相思成灾

本案位于山东省偏东部的一个地级市下面的一个区，与中心城区连于一体，至市中心需40分钟公交车程。此地级市商业项目因前些年投放量太大，至今未消化完毕，死了很多商业项目，我所在项目就是这种情况。然地产商多前仆后继，前景更是不明，让人忧心，但住宅产品很旺销，需求量也很大。
    再详研本案：2003年动工（正赶上那批商业地产潮），04年建成，总体量26000平方，分三排，最前排为临街铺面，中间为鱼肉果菜区，后排为服帽区，是这个区唯一政府支持的综合类农贸市场，2005年10月前现已售出30%，2005——2007年间只售出20余套，可谓少。去年10月之前更是只卖出一套。我司2007年10月份入驻至今也只售出7户，成绩很不理想。
现实情况如下：
1、死盘太久了，达两年时间，百姓对此项目很熟悉，大多没有什么好印象。
2、市场内部不行，沿街还可以，不过相对的好位置没有了；
3、位置偏，位于区的最北端，不过对面小区有25000人居住；
4、市场内部冷清，与旁边马路市场的热闹有鲜明之比。
5、开发商几乎不懂销售，全是工程人员出身，且效率极为低下，多次营销方案未批。
6、户型进深长达12——16米，且中间用楼梯隔开。
7、价格低：比周边任何地段价格都低。
8、卖两层送一层，第三层是免费赠送的。
当然我们的代理公司也存在一定的失误：
1、广告投放量太少，感觉大家都知道这个项目了，几乎没投什么广告，就发了一些DM单页。
2、人员素质不够强大，因为项目太烂至今没派像样的策划人员过来。
3、项目没办法再重新定位，我们的营销策略也不太精准。

小弟认为此项目令人头疼，开发商有大项目在考察我们，如果不做好这个项目，其它项目就完了，因为在此求各位高手们，支下着，看有没有好的办法让小弟告别难关，谢谢。因我没有币，不能悬赏，望大家莫见怪！以后有钱了，再给大家吧

aaacfq

我看了你以上的项目资料，提一点自己的想发给你参考：
总体思路：以引导商业消费需求带动人气，聚集商气，最后销售
第一步：搞活商气
一、将项目经营业态的消费群体定位放大
项目定位是不能改的了，那么可以把项目现有的业态消费群体定位挖向纵深，突破该区，展望本市，把项目做成一个专业的综合类农贸批发市场，这样以来消费群体就会扩宽：A、二级以上的销售商 B、图实惠的老百姓 C、需求量大的餐饮企业.......等。
二、联合政府重新规划业态，形成统一经营市场
既然该项目有政府背景，那就联合政府重新规划市场业态，使之统一经营！
将项目旁边马路的商铺与市场合为一体，这样才能统一经营，让新规划业态在人气聚集和人流合理分流上形成优势互补。
三、引导并控制对面小区的人群
对项目对面的人群进行引导，在项目统一经营后，可以给他们多点实惠，并多提供服务，如一个电话就可送菜上门，会员制等.....只要控制了这么大的群体，其消费力，可供商家日常开支...
四、招商策略
在税收上让政府多给点优惠，然后多做定向渠道宣传.....
第二步，通过形成的商气带动销售
在销售方面我就不多说了，对商家的定向销售是重点哈...
综上所述：一般这种位置不利的市场，在统一经营的情况下，活的可能性才比较大；
另外业态的规划是相互依存的，必须根据人气和流向的合理制定。宣传方面必须联合政府多做渠道啊....在项目操作前先深入做一下大范围的市场调研，并和政府充分沟通，综合论证一下这样运作的可行性....

王子小

个人觉得：政府支持的唯一农贸市场是最大的优势
1、寻求政府支持，大力整治马路市场，杜绝马路市场；
2、召集马路市场的经营者会谈，将市场铺位出租给他们使用，并且有优先购买权。市场建好那么久了，放着也是放着，不如先出租，待到市旺起来后再销售掉；
3、到附近的住宅区和下面乡镇去做宣传，把市场宣传火了，才能带动销售火，而这两项宣传成本都很低，DM宣传，喇叭车游街，基本OK。
4、搞定KFS，用数字说话而不是方案，告诉KFS，这样空放着损失多少钱，出租出去能捞回多少钱，没有拒绝钱的KFS

nick2007

我觉得首先硬件环境需要改善，第二找家专业的顾问公司吧

相思成灾

非常感谢楼上的兄弟指点，我正在考虑和政府沟通和纵向的再拓展

相思成灾

谢谢你中肯的意见！想法和你一样

相思成灾

谢谢，我们正是代理公司呢，呵呵

新疆喜博旺

有人气就有一切！！！
1.把空着的房子全部租出去。只要经营户进来就有人气了。
2.政府支持一定是有政策的啊，把政策搞活让利给经营户。让他们先尝点甜头。
3.如果在上面再加两层住宅也可以啊。
4.我现在也在做一个类似的项目，做好售后工作很重要啊

芝华士十八年

    不清楚区位具体情况，随便说说：
    1、改变业态。原有的鱼肉果菜鞋帽这种农贸市场是否合理，如果不合理就赶紧调整，看看周边情况最缺那种业态，比如建百货街、美食街、时尚街、电子街什么的，业态的科学规划最重要。
    2、既然在城市边缘，考虑一下零售转批发。与周边大型农贸产品企业、服装鞋帽企业谈建专业批发市场。
    3、如果业态不能变功能不能转，试试到政府、街道争取优惠政策，什么免费、免税啥的，甚至拿出几间铺位去交换优惠政策。政策好商家爱，商气上来租客多铺位就值钱了。
    4、多搞投资论坛、讲座，多发报纸软文，少发单页。一铺养三代，是个很慎重的事情，靠派单太过随意，客户重视度不够。

cuihongjian

1、减少商铺空置率，逐步提高项目周围人气、经营人气；
2、开发商要舍得投入广告费用，好项目同样需要广告、媒体的宣传支持；
3、既然是政府支持项目，充分利用政府资源优势，实行市场整合、减免经营者的税收等；
4、先租后售；