2008年最头痛的项目，我是拿它没办法了。请大家帮忙！！

有个小建议，可以一试，公司在县城的项目开盘的时候，遇上传统节日，搭台唱大戏，起到了很好的宣传效果。

这样的项目应该有以下几种客户吧：
1、搬到县城去的富裕人群。这部分人如有每天来往县城的话会很麻烦（镇离县城上有多远是个关键之一）；可以在镇上找一个环境相对好点的楼盘（比如现在你们的楼盘）做平时居住的地方，过一个另类的5+2生活。
2、周边乡村的富裕群体。可以做一些活动增加知名度，如果此盘的知名度已经较高的话，做一下客户的心理分析，如：以前认为可以成为客户的为什么没有来买房？他们考虑的重点是什么？然后根据他们的担心有针对性的采取策略。如：客户认为环境不好。项目可以增加绿化，先做景观，客户看到景观效果就不错了。
3、目前经济条件一般，但想改善住房条件的群体。如首次置业（结婚等）的年轻人等，这些对那些想过上方便生活的农村订婚群体比较合适。
希望楼主现在的销售情况已经不错了。

楼主求教内容：
1、后期如何操作，特别是二期和商业部分？
2、价格应该如何定位？
3、这样的镇市场的容量到底有多大？受那些因素制约？
4、根据这样的情况，每天的来访量多少才算是正常的？
我相信没有人可以准确的回答你，但有一个地方有准确答案，那就是市场，建议楼主充分做一次市场调研，了解市场情况，分析客户的诉求点，正所谓解铃还须系铃人，房子卖不出还要从市场找答案。
建议：
1、做一次全面的市场调研，研究本地客户消费心理；客源主要分布；客户主要诉求点；大量收集客户反馈信息，他们不选择有自己的理由，而这些原因正是需要改进或加强的。
2、根据上述要点调整思路，对小区重新定位，既然已经知道项目定位不明确，这次重新定位一定谨慎，并且根据市场调查情况科学、准确把握市场信息和客户消费心理。
3、根据楼主简单的表述来看，本区域有一定的消费能力，并且经济相对较好，但环境较差，可以在环境以及物业上面做点文章，比如适当加大绿化面积，更换现在物业管理公司聘请较好物业公司等，给项目改头换面的一个形象。
4、一期可以搞点团购形式的活动，组织一个公关小组针对镇上的机关单位、大型公司企业、重点村落等进行公关，形成一定人气和档次至少不要让客户觉得死气沉沉没有活力。
5、有了人气方面的带动，以后销售工作压力就小点了，把握每一个来访客户，销售现场管理一定要严格，激励员工的措施一定到位，毕竟房子是这些销售员来卖的。
一点小小建议希望对楼主有点帮助，诚心祝愿楼主项目蒸蒸日上，节节高升！

建议短信,政府机关DM,夹报,当地销量最好的报纸,
一,后期操作,可借一期做文章,举办业主答谢会或活动,并定下老客户带新客户的奖励制度,其实我反而觉得商业部分不用很急,项目抄做起来,人气起来商业还能卖个好价钱,现在不用太急了,利用打工人员返乡其间来做活动这样效果显著,并在显著位置做看板,针对目标客户做巡展如政府机关或教师等一些一定离不开当地工作生活的人群;
二,价格,价格一定要提,这才能对购买的客户有交代也使他们对项目有信心,在这种城市口碑是很重要的,但不要提太多,建议幅度小但频率可以多嘛,看情况;
三,当地人口是少了点但你们的项目是第一个商业项目所以你一定要拿起这个第一的价值,在这种人口少的乡镇互相攀比的人占大部分哦,但你要是要想附近及下属的乡镇做文章,那些为了孩子上学或改善生活等问题要上来买房的人群还是很多的,所以广告可以多往这方面走走,下乡巡展的效果不错,我以前也做过,租辆大车敲锣打鼓的下乡发海报做巡展,对项目的销售有利;
四,每天来访人数,其实想现在的市场行情,现在来访的大多是有效客户,所以你一定要做好现场培训工作,一定要紧抓有效客户,做到命中率较高,星期一到四来访人数会较少,有时2组有时5组,运气不好一组也没有,但周六周日要尽量做到来访人熟在10组以上,这样你才能保证你的客户储备.
这种项目我也遇到过,我最差一星期来5组,所以你先不要灰心,把你改做的做好来,尽量多想些办法来累计客户或寻找新的客户.

消费的对象的宣传重点

针对农村消费者的宣传种点应该在：城镇的卫生条件（主要上厕所）、生活的方便性、小孩的就学、老人的就医等这方面下功夫，否则其他的你都是白搭，因为外出的农民大多是见过世面的

一点看法

本人有操作过镇区项目，一点愚见供参考：
1、小地方口啤的传播很重要，比广告来得有效。可以举办业主联谊会，让已购业主带意向业主一起参加，有吃有喝，当然，主要是推广项目，形成好口啤。
2、小地方人爱凑热闹爱贪小便宜，我案当时有是举办“电影节”，邀请来访来电意向客户一起到电影院看电影，配合一些宣传，成本不高。
3、如能跟政府部门合作，提高项目美誉度最好。政府说的话在小地方还是很有影响力的。
4、业务员用一些已婚的敢说敢作的，在当地有一定人际关系网的。
5、逢年过节多搞点噱头，引起当地人的关注。
6、可投放当地的电视台，不要用字幕，要用比较维美的画面，小地方人对美的渴望是很强的。

说说我的经历：
本人在湖北一个小县城做过同类的项目，已经结束。把过程说说做以交流。
  2006年元月到达，该县市区人口15000左右(自然情况和你目前基本一致)。当时均价750元/平方米.我们项目25000平方米,其中12500的商业12500的住宅(80套).
   我到后7日内搞定销售团队,进入培训阶段,同时15日内搞定售楼处.我采取高打高走的策略.同意服装,制作沙盘等当地没有过的销售策略.底薪1200元(当地平均800).起点要求大专以上本地女孩.已达到高品质楼盘的样子.先不采取开盘,电视.路牌统统没做.就是大面积的口碑传播.我的开盘目标为1100元/平方米.地上4层后开盘,之前开始预定.定金可以退还,以达到人气足的目的,宣传主要突出单元房的优势：1.安全。2.高尚。3.服务。同时借助有些住宅被盗大作文章。在开盘前期把预购房和意向客户召集一起开冷餐会，讲解购房知识及装修知识和家电知识（找合作商家，一共花费2000元）来的还给小的纪念品。开盘效果很好。之后几次提高价格最终达到1500元/平方米.商铺一次销售50%.还有什么需要的,可以给我发邮件:gtzbf@163.com

好

说的都不错，收益非浅啊

首先要考虑把绿化做好.多对外宣传项目的户型.绿化和物业.再通过一系列的事件活动和公益活动来增加亲民度.在直销上我还是比较通意的..不错..非常好..在商业上.确实可以不急.先把住宅买好.在现场主意销控.最好再做一次全面的调查问卷.把客户最在意的事件做针对的推广.

求教：
1、后期如何操作，特别是二期和商业部分？
可以放缓步骤, 保持工地形象， 但施工进度控制. 没卖完一期以前， 尽量不碰二期和商业部分。 镇里的习惯还是要门面房, 住宅带商业，这个是消费特点， 估计这个对你的销售也有一定影响. 如果不是不可挽回, 可以考虑调整二期规划


2、价格应该如何定位？
镇里项目的消费群体对价格非常敏感， 轻易不要动价格, 有时一百元就是天涯! 后期还是考虑把价格调整或针对性的做一些促销活动.

3、这样的镇市场的容量到底有多大？受那些因素制约？
这样的镇市场容量还是很小的， 做过一个类似的项目， 现在销售也是半停滞.  主要是有钱人基本会往县里走， 自然消化力低下.

4、根据这样的情况，每天的来访量多少才算是正常的？
一天有几批客户已经很不错了..可以考虑在赶集时做展台宣传.