austin_goo

这样的项目销售公司没必要存在,就在项目地设置一个办公室就行,这里基本无硬性消费需求.晕死

fcwdlp

几点意见：
1.刚才说了，这个镇里，大多都有民房，可以重点抓住，小区的物业优势进行宣传。让消费者产生购买欲望。
2.针对结婚青年进行宣传，勾勒出幸福的二人世界
3.可以在小区绿化上下点功夫

hfyl

对在该镇第一个商品房项目。本人认为除了对市场容量的分析还要对购买商品房知识的传播，重点说明商品房拥有的诸多保障，和私房之间的本质区别。在商业部分开盘时，有必要请该镇的相关领导出席开盘庆典，来培育未来的商业氛围。重点抓好周边农村购买群体的培育，使之形成“羊群效应”。

killjapanese

1、楼上有建议消除客户对于环保的看法
   我觉得很难见效，因为环境差的话是人所共知的，这样的小盘连大规模宣传都难支持，更别说去改变居民对于自己生活那么多年的环境的认识

2、最有效的方法：小城镇是典型的熟人社会，你应该招聘多些本地人进行销售，让他们找自己范围内的熟人，------呵呵，有点像传销的味道------必需从熟人入手，让更多的人了解项目。
这样肯定事半功倍。

3、是不是可以考虑免租半年的方式，先把周围的人气聚集起来再说-------

intotherain1985

小城市的销售更多的是靠口碑
所以可以好好回访一下现在已经成交的老客户
可以从中发掘一些潜在的客户
因为LZ的楼盘看来是小户型居多
所以可以采取鼓励团购的方式来刺激消费

要扭转一个城市居民的固有观念不是短时间能达到的
可以考虑请专家来做测试然后做电视宣传
小地方的电视宣传应该会很有效

王者风范

对项目重新做定位，把握区域销售上的卖点和分析购买群体心理，人员管理外送内紧，宣传针对性强，以老带新不错，可以试试~

王者风范

首先，你要相信你自己的实力，其次相信项目的前景，最后细心做好各方面的记录。
做销售的资金一方面是省下的一方面是提价的
通过小幅度的提价来筛选有效客户
客户资源一方面是到访的，一方面是挖掘的
宣传即到访是积累，重复挖掘是关键
细心做好来访记录，有效的回访很关键

zgqlovely

以上意见个人认为基本上代表了我的观点，现在未来总结一下  
各位领导，冒号：
    1.住宅拉动商铺，还是商铺拉动住宅的问题。
    2.销售员本地化。大龄化的问题
    3.污染的问题
我个人认为：都很好
    如果很会搞公关，最好走走，村委会、镇委，从官方角度解决。看看他们需要什么的急需解决困难。
    田地啊、教育啊、小学啊、盖房啊、污染啊………………、贿赂啊
    搞几个公关活动，别做广告，做实际利民利己的事情！
    农民吗！给些好处，就会i跟你走！！
    总结：
   1、社会责任，农民之间的信誉，搞几个不大不小的教育问题
      三农问题
    2.贿赂当地官员，官方解决
   ……待续

草上飞翔

我的观点一般：在小镇的地方还是要走好一定能够的关系，但不可贿赂，小地方贿赂会更贪．
走市场调查了解更细一些，加深老客户的感情，让起帮助销售，靠口碑宣传效果更好，可以开小型座谈会，或茶话会加深了解新老客户的发展问题，讲解我们项目的发展未来，但不要太多欺骗，２００８年将是考验代理公司的年度，我们不要为代理公司脸上摸黑．

64239219

楼主检讨：1、估计楼主第一次做专案吧，或是没有管场管理经验。业务员的执行力不够，需要加要强培训。2、楼主的学习能力和应变能力不足，起因应该是对困难没有引起足够的重视。3、在前期，项目定位有问题，那里因为业务员没有出去市场调研，没有调研老百姓内心的真实需求。4、一期不管销售好坏，都要销售。在销售过程中，边改进缺点，加强优势方面的东西 。

求教部分：
1、后期如何操作，特别是二期和商业部分？
答：后期操作：1、如有可能把小区和小塘联接起来，或者小区能在小塘边上开个门，让小塘成为小区绿化的后花园，提高小区的品质。2、小区的住宅的客户定位要准确：楼主说小镇有钱人都搬出去了，余下的人员和外出务工人员就是小区潜在的客户群体（我个人认为外出务工，回到镇上买房的相当多，去城市买的比较少），如何细分，就是楼主要做的事了。3、在镇中心和农村集中地，搞一些娱乐活动，当地人玩的地比较少，有一点事，马上全镇都知道了，口啤宣传很重要。4、尽量多搞些横幅、宣传车等，越俗的东西他们越接受，最好有实惠的东西 ，电子广告等，不适合在镇上宣传销售。最后总之一句话，想尽办法尽量先把一期销售过60%，然后再想二期和商业的事，如果实在没有办法就封盘开二期。
   二期的全部销售建立在一期的教训上，把一期没有做的功课要全部补上才有可以会成功。但有几点需要明确：1、小区的品质宣传要高调，让潜在客户有梦想与希望。2、宣传手段要客户最容易接受的。3、在按排优惠策略。4、提价。5、业务员强加管理，能者留，混的走。6、楼主要自己亲自去市调，同客户去聊天谈心，这样才能用最短的时间，把握客户。7、想办法让老客户多多介绍新客户的办法。8、商业部分，销价要合理，最主要的招商，先赚人气，再有钱气。
2价格定位。
  答：1、在一期的基础上提价，因为客户都是买涨的，提多少，看市场和客户的情况。2、找出1700块还卖不好的原因，除去执行力的原因，算出客户的心理底线，按我估计，如果楼主的客户定位准确，业务员好，在这样的情况下，销售到60%以上应该没有问题的。
3市场容量
答，这个不是主要原因，因为一个镇就你一个案子，而且你的案子又是很小，是完全可以包含小镇上的容量的，这个楼主不要怕，这是次要问题。4.8W人VS一百多套住宅，呵，4000人选一套住宅，这就是容量，怎么细分，都有你需要的客户，楼主只要好好挖，潜在客户应该是很多的。
4、来人量
   一般一天在5组左右比较正长，不过来人量在镇上只是一方面，最主要还是要走出去，请进来。