地价与房价到底是什么关系?
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地价与房价到底是什么关系？
曾经充满变数的2006年和热闹非凡的2007年已经成为历史，通过这两年里的各类新闻，即使不是房地产行业内的人，也都能成为半个专家了。最起码是都知道了这样一件事，一线城市的房价确实高，万元以上的高房价是非常普遍的，中心城市中心区域的房价超过了2万元甚至更高。而同时，一些三四线城市，或者直接叫做中小城市，其房屋销售的均价还在3000到4000元之间，甚至还有2000元左右的，可谓天上地下之差别。那么，这个差别到底由何而来呢？本篇文章先除去市场、经济和制度等原因，重点谈一下其中最重要的一个因素，就是土地的价格造成的房价的差别。
一、地王是怎么形成的？
著名的经济学家茅于轼曾经在他的一篇文章中有过这样的论述：“我们知道，土地是没有成本的，它是天生的。它不像其他一些商品，价格可以从成本加利润估计出来。当然，这样的估计也是极不可靠的，因为利润的大小并不知道，有时候还是负的。而土地的价格，因为没有成本，哪怕估计都是不可能的。这就发生了土地价格是由什么决定的问题。除了土地还有其他一些商品，他们有的没有成本，有的价格也和成本无关。这些商品是很特殊的一类，称之为生产要素。他们的价格减去成本(如果有的话)所得到的差，就是要素所创造的财富，所以生产要素是能够创造财富的一些特殊商品。土地就是一种生产要素，劳动、资金也是生产要素。”
土地虽然是零成本，但是却可以卖钱，所卖的钱就是土地所创造的财富。这笔财富归谁所有？应该归土地所有者所有。土地的所有者是谁？当然是政府，而且是中央政府。但同时，我国的农村土地所有制说是归集体所有，到底谁是那个集体并不明确，这里就出了许多说不清的问题。农地出卖时所创造的财富就变成了一块肥肉，大家都想在里面分一点。地方政府也以土地的收益作为GDP增长的主要支撑，甚至于相关的职能部门的官员们，也都把土地当成了谋财的资本，所以土地市场特别混乱。
土地的价格相差悬殊。如果单从经济规律来分析，所谓的“地王”当然是开发商们在竞争中“争”出来的。理由很简单，沙漠里的土地不值钱，白送也没人要，因为没法利用。而中心城市的经济中心区位和旅游区等能产生高额回报的地价则非常昂贵，因为想要的人特别多。大家争着要，就把地价抬上去了，以至于“争”到最后的土地价格折算成楼面价后，竟然超过了周边楼盘的销售价，因此，“地王”也就是出现了。
这说明地价是由需要它的人通过竞争争出来的。在一个透明的市场上，比如拍卖市场，土地价格是竞争出来的。
但是如果不透明，做暗箱操作，地价就可能有很大的差异。同样一块地，有的人可以以很低的价格拿到手，别人即使愿意出更高的价格，但是因为没有门路，只好望“地”兴叹。大家常说房地产商赚了大钱，他们心特黑，其实做生意就是要赚钱，而且赚钱越多越好。房地产业的高利润不是因为心黑，而是因为土地市场的混乱。许多人犯罪也和房地产市场不规范有关，浑水摸鱼，就犯罪了。如果我们不着力解决房地产市场的规范性，超额利润和犯罪还会继续发生，这是制度的毛病。到今天，我想没有几个人还会讲制度和土地价格与房价没有关系了。
二、地价与房价是一种辩证关系
从房地产项目的开发成本上来看，土地成本和建安成本一直都是其中的两大块，说土地价格的高低不会对房价造成影响的人都是不客观的，甚至是有所启图的。如果要求在土地价格不断攀升的情况下，房价不能涨，大概就只有三条路可走：其一，建筑材料、安装等其它成本价格降低；其二，减免税费；其三，开发商降低利润。第一条不用分析也很难实现，这里就不多说了，第二条明显与政府努力实现GDP和增长和国家财政收入有悖，土地出让收益增加了，税收却降低，也是自相矛盾，政府不会做。第三条呢，就涉及到开发利润到底多少算合理了，本身其行业的特性就决定了其高利润率，这里包括其不充分竞争的特性、项目与政府之间的“关系”导向特性等等。那么，开发商不愿意或者不允许降价，那就只好提高房价以保障其利润的获取。因此，土地价格的上涨，使房价相应上涨，是合情合理的，也是符合市场规律的。
那么土地市场建立之后房价能不能降低？答案是不能。前面讲了，因为土地价格是由需求决定的，和成本无关，因为土地本身是没有成本的，但只要需求高，土地价格就下不来。这里再借用一下茅于轼的观点就是：我们要强调的是房价决定了地价，而不是地价决定了房价。当然如果城市周边的土地供给增多，会使那儿的地价降低，但是并不能使上海外滩的地价降低，因为不同地点的土地一般是不能互相替代的。只有能够互相替代的土地供给增加，使得住房的供给增加，才能降低那儿的房价，从而能够降低地价，最后还是房价决定了地价。最终的原因是土地是没有成本的，它的价格完全是对土地的需求引起的。
房价高是因为对住房的需求高，高房价引起了高地价。如果对住房的需求降低，房价就会下降，土地的价格跟着会下降。那么什么情况下对住房的需求会下降？这取决于买房人的收入。如果他们的收入下降，就会减少对住房的需求。我国人民的收入增加很快，尤其是高收入的人，他们的收入增加比一般人的更快，这是这几年房价猛升的主要原因。如果我国的高速经济增长猛然下跌，或者收入分配大幅度向穷人倾斜，房价很可能会急遽下降。但是这种情况发生的可能性很小。而且，土地的价格还存在着很多的政府行为。所以就目前的趋势看，高房价还会继续一段时间。
在一般地段，如果增加住房的建设，增加供给，房价能够降低。所以通过增加土地供应来增加住房供应，房价是能够降低的。房价一旦降下来，地价也跟着降。这是降低房地产价格的有效措施。统计数据的确也证明了过去几年土地供应的多少和房价的上升有关。土地供应增加的时候房价的涨势就被遏制。
通过以上两种完全相反的角度分析，我们可以说，土地价格和房价其实是一种辩证的关系，它们之间相互作用，相互影响。高地价当然会导致高房价，而房价越高，其区域内的土地也就越“抢手”，价格自然也会水涨船高。
那么有没有可能增加土地供应呢？增加土地供应的障碍何在呢？
三、关于土地的供应
首先，大家知道，我国有一条国策，叫做保护耕地，要冻结农业用地，不许将农用地转作它用，除非经过特批。温家宝总理在访问新加坡期间以及在多次会议上强调的“守住18亿亩耕地红线”，也是大家都知道的。茅于轼先生对此也有相关论述，他认为，这就是增加土地供应的根本性障碍。“这条国策的来由是害怕粮食危机，但是所谓的粮食危机完全是子虚乌有，以谬传谬，人为制造出来的。有没有粮食危机不是这篇文章所能够说清楚的。但是我可以提供三个数据，一，如果进口粮食达到我国建国以来创纪录的高度，所花的外汇只占现在我国一年出口创汇的半个百分点。万一国产的粮食不足，我国有非常足够的外汇来从世界市场购买粮食。二，有人担心买粮食吃不可靠，但日本人所吃的粮食中有超过60％的粮食靠进口，世界市场是极为可靠的。三，我国进口石油所用的外汇大约十倍于可能进口粮食的最大数，而且我国有极为充沛的粮食储备，而石油储备直到最近才开始有所准备。这说明我们对粮食供应有过分的担忧。因为三年灾荒饿怕了。但是三年灾荒的政策性错误现在不可能再次发生，条件和背景完全不同了。”
虽然在本篇文章中，我多次借用了茅先生的观点，但是，本人对其土地供应的观点并不赞同。俗话说，民以食为天。粮食在任何一个国家都被视为战略性储备，正所谓兵马未动粮草先行，这和我国的外汇储备能不能买得起粮食是无关的。茅先生举的例子也难以服人，说日本所吃的粮食有超过60%靠进口，就认定世界市场是极为可靠的。但是我们都知道，当初日本侵略中国的战争目的，就是为了把中国这个物产丰富的粮食基地占为自己所有，日本愿意进口粮食吗？当然不是，这是他们本土的性质所局限的不得已而为之。如果说到日本专门进口我国和其他国家的木材，包括一次性木筷等行为，则纯粹是为了保护日本本土的森林资源，也绝不是因为“世界市场极为可靠”！茅先生还说，我国政府对粮食供应有过分的担忧，是因为三年灾荒给饿怕了，更是有失经济学家的高度。总之，保护足够的粮食供应是国家的安全战略，有备才无患。美国的次贷危机在暴发以前，一样有专家认为这是子虚乌有，以谬传谬，但是当它毫不留情地席卷全美国，甚至于影响到全球经济的时候，这些观点又能负得起什么责任呢？
既然说到这里，那么土地的供应又该从何而来呢？
从目前的实际情况来看，我认为还主要是以下渠道。第一，我国的城市规划因为历史原因，有很多不科学之处，再加上曾经的建筑质量和时间跨度等原因，使很多城市存在着相当多的“改造”空间，这样，通过旧城改造，就可以出现很多的土地来源，经过改造之后，其提供出的建筑面积也会多出很多，也就是说，通过旧城改造这一项，实际上就可以提供大量的商品住宅供应。第二，我国城市化的进程还有很长的一段路，在郊区城市化的建设中，自然会有相应的土地供应。第三，严厉打击圈地囤地行为，通过清查土地使用情况，回收土地，相信也会数量惊人。同时，这也是相当长的时期，政府实际出让的土地在市场上却看不到，造成供应不足现象的根源所在。
通过以上分析，无论是观点的赞同也好，还是不同意见的讨论也罢，土地价格与房价的紧密性是不争的事实。由此，我们也可以得出这样的结论，在半垄断的房地产市场，体现的正是房地产的“非纯粹市场”的特性，所以，要把房地产完全推给市场是不理性的，政府的政策和制度是否能起到作用，是决定房价走向的关键因素，而土地价格也包括在土地政策之中，解决房价就要解决地价，单纯地打压房价，是不可能真正解决房地产的内在问题，而且真说所谓的单纯打压房价体现出效果来了，也很可能是造成房价低了，房屋的质量也低了。我国的调控造成类似的后果已经太多了，我们不希望再用一些表面上的成功，而带来更多“内伤”！
