县城项目操盘密码续篇之操盘日记

县城项目操盘密码续篇之操盘日记
     现在操作这个项目是以代理公司以及发展商的双重身份介入的,由于一直都是做发展商对于突然的身份切换,有时更多的是一种无奈。不得不对处于水深火热之中的广大代理公司的同行们表示崇高的问候。
       这个项目我是从前期市场调研、定位报告、规划设计、景观设计一直介入，对于项目还是投入了相当的精力。由于我是一个固执的产品论者，对于产品设计本身要求还是较高的，并且可能是在深圳待得时间太长的缘故，偷面积的想法可能是渗透到骨子里了，当然成为当地具备首创性及排它性的产品（规划设计方面的想法在县城项目操盘密码这个文章中已经有了阐诉）。当然代价也是非常明显的，当地最高售价只有2200元/平米，但我们项目的成本已经达到了2050元/平米。无疑已经逼上梁山，一定要当老大了。成本上已经当了老大，那老大行头也要配足。外联单位无一例外都是深圳公司，代价也是不小的。售楼处选址这方面需要警告一些在县城做新城区项目的同仁们，不能按照一些老的思路，选择当地最繁华路段修建售楼处，那样将会大大减少你广告上投入。这方面我是受益颇多，当然代价是一年30万元的租金。对于高端项目而言，需要让客户在你们的项目卖场看到惊喜，就像万科一直做的那样，惊喜就在你的身边。无论是售楼处装修、楼书、销售人员数量都是创下了县城之最。
由于领导的特殊要求，完全打乱了之前制定的工作计划， 5月1日开盘期没有改变，但把原定4月中旬开始VIP卡认筹调整到销售人员进场既认筹（1月28日），再来看看：从07年11月26确定广告公司\开始售楼处装修设计-----1月初开始销售人员招聘\培训----08年1月28日销售人员进场(所有销售物料准备就绪)短短50多天的时间,基本上是完成了一个魔鬼式的历程.在工程形象没有配合、对外宣传没有到位、对外宣传均价高出当地最高售价30%，并且在毫无客户积累的前提下赤裸上阵.说实话本人在如此条件下开始发卡还是首次，目前日均20多批客户的接待量，已申购VIP卡70张，预计解筹率应该超过70%。基本上还是达到预期效果。当地对于发放VIP卡已经习惯，并且在习惯买卡的环境下，滋生了炒卡、炒房风。我们设定20000元的认酬金，虽然在数量上、开盘当日人气上无法与5000元的VIP卡抗衡，但出于解筹率、树立高端形象、首批房源控制上考虑还是选择大金额认筹金的方式。建议县城有品质支撑的高端项目可以适度提高认筹金额，以区别于其他项目。解筹方式我们也区别于当地项目，选择较为公平的摇号方式。对于售价远远高于当地售价的高端项目，销售人员培训、销售人员统一说辞、销售百问一定要做到位，毕竟现在只是销售人员对着模型、展板去忽悠。
       县城地区由于缺乏品牌发展商的介入，置业者对于发展商的实力、园林的营造、后期物管等都心生怀疑。对于内部认购期内更多的工作是在于这部分的解释。记得有位地产大亨说过一段话：我才不管什么大势、观望气氛、宏观调控，我只需要把自己的东西做好，就算一个月全县才卖8套，自己的项目有6套，我还是全县的NO1。虽说县城的客户好糊弄，但大多数还是相信自己的眼睛。下阶段主要做的还是策划案的执行问题，做一个好的策划案不难，但能按照策划案的意图及时间完全执行的策划案，是非常不容易的。由于牵涉到施工单位、装修公司、工程部、广告公司、礼仪公司、材料供应商等相关部门，如何执行将是下一个阶段的工作重点。如样板房、全酒店式装修的入户大堂、园林展示区、大门、看楼通道包装等对外展示的效果及是否按照预期时间完工等都是非常考验自己执行能力的。
        春节阶段的认筹工作已告一段落，随着返乡人员的陆续离去，客户来访量的问题接踵而来。而且这里的领导基本上是不见兔子不撒鹰，我们每天在他耳边说狼来了（客户来访量减少），他每天就盯着来访登记本，一看没少多少。干脆由着我们喊了。只有想些省钱的招了，那就下乡吧，准备在富裕乡镇设置外卖场，以提升来访量。项目卖场由于经过此次冰冻灾害，花些小钱重新布置一下。
       很多项目的销售卖场只注重白天的效果，但晚上的效果对于项目而言也是非常重要的，特别当项目卖场位于繁华地段时更为如此。我们项目光大型广告灯就有8盏、星星灯无数，基本上成为当地亮化工程的楷模。效果是成为全县最晚关门的售楼处，每天基本上有一半客户来访是在19：00之后。
      先写这些，以后会陆续发上一些项目销售的进展状况。

致敬

顶起，等着看更新

可以多交流
我做了几个县城项目了!

辛苦了

期待后续内容

不是说日记吗?

被骗了,找了个坑!

期待更精彩的操盘心得！~~

同样是县城项目，差别咋就这样大涅？

这个县城消费力还是比较强的