youguandanwei

开门见山，小弟手头上正在操作一个案子，各位达人不吝赐教：

一、地块背景情况：
1、南方中等经济省份三线地级城市，城区人口三十万左右，经济支撑为矿业、糖业、种植业，商业流通不发达，城市里没有像样的购物中心或者大型超市，处于集贸市场状态。
2、当地商品房均价1800--2500元/平米，公务员小区面积超大，已落成，此为国内大多数三线城市的特色。当地有两个500亩大盘，在城市新区，房价2000元/平米左右，销售情况一般。
3、本地块占地面积1.8亩，位于城市中心主干道旁，周边为政府办公区及成熟居住区，地块西面临街，东为多层住宅区，南为四星级酒店，北为底商的城镇天地楼。

二、项目开发背景：
1、上述四星级酒店为我公司所有并经营，经营情况好，为当地政府定点接待消费酒店，也是当地唯一的四星酒店。
2、项目地块由于取得时间已久，必须开发，但当地小户型和高层销售有抗性。
3、项目地块目前暂时为酒店停车场，如开发，酒店就没有地面停车位置，只能地下停车。
4、初步规划裙楼4层，但当地商业不发达，招商难度较大。

三、现有考虑：
1、定位：4层底商+19层住宅，住宅以60--80平米的两房为主，商住定位。
2、地下室做两层，或做一层4.2米层高，到时偷面积成两层，解决酒店及项目本身的停车问题，矛盾是：造价太高！
3、开发速度放缓，只搞到裙楼部分，裙楼做立体停车场，服务酒店，待房价拉升后再做住宅。（反正商场也没法卖，留做抵押套现，然后出租还利息）

请教各位达人，该项目如何定位及把握开发节奏？

ww2000nau

先探讨一下商业：
本人认为项目有利于商业的条件有:
1.地段及交通优势：位于城市中心主干道旁，周边为政府办公区及成熟居住区。周边2公里范围内居住人口应该不少，考虑城区人口30万，这样的地理位置辐射范围应该不小。
2.经济条件：南方中等经济省份三线地级城市，商品房均价1800--2500元/平米，应该说虽然经济不是十分发达，但具备一定的经济条件。应该能够支撑中型连锁超市的业态了。目前没有并不代表不需要，建议楼主综合城市GDP发展水平、目前人均商业面积、居民消费支出等方面考虑。
不利条件：
1.停车位：
考虑城市不大，购物大多步行或自行车和摩托把，所以问题应该不是很大。
建议：
商业可以做，但不建议做4层，2层左右既可，一层引进连锁超市，二层可以考虑与酒店相关的娱乐配套。
再讨论住宅：
本人认为LZ的60-90平方米的商住楼定位是比较合适的，另外，我想应该重点宣传四星级酒店的配套（应该有游泳池、网球场、娱乐中心等设施吧，倒时候作为业主共用，可以改善小项目配套不足的缺陷）和物管。除了地段这些就是项目最大的卖点了。

[ 本帖最后由 ww2000nau 于 2008-2-1  10:04 编辑 ]

youguandanwei

多谢DX,在住宅物业销售方面问题应该不大，我比较头疼的是开发节奏。这段时间酒店的消费非常好，现在项目的地块用作停车，每天满满当当，停满车大概可到180辆。

   我的问题是：今后开发了，酒店的停车怎么解决？共用地下停车合适吗？如2楼所言，裙楼实际上两层即可，我们之所以考虑规划到4层，只不过是让抵押物价值多一点罢了。假设裙楼3--4层暂时不招商，改建成立体车库如何？

策划不着边

等待中~~~~~