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06上海楼市走势谨慎乐观 新增供应可达2700万㎡
2005年，上海的楼市进入了理性的调整状态。市场的理性回归，也让消费者学会了用理性的眼光看待市场，无论是买房还是卖房，理性是第一位的。展望2006年的上海楼市，戴德梁行·泛城综合住宅服务的有关专家认为，预计市场的新增供应在2006年可达2700万平方米，存量住宅供应可能与新增供应持平，整体呈供大于求态势，但部分地段佳、配套好的宜居板块则可能出现供不应求局面，因此未来一年整体住宅市场走势将是谨慎乐观，区域差异将越来越明朗，定价机制将不断完善，不同产品的发展方向也将多元化。

据分析，市场将呈现一个区域差异明朗化，发展方向多元化的趋势。整体住宅成交量预计将有一定幅度提高，成交均价则还有下跌空间，但不同区域价格走势将有明显分化。

相对于过去的一年，2006年上海住宅市场面临的宏观环境将有所不同，政策及经济等各方面因素都有发生改变的可能。

对住宅市场来说，预计2006年的金融环境较2005年更为宽松。目前各银行普遍有放宽按揭贷款成数的趋势，从国际角度来说，海外基金普遍预期人民币将继续升值，因此持有大陆物业还将是具有盈利预期的；这些因素都将对2006年住宅市场产生利好效应。

相对于金融或货币政策，财政政策方面可能面临更大的不确定性。物业税、二手房买卖的个人所得税等一旦开征，对住宅市场将产生需求抑制效应。但这种抑制效应是针对需求中的部分购房者，影响面多寡将取决于政策的细节规定。

面对更加成熟挑剔的消费者，发展方向多元化，居住品质将成为制胜关键因素。在买方市场下，唯有产品质量、居住品质才是最有力的制胜法宝。地段是决定居住品质的最关键因素，此外，开发商对产品的打造也是加分的重要环节。预计2006年住宅特别是中高档住宅将发展出更多宜居概念并体现在住宅产品上，如设计、装修、智能化配套等方面的细节处体现品质优势，以吸引自住客，决胜市场。展望总体市场：住宅供应将与2005年基本持平，价格总体小幅走低。 （本文数据来源：上海房地产交易中心）


供应：存量住宅将逐步成主体

据预计，2006年全市住宅新增供应量将达到2700万平方米，存量房市场供应可能与新增供应持平，将产生较强竞争，中心城区住宅用地日益稀缺，未来供应二手房比例将逐步提高。

2001-2004年上海住宅市场发展迅速，在规模不断增加的同时价格也一路上扬，特别是2004年均价同比涨幅更是创历史新高。进入2005年以来，宏观调控有效抑制了过热的投资需求，并在第2、3季度令部分自住购房者也产生一定观望心态，去化速度的放慢又导致部分开发商产生观望心态，并推迟项目的上市。从2005年全年来看，呈明显供大于求态势，对价格具有拉低效应，但由于第1季度房价涨幅相当高，经过其后3个季度的调整，全年均价7769元/平方米，仍较2004年上升了3.8％。

2003、2004年上海住宅新开工面积稳步增长，2004年新开工面积2669万平方米，2005年1-11月新开工面积累计1979万平方米。虽然2005年供应较2004年有所下降，但房地产开发惯性将使得未来2年左右的供应具有一定刚性，2005年部分推迟上市的项目将极有可能在2006年推出，2006年住宅供应将不会有明显下降，而是与2005年持平或高于2005年的水平，存量房供应相对新增供应更具弹性，其比例将不断上升，在市场定价机制中将发挥更大作用。新增供应并非住宅市场供应的全部，考虑到上海住宅市场发展的历史，目前存量房交易比例逐步上升，特别是中心城区二手住宅比例更是高于新增住宅供应，因此在定价等市场机制中正发挥着越来越大的作用。预计2006年存量房供应将可能与新增供应基本持平，但具体数字则具有一定弹性。

lee2258

我昨天看到报纸上说上海的房价预计会下跌40%,下降幅度很大啊,看来泡沫太多拉

影子

最近一直比较关心上海楼市的情况，上面是搜房网上的一篇文章，有一定的参考价值。在05年年前的一个月，我往返于上海的各大楼盘间，亲眼目堵了楼市的萧条，售楼部的冷清压抑，甚至是销售人员的无耐与消沉。在松江新城，一个好似世外桃园的高档住宅区，一个全新的城区，居然没有丝毫的人气，我并不是指售楼部而是指大街上！没有人没有车，步行2小时没有一家开业的饭店。。。
     虽然身处上海，但了解甚少，看不清06年是怎样的，对未来的楼市也比较茫然。虽然各大媒体争相预测，但可信度又有多少呢？在此种的市场状况下，代理公司的出路在哪里呢？拿盘不是关键，可究竟应该拿什么样的盘呢？希望论坛上的各位大侠发表高见。

lee2258

难道新政策的出台让上海房市真的变的萧条了吗?那为何开发商还在不停的拿地?难道他们已想出新的路子了吗?

瓶子

市场情况由于政策的变化，在供需方面发生了根本变化，由于政策上对于炒作和次新房的交易方面的限制，导致客户对后市信心造成严重的打击。

即使现在政府恢复2001年的房地产政策，但是客户对于房地产的信心不是一天半天就能恢复的，至少要一年以后才能重新恢复。

况且目前由于2005年6～12月份的众多楼盘拿到预售证而不敢上市，导致准现房出现大量积压，以目前的市场每天消化200～500套的速度，即使不再允许新盘上市至少要2年才能完全消化完毕，但是怎么可能没有新盘上市呢？尚有几千万顷的土地积压在一级和二级市场之间准备开发。

对于很多开发商想的，开发外籍人士购买上海住宅，我不太看好。这只是断线的效果，老外也不傻，而且消费观念更加理性，君不见很多欧美的老总还在使用3～4年前生产的诺基亚的老型号手机吗？欧美的消费理念更加成熟。

解决的方法我尚未考虑成熟，但是转向加大低端市场的投入，靠低投入低成本度过寒冬！

回笼觉主

楼上的，你难道以为开发商都是聪明的吗？他们自己寻死路一点也不奇怪。我做过及个开发商，凭心而论，是市场的大势造就了这些土豪劣绅。不要说成功都有自己的独到之处，这我认可，但他们更多的是资本、勇气和关系，而不是市场洞查力。西谚说：热得快的东西也冷的快。从物理的角度说是比热的不同，但这是事实，这些暴发户要栽，也一样可以很快。

回笼觉主

我是说4楼的，想不到瓶子回得更快！

影子

供大于求的现状很明显，可目前的形势对于代理公司来讲意味着什么呢？机遇？机会很多，但不敢轻易的去拿，我想这是很多代理公司包括国内知名代理公司都曾遇到的问题。
    上海在此种状况下，应对最多的招数就是降价或者是变相降价，我想问的是：除了降价我们还能做些什么？

tracytsang

引用:

联合早报[境外人关注升值潜力

　　房地产代理商易居中国的分析师郑翎昀认为，由于境外人士最大的关注点不是楼盘价格而是升值潜力，所以对于开发商来说，此次团购的意义并不在于成交量的多少，而是市场关注度的提升。

　　他说：“在这四个楼盘中，白金府邸定价太高，城市经典和绿地国际山庄的位置很偏，发展前景并不看好，很难吸引境外投资者的目光。”。

　　另一方面，高档楼房被市场看好，但在过去两年来一直受到消费者青睐的上海老洋房，其市场需求却有“退潮”的趋势。今年第三季度，这类房地产出现了两年来的首次下滑。

　　根据对上海市中心徐汇、卢湾、静安、长宁、虹口5个区调查样本的分析，第三季度上海花园洋房均价为4万3336元/平方米，较上季度下跌1.9％；新式里弄均价为2万1606元/平方米，较上季度下跌4.9%；老式公寓均价为1万7780元/平方米，较上季度下跌4.8％。

　　客户减少的原因是种种因素使老式住宅的投资门槛进一步提高，部分有其他投资方向的客户因此转移投资领域。宏观调控后，中国央行加强了对个人住房贷款的监管，按照相关规定，历史建筑的首付款一般不得低于50％。此外，对购买花园住宅的单位或个人开始征收营业税、土地增值税等，也使得投资者成本增加5％左右

由此看来境外投资客非常的理性，另外值得注意的是，春节期间，山西投资客光临上海购房的大手笔，似乎给过于沉闷的上海楼市一缕阳光。