2008年最头痛的项目，我是拿它没办法了。请大家帮忙！！

2008-5-8 16:21  71^#   jhf123

随便说几句

1、一期只销售了30%是因为人们对于认可程度不高，没有做出楼盘的相应品质，门前有一小塘，后面几栋楼可以看长江，你这是不折不扣地亲水楼盘，完全有作出品质的潜质（当然，做出的品质只要高于当地消费者的心理就可以了）
2、一期已经是现房，这就是你最强盛的时期，挖空心思，做一个到两个像样的样板间，让老百姓见识一下，就是不晓得你们那个地方有没有居住习惯，如果有，那么在家附近作出城镇的品质，消费者得反响就会不同
3、采用小县城的推广方式，坛子里不少，楼主可借鉴一下
我们现在正在接触一个类似于楼主的案子，也是小城镇，以采矿、加工等工业为主，他得商服8万平，不过有点区别是他的商服被政府强行指定为农业货运市场，我们正在考虑租售与自持的比率，至于商服部分，容我再仔细掂量，会随时跟贴，也可直接讨论！

要考虑外出工作的人群,他们将会是主力

大力开发周边农村客户

宜主打农村市场,因小镇居民自有住宅率高,换房也多是买地自建,商品房难有销路.

农村是群居生活  特别是家族很有影响力 ，，大家一般都是以生活在自己亲戚朋友周边，

谁是消费主力呢   ，，很难说，，住宅项目应该以一些年轻人为主   
商业可以从城市挖掘客户群体（当然是距城市不太远）       推广 最好是彩旗 ，车辆，人员组织去

细分客户

我觉得应该从村长、村书记和镇里的一般职员中发展你的客户，
尤其是村长、村书记，在你说的位置购房的优点是：
1.里自己的村不是很远，有什么工作都可以及时应对。
2.里县城、市区也不会太远，交通便利。

亿人居置业
创始于2004年
沈阳亿人居置业咨询顾问有限公司是立足于沈阳，辐射东北三省的一家房地产顾问公司。
亿人居置业下设市场研展部、运营企划部、项目营销部、广告设计部及网络媒介部。自亿人居进入市场以来，已成功策划、推广、代理多个项目。
沈阳亿人居置业咨询顾问有限公司是以专业技术提升项目的价值、形象，协助客户出精品、创品牌！我们将预见性、前瞻性的视野带入各级市场，把香港、台湾成熟的营销模式引入各级市场。
公司营销总监、策略总监、创作总监、客户总监均来自沈阳各知名广告公司、代理公司，且从事房地产行业多年，组成了这支地产顾问精英队伍！“让精英为您善始善终地服务”，是沈阳亿人居置业咨询顾问有限公司的服务准则，我们摈弃了很多顾问公司“龙头蛇尾”的服务态度，从项目接洽到项目售罄，亿人居会永远发出统一而持续的声音……在地产品牌世界里，我们将用最新的思维为您开拓质的飞跃！
沈阳亿人居置业咨询顾问有限公司还服务于房地产企业品牌打造、市场研究、投资可行性分析、专案营销策划、房地产代理销售、VI形象设计、画册海报设计、CIS策划设计、户外广告等平面设计、房地产行业性网站推广等工作。
请您相信，亿人居将是您永远的品牌行销战略伙伴！
    亿人居 项目营销部 项目营销是检验项目全案策划能力的唯一试金石，再好的策略，再全的策划都必须通过营销执行的成绩来检验。销售是营销策略的具体执行，离开了有力的执行，再好的策略也只是纸上谈兵。没有良好的团队建设，没以有一支敢打敢拼的销售团队，就无从保证项目销售的成绩。
为此，我们特别重视对销售管理团队的培养和训练，汇聚了一大批懂市场、能力强、工作务实，具有强大执行力的销售团队。从营销总监、销售经理、销售主管再到置业顾问都具有强烈的使命感。通过多年的市场锤炼，我们摸索和总结出了系统的销售培训、案场管理、销售报表及反馈、团队激励及薪资结构等机制，有效的保证了项目的顺利销售。
并且，我们活生生的结合项目当地的具体情况、市场环境，具体项目具体分析对待，不断调整我们的销售管理体系，使之更为高效、更加实用。
我们的目标，用最短的时间、最低的费用，为开发商创造最大的价值！
联系方式：
电话：024-25636599
传真：024-25636599
网址：www.yrjzy.com
联系人：纪先生
手机：13322466683
地址：沈阳市铁西区云峰北街62号东环国际B座2602号

因为你反思，更需要市场调研，我觉的是你目前最该 也最急做的。
知己知彼，百战不殆。
后面怎么定位和操作根据你的市调情况再顶。

加强营销

做好现场包装及氛围营造,
人员不多的小镇最更要讲形象,
注重口碑传递,
羊群效应,在客户中找到在当地有影响力的某几个人作为"意见领袖"及"形象代言人",现身说法

随便说说:

1.推出基本装修套餐,克服好多人买起房子,装修去起的现象(这在打工的人中现象应该普遍)
2.首期再分期付款,虽然现在总价低,首付低,但是这个镇的人仍然在承担上可能还有些顾虑(打工为主要来源时,还要照顾家里的生活,子女读书,一次性存款的能量不大,但他们的收入每年,每月拿工资都是稳定的;
3.找银行谈,看能不能让已有旧房的人抵押旧房,贷一笔款作为新房的首付或装修款;如果能行,你就推出"旧房换新房"的概念,将这个平台搭建好,一旦有业主上门你就可以逮住了,你销售的不仅是房子,还有帮他解决了首付的支付办法;银行也因为有贷款业务,也会干的,外来打工者对按揭卖房,贷款消费的方式应该认同的,他打工的大城市应该习惯了;
这样的镇,这样的项目,你核心靠销售方式解决问题,不要太依靠推广,策划,形象去解决;

此类楼盘偶觉得
一、定位在集中于景观、生态，因为有小湖、有长江，要紧抓这点打生态休闲牌；
二、系列化地派发夹报，强势推广休闲生态概念，吸引当地有钱人；如能与当地企业界人  士合作一个论坛，邀请当地头面人物参加，效果更好；
三、道旗广告要集中诉求点——生态休闲；
四、销售要选好节点，以抓住外出务工人员；
五，把价格推到3000甚至更高，形成高端的形象，至少制造新闻。