地产刀客

2007年12月至今，行业内外讨论的热点之一就是南昌楼市的市场变化了。今天有消息说，南昌市成交量下降了，价格在浮动了；明天有同行说，XX楼盘开始大促销、打折了。看着北京、上海、深圳的房价的变化，令人对南昌的楼价开始浮想联翩了。

　　我觉得造成2007年12月以来市场变化的一些因素其实是客观的。

　　我们仔细回想一下，每年的冬天，包括12月、1月、2月都是我们楼市的传统淡季，受到天气的影响，有些客户都不愿意外出看房，所以每年的这个时候，很多楼盘都会搞活动，做促销。在这个时间段，往往都是成交量下降，价格相对稳定。其实,这些均是市场的正常反应。从银行方面来看，每年的年底到春节前，都是开发公司急于回笼资金，偿还银行贷款的时间节点，往往在这个时间里面，就有不少的项目经常促销以期快速的回款。近期众多媒体都指向深圳、上海、北京楼价的波动，所以也就在不断对南昌楼市做一些猜想。其实我们都是知道的，房地产区域化的属性越来越强，现在也没有迹象显示不同城市之间的楼价变动会影响其他的区域。就连之前王石说，“楼市出现拐点了”，几天后也出来说明是指深圳、广州的楼市出现拐点而已。我觉得要根据不同区域的情况、不同时期而定，不能因为某一地区的风波来影响南昌楼市。

　　我觉得经过2007年各项政策的洗礼，2008年的南昌楼市应该会理性的回归，个人认为小户型产品将成为未来市场的主流。

　　国家宏观调控的一个重点是“70/90”政策，在中国两口之家也好，三口之家也好，90平米左右的房子是非常适合都市人居住的。作为行业领跑者的万科等开发商甚至还明确亮出了“80平米房”的概念。

　　因为小户型的面积有限，所以在卫生间、厨房等一些功能性很强的空间来说，无疑对我们的建筑设计师提出了更大的考验。我们现在遇到的小户型的产品中，卫生间的面积控制在4平米，这相对于很多楼盘来说卫生间的面积一般控制在6－8平方米左右，4平方米已经很小了，但是前段时间在看一篇文章中发现，有一个日本设计师在其设计六星级的宾馆时，卫生间仅有1.88平米，但是依然可以满足使用功能的需要。其实，面积已不再完全是衡量一套住宅设计是否合理的标志或者杠杆，最最关键的是看是否提高了有效面积的利用率。

　　我觉得，今后在做产品研发的时候应注重的是功能的细分、合理的布局，提高利用率，充分考虑人性化，精心设计，从满足居住的舒适度上去做文章。