天酬散人

畸高的房价已经把众多的消费者抛离在市场之外，行业风险是否该释放，如何释放，也许不仅仅表现在房价的“拐点”上。

楼市“拐点论”再掀波澜 房价和房地产该怎么走

2008年1月，号称拥有1800家门店的中国最大地产中介-创辉租售集团，被曝倒闭。

创辉租售是一家总部在深圳的房产中介公司，2007年9月进入上海市场，仅用三个月便在上海开出250家门店。然而，上海的迅速扩张却成了创辉租售的滑铁卢。

现在，创辉租售上海分部不得不关闭90%以上门店。“创辉租售”上海分部还遭到哄抢，一夜之间门店的电脑、家具等财物和资料被损毁或搬走。

据创辉华南区总经理吴广业介绍，在上海分部关店、裁员计划实施前夕，上海分部一名高层带着公司资产及部分客户资金另起炉灶，随后就有部分员工以及债主开始哄抢办公室及门店设备，整个上海分部一片混乱。

创辉上海分部遭哄抢的同时，其涉嫌挪用客户资金也被曝光。据媒体报道，创辉公司很大胆，以现金激励员工力促购房者将定金或者购房款存入公司账户内，而这些公司账户大都是创辉高层或大区经理的私人账户。

中介的豪赌与脆弱

上海事件已经造成创辉租售集团8000万元损失。创辉租售集团总裁办企划部经理张敏的解释是，上海店铺转让费太高，创辉拓展速度又太快，员工培训跟不上，影响了业务开拓。

据悉，创辉租售集团总裁林凤辉一度对楼市异常乐观，他坚称“中国楼市将再涨20年”，甚至喊出2008年创辉要开3000家分店的口号。但银行并不买这个账，据透露，自中天置业蒋飞卷款潜逃后，深圳几乎所有银行都将创辉列入了高风险“黑名单”，创辉旗下担保公司的任何担保贷款申请均被搁置，林凤辉的资金链终于被逼到断裂的边缘。

就在创辉租售集团倒闭的一片传言中，林凤辉却宣称，将不计成本以跳楼价抛售个人及公司的商铺和物业，收回1亿多元的资金以解决危机。目前，上海和中山、佛山、珠海、南昌、东莞等地创辉的房产，均已委托各区域陆续放盘。

“创辉租售危机解决方案的公告”还声称，创辉将积极引进大型机构投资者入股公司。目前公司自有商铺物业已被国土部门保全，资产处于安全状态，不会发生私下转移情况，公司正通过出售自有商铺物业，在政府监控下将所得房款存入第三方监管账户。

但在这个多事之秋，“创辉租售危机解决方案”似乎并未能平息多少危机，客户怀疑创辉租售在拖延还款时间，进入破产程序，先还银行贷款、税收、公司员工的工资，最后才是客户欠款。很多客户已经开始寻找律师。

而对于其中的融资方案，汉宇地产总经理施宏睿认为，今后两个月的房产市场还会比较冷淡，融资方案有待时间和市场的考证。创辉租售的震荡再次佐证了二手房交易市场的冷淡。

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观望，再观望

面临窘境的并非只是在深圳、上海的中天置业和创辉。2008年1月，北京最大二手房中介之一中大恒基，计划将关闭100余家门店；房屋中介我爱我家则开始尝试开网络门店，寻找新的盈利模式；在深圳，包括世华、星彦、景河田、顺驰、金地、天健、通泰、美联、满堂红等多家地产中介公司的关铺率在25%?50%不等。

“有价无市”的局面，让中介苦苦支撑。据估计，目前北京市商品住宅成交量已下降7成。中国指数研究院北京房地产指数数据系统也显示，2007年12月份北京商品住宅成交量比11月环比下降17%，与2006年12月同比下降42%。

从北京市房地产交易管理网的数据统计也能发现，北京商品住宅成交量下降趋势从9月份开始蔓延。8月份北京全市商品住宅的成交量达到263.67万平方米，9月份下降到166.64万平方米，10月份再下降至121.57万平方米，11月份成交量继续萎缩，比10月份下降多达35%。

21世纪不动产中国区域市场总监林蕾表示，整个北京中介门店的实际成交量大概下降了20%到30%左右。一位售楼小姐对记者说，现在想要促成一笔买卖真难啊！以前一笔买卖两天就搞定了，现在带客户看房子，不看个十套、八套不会下结论。

北京市房地产交易管理网的最新统计数字显示，2008年1月份前20天成交3993套期房，平均日签约套数为199.65套。期房住宅日平均签约套数环比2007年12月的277.55套/日下跌了28.07%，同比2007年1月的318.55套/日下跌了37.33%。

另据统计，在刚刚过去的2008年的这些日子里，全国主要城市商品房市场整体成交量出现了大幅萎缩现象，各主要城市房价向下的趋势非常明显。据报道，1月12日，在南京市2008年首场二手房拍卖会上，有13套南京主城区二手房房源参与拍卖，除了一套二手房单价高于15000元/平方米外，其他房源单价都低于8000元/平方米，价格大大低于目前南京主城区新开楼盘价格。可惜历经一个小时的竞拍，仅有4套成交。

万科董事会主席王石称，从成交量来看，一些城市的楼市已经开始“拐”了。

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仍然高居的房价

成交量萎缩，房价似乎已失去了继续上涨的理由，开发商开始纷纷打折。当然，开发商的动作都还只是暗折，从挂牌价上并不能清晰的看见。

2008年1月19日开盘的北京朝阳区新盘“国展领寓”，至今仍未售出一套房屋，目前暗打八五折，整个楼盘价格每平方米下降三四千元。在中大恒基不动产营销公司副总经理余旭看来，这个跌幅意义不大，因为2007年上半年涨幅太大，现在的促销价其实还是由购房者自己埋单。

资料显示，2007年9月份，北京五环以内房价就已接近14000元/平方米，四环以内房价则逼近15000元/平方米。据21世纪不动产的监测数据显示，北京市涨幅最高的前10大存量房楼盘在2007年下半年内，整体价格平均上涨68.3%，其中，新世界家园、上元和新景家园半年价格涨幅分别达到91.7%、81.8%和72.7%。从全国来看，2007年下半年同样疯狂。显然，以目前基础上八折至九折的降价，房价依然处在高位。

近日，新华网进行网络调查的结果显示，57.65%的调查者认为，由于房价前期累积涨幅过大，即使出现小幅的房价下跌也买不起，房价虚高需要自身调节。

产品价格过高一定会削弱其市场竞争力，这是个简单的经济规律。据统计，到2006年10月底，中国空置房面积多达1.25亿平方米，占压资金达到2500亿元，居中国各行业不良资产之首，中国没有哪个行业有如此大的积压产品，也没有哪个行业的产品的涨幅和持续时间有房子这样长。

“链家地产”分析认为，目前，买方“恐慌性”的购房心理俨然得到了洗礼，买卖双方对于价格预期正在转变，但卖方依然体现出比较强势的“价格坚持”策略。

王石强调说，不能忽略最主要的因素是，消费者家庭收入的增长率和房价增长率之比，如果是房价增长率大大快于销售增长率，这个市场不能持续，房地产价格自然会出现拐点。易宪容也表示，过高的房价已经将绝大多数居民抛离在了房地产市场之外。

王石表示，如果市场真没有人买房子，任何开发企业都会出局，万科也不例外。

hubeixp

我认为,永远也不会出现,市场没有人买房子的局面,至少这几十年内
只存在供求关系的调整.