wood5257

小弟以前做过几个商住项目的可研报告，但是现在我要做一个包含多种物业类型的项目可研报告，不知该怎么操作，应该注意哪些，不知和商住项目是否有很大区别。

先说下项目概况，项目地处市中心繁华地段，规划前景较好，占地2万平米左右，容积率大概8左右，主要规划建设有住宅、公寓、酒店和写字楼。有关建造成本的计算应该没什么变化，依照施工进度进行；

我想知道的是，有关资金筹措该怎么进行，比如酒店和写字楼如果是采用开发商租赁经营的化，需要一个流动资金的估算，这个需要各年都算么？比如酒店和写字楼如果需要经营30年，这三十年的先进流入都要在先进流量表中体现么？还是用收益法计算酒店和写字楼在某年的价值，进行计算？

例如住宅和公寓开发期为五年，酒店和写字楼在第二年开发，那么酒店和写字楼再第二年和第三年、第四年、第五年的收入按照调研预定的收益水平计算，而酒店和写字楼第六年之后的收入运用收益法，将余下的收入折算至第六年计算么？

芝华士十八年

    楼主说的项目属于城市综合体类物业，它的可研报告是比较复杂，牵扯到不同收益、不同周期、出售持有分离等等。兄弟我今年参与的项目就是这种类型，可研报告是仲量出的，这个项目的同区位还有一个竞争项目，报告是国内做的，恰好我也有，跟你大致说说区别吧，希望有所参考：

    1、城市综合体的需求分析、收益来源要比一般项目复杂得多，需要细分来做。
    2、资金筹措情况每个项目不同。城市综合体最难的是商业部分，有的开发商还是自筹贷款预售三三开，这种感觉会比较累；国内综合体做的比较多的万达有两点突出优势解决资金问题，一是已经合作建立的基金做后盾，另一个是先租后建，解决了商业部分那剩下的住宅部分就好办了。我碰到的项目开发商自有资金差不多占3/4，情况就简单多了。
    3、在经济效益评价当中，有的是先把整个项目假设出售，做一套表，然后假设租赁再做一套表；有的是将持有部分、可售部分面积分离，各做一套表，我觉得后者更清晰准确。可售部分算开发周期，持有部分是算整个经营周期，期末假设持有部分出售，每一年都要列出来。持有部分的业态一般很复杂，零售商业、写字楼、酒店等等租金水平不一样，入住率不一样，需要分开计算。



    下面是一个综合体项目的可研报告目录。

总 论
第一节
项目概况
第二节
可行性研究报告编制依据
第三节
项目建设的背景和必要性
第二章
市场需求分析
ХХ市概况
ХХ市房地产综合分析
ХХ市住宅市场分析
ХХ市写字楼市场分析
ХХ市酒店式公寓市场分析
ХХ市酒店供需市场分析
ХХ市商业零售市场分析
国内外代表城市房地产市场分析
项目的优劣势分析
第三章
项目建设规模
第四章
建设场址及条件
建设场址
建设条件
第五章
总体规划建设方案
设计依据
设计指导思想与原则
规划建设方案
公用工程
第六章
环境保护、节能与节水
环境保护
节能
节水措施
第七章
劳动安全、卫生和消防
劳动安全与卫生
消防设施
第八章
组织机构与人力资源配置
第九章
项目进度计划安排
第十章
投资估算和资金筹措
投资估算
资金筹措及使用计划
第十一章
经济效益评价
评价说明及财务基础数据
项目财务分析与评价
第十二章
结论

附图：
1、总平面布置图
2、沿ХХ路透视图


3、沿ХХ鸟瞰图
附件一：
1、ХХ中心A区投资与经济分析报告
2、ХХ中心B区投资与经济分析报告
附件二：
1、ХХ公司营业执照
2、ХХ公司房地产开发资质证书
3、ХХ市发展和改革委员会《关于ХХ中心项目核准的批复》
4、《中华人民共和国建设用地规划许可证》
5、《中华人民共和国房地产权证》
6、《中华人民共和国建设工程规划许可证》

guozhibo

有没有案例可以参考以下

jiabin8481

我是一个学房地产的学生，最近也在做可研报告的设计，题目就是商住项目的可研，在经济评价的地方也感觉很棘手，主要是不知道建设成本（例如土地成本）怎么分摊到商业和住宅两边比较好？如果商业、住宅合并成一张总表，在损益表里面的分摊也很头疼！也趁机向前辈们请教啦！

hubeixp

二楼厉害啊,有没有附件?搞点上来大家分享

七星龙泉

呵呵，不错

dongxp

好东西就是要支持！

可儿

写出的东西就是好,真是井井有条呀

YS憨憨

关键是2楼讲的10和11章分析内容,传统的可研报告和分析模式出报告并不难,只要计算中不同类型物业所需假定的基础参数基本符合当地市场特征即可.
而动态的分析和指定参数的分析就比较难了...

阿西

18年的提案很不错