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　　　创辉租售成立到现在，在短短的5年时间，由一家店发展到1800多家，发展速度是应了其企业文化里的“快速、强势”“速度第一，完美第二”作风要求，与大多数快速成长的企业一样，成长时什么问题都被眼前辉煌遮盖了，市场低落时存在的问题就全部暴露出来了，从而引发种种矛盾，出现种种困难。回顾这五年，创辉租售有太多东西要总结的了，可以说成也快速，败也快速。创辉租售是从05年才开始快速发展起来的，特别是07年全国性房地产热的大环境，房价快速上涨，二手市场交易活跃，为房产中介创造了大量机会，而创辉租售就是在一年时间里由400家发展到1800家，创辉租售能快速度发展起来，有以下因素：
　　 一、创辉租售是从深圳发家的，深圳房地产中介市场有一条潜规则，就是中介公司用自己的账户帮客户监管定金、楼款，监管时间短的有10天，时间长的60天，在市场环境好时，会有源源不断的新监管金注入，中介公司就这样靠监管资金筹集到大量的现金，而大量现金在自己的账户上，又没有政府部门相应的监管，导致了大量客户的监管资金被中介公司挪用。而创辉租售因为成交量很大，监管了大量客户资金，最高时达3个亿，充足的现金流为创辉租售疯狂的扩张提供了经济基础。
　　二、创辉租售在用人制度上有一套保证“盈利”的系统，其企业文化“以发展来吸引人，以事业来凝聚人，以工作来培养人，以结果来考核人”就说明这点，因为其发展迅速，所以大量的就业机会吸引了很多人，而“以结果来考核人”就为其提供了没有成本的用人方案，入职者必须为其创造3000元利润后才可以拿到底薪，而底薪只有900元，加上创造利润的15%提成，其人力成本是0，一个店的运营成本就只有铺租和水电开支。这样的运营成本，使创辉租售领导层更加坚定扩张市场的野心，短时间内在全国范围内大量开铺。
　　三、创辉租售运用统一的ERP资源管理系统，高度集中的审批权，为创辉租售集中了公司所有的财力物力。创辉租售把所有部门的总部都设在深圳，最高决定权也集中在深圳，其它城市只有营销部、综管部和客服部分支机构，通过ERP系统听命于深圳总部，从人事到财务皆按总部的指令执行，分支机构没有任何自由支配权。这样总部就可以牢牢地把握各下属部门事务的决定权，并能严格要求下属按企业文化“凡是已经决定的，就是对的”执行各项指令。而其它城市机构的简约也为创辉租售节约了大量管理成本并提高了办事效率。
　　四、创辉租售董事长林凤辉是一个资本运作天才，在上海读医学时就浸泡在股市里，从股市里赚了人生第一桶金。林凤辉机敏的投机头脑使他不安心在医院里偷生，于是带上他的财产到深圳炒房，炒房过程中他看到了二手房交易的商机，于是他创办了一家房地产中介公司（林创辉物业公司），而房地产中介行业的资金监管的潜规则，大大地满足了林凤辉投机需要，使林凤辉迅速开了八家店，为以后大规模扩张提供了经验。
　　五、2006-2007房地产二手房交易量的大幅提升及房价上涨为房地产中介提供机会，而二手房中介3-5个点的佣金率为房地产中介提供了丰厚的利润，房价越高的城市利润率就越高，可监管资金也越多，充足的现金流使林凤辉专门在高房价的城市小区大量开铺占领市场，并在全国范围内大力拓展，开始铸造自己的房地产中介王国，在短时间内坐上了全国房地产中介开铺数量第一的宝座。
　　目前创辉租售的出现全国性经营困难，是有很多原因的，最重要的一点是在快速发展过程中没有很好控制成本与规模，不考虑自身资金情况盲目扩张，必然会出现资金链断裂的困境，在没有新的资金注入，关门是必然的了。导致现在的困境是有很多因素的。
　　一、创辉租售开店过于密集，严重违背营销常识。在创辉租售扩铺策略中，就有“只要有房地产中介的地方，就要有创辉租售”的政策，导致创辉租售的店铺大量扎堆，区域内的店租成本过高，并导致内部竞争激烈，内耗严重。而拓展人员的素质不高很大影响了店铺的选址位置，并产生了很多开业后一直没有达到收支平衡的垃圾铺位，为后面经营困难制造了隐患。拓展人员在拓铺的贪污受贿行为，浪费了创辉租售大量开铺成本，最典型的就是上海，接手一个铺，花的转让费高达二十几万，并能层层通过审批，可见管理层是“人不为已，天诛地灭”类人的不为少数，低素质可见一斑。
　　二、创辉租售的人才培训跟不上，大量从业人员的业务水平不高。其企业文化“以工作来培养人”存在很大的缺陷，房地产中介的从业人员大部分是营销一线的，营销一线人员开始业务时，没有足够的培训并达到相应的业务水平就出去服务客户，在服务过程中暴露出行业知识不全面，业务不熟悉，沟通技巧不到位，给客户的印像就是不专业，大大影响了公司的业务形像，客户口碑不高，尽管店多但也不能产生品牌效应，从而导致业务量不高，店平均成交量低，盈利能力差。而“以结果来考核人”更是使一些低学历人员通过暂时的业绩在短时间里被提升为营业经理、区域经理甚至营销总监，任职后也没有专门专业去接受受培训，这些没有受过任何正式管理与营销知识教育的人当上管理人员后，根本就没有能力管理好自己的下属，只会生搬硬套执行上面的指示，导致很多政策不能实事求是的执行，更不用说创新性。发展到后来有什么问题都要找总部解决，各城市纯属变成了一个执行机器，只会按指令运行。
　　三、中天事件后，创辉租售没有意识到自己的情况与中天类似，没有采取果断措施关闭一直亏损的上海、成都店铺，上海280家的店铺从开始到结束，没有为集团赚到一分钱，投入7000万的拓展成本打水漂了，同时其它区域赚的利润都被用来维持上海区域的运营成本，导致集团从2007年10月份后就没有达到收支平衡。央行的第二套房贷政策出台，深圳市场一片潇条，成交量直线下跌，创辉租售重要利润来源地失守了，其它区域市场也疲软，每月的盈利不能维护上海市场的1000万运营成本，导致大量客户的监管资金被挪用，致使大量客户收不到监管期到期的钱从面到店里追钱闹事，严重影响正常营业。
　　四、创辉租售出现全国性经营困难后，没有按具体情况处理各区域，而采取一刀切形式。2007年12月份的经纪人合作制度加重了创辉租售的困难，业务人员是公司盈利支柱，对一线员工扣薪且实施没底薪制，业务人员普遍抵触，引发大动荡，大量员工离开，并带走客源与房源，成交量迅速下降，公司盈利能力更差，降低回笼资金能力，加重总部偿还客户资金的压力。
　　五、林凤辉“独裁专制”，从管理上看出林凤辉是不喜欢有主见的员工，并是希望下属都是按指示执行就可以了，不要求创新改进。在公司管理上什么都有严格的量化标准，员工工作中任何操作流程都要严格按照规定执行，违者罚款。这个是不是因为管理层素质低下造成不得而知。创辉租售高层人员从肖东平、肖建生、何飞、施武江、卜燕军、孙永波、吕桂平、吴广业等人员，大部分是高中以下学历，靠业绩短时间得到提升的，没有专业学习过营销与管理学，提拨后也没有规范学习，也许这样的人才更能“以老板的标准要求自己”，死心踏地去执行上面的指令。就是这样的区域高层，导致各区域拓铺时，没有考虑开店后的经营问题，一个小区开上两三个铺或500米内开两三个铺的现象随处可见，浪费了创辉租售大量资金。
　　六、上海市场关闭突然，引起全国性恐慌，没关门的店也没心思开单，导致了经营良好的区域也受影响，随着珠三角市场的停业整顿，客户信任度迅速下降，创辉租售只有深圳区域在撑了。在林凤辉个人物业不能及时变现或投资基金注入的情况下，客户追钱的行为将会把创辉租售推向倒闭破产境地。
　　现在创辉租实行区域自保政策，用缓兵之计稳住讨钱的客户，希望等来房地产二手房交易的春天，按现在国家政策林凤辉的如意算盘很能实现，而创辉租售倒闭关系到万名员工的辛苦钱还有买卖房者的血汗钱，不知政府又是怎样看待此事。总之，创辉租售将是继三株口服液之后又一家大型企业迅速发展与倒闭的案例，将会是商学院的经典教材，对行业规范会有很大的促进作用，政府部门会更加重视该行业的监管，并对涉及到国计民生的行业加以限制和引导。愿房地产中介行业能吸取教训，整顿行规，维护买卖房者的利益。
　

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题外：
　　本人曾在创辉租售任职，在暂时停业整顿时才离开的，上面所有数据都是从创辉租售ERP系统里看到的，当然有些是根据已有材料推算出来的。发此文只是供外界人员对创辉租售及房地产中介的认识，没有煲贬所涉及的人员及公司。
　　创辉租售集团下属公司：各城市的创辉租售房地产公司，中昊宇按揭担保公司，艺雕装饰公司。
　　1．房地产公司专业做二手房业务，签交易服务合同后就交给中昊宇来办后面的手续；收入来源就是交易佣金；管理人员实行垂直管理，统一各区域总监(原叫代理总经理)肖东平、肖建生、何飞、施武江、卜燕军、孙永波、吕桂平、吴广业、吴爱玲、田野、姜德新、朱波、塞本泉、刘云龙、蔡建成、唐研等高层负责，而各高层就对林凤辉董事长负责。
　　2．中昊宇主要是做担保、赎楼（提前还款）、按揭、过户等后续服务；只有深圳、广州、珠海成立独立的中昊宇，除深圳总部外，广州、珠海只设部门经理，并不算是完整的公司，其它城市都是客服部来履行相应职务，主要收入是房地产公司分成和第三方合作者(评估、测绘、律师、担保)的返利。深圳中昊宇总经理是刘理琴，原来是林凤辉近身文员，后来晋升为林凤辉的女人，总经理职位理所当然归她来任了。
　　3．艺雕装饰主要是为本公司拓展店铺装修面成立，并辅以开拓客户房子装修工程，本意是用来节约店铺装修成本，并使自己的服务能做到一条龙，但结果却是制造浪费和贪污人员的专业腐败机构。总经理是罗松平，是林凤辉的皇亲国戚，业务能力下属评价不高，办事效率不敢恭维。
　　 4.综管部是各城市必设机构，城市总部有高级主任、人事、财务、后勤、办证文员及分店主任各一名，主要任务是监督检查同级人员，履行职位工作，协调各部门，实施垂直管理，归高级主任管且对接深圳总部领导，拥有生杀大权，是创辉租售没有创收来源的成本支出，综管部人员清一色女性，高级主任都是林凤亲自点将和培训。
　　 5.深圳总部是各机构部门的大本营，原来在福田国际商务中心租了三层楼来办公，现在只剩一层了。深圳总部设有完整的公司机构，行使着各部门最终决定权，通过ERP系统遥控各分公司及下属，这样的管理也有缺点，就是上有政策下有对策，容易出现弄虚作假现象。

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玉宇仁
　　一、关于上海市场。本人所说的监管资金额达三亿，并不是说创辉租租售就是用了客户三个亿开展铺面，仅是表明创辉租售账上最多时有那么多现金，现金流充足就好办事，而林-凤-辉公开的物业有18套商铺市值7000万，他本人可以说是很富有的，但富有并不代表有很多现金，当创辉租售自己的现金花完时，客户的监管资金就有可能被借用到其它用途上。上海是租了280家店，有很多还在装饰或刚签了租铺协议，到撤出上海时有100家左右在营业，而上海是10月份才有很多店开始营业的。7000万拓展成本这个是领导层说的，也是可以算出来的，转让金只是有些是20多万，有些还是不用的呢，店装修费用标准的是15万左右(60M2　　)，拓展人员基本工资加奖金3000元左右，总部派出的20人左右。
　　二、关于ERP系统及信息化。信息中心林长春负责的几个人充其量也就是每个月共四万元工资，拥有的服务器最多时才六个(深圳二个，珠海、广州东莞、中山惠州长沙、上海武汉成都各一个)，按市场价每个服务器40G的容量也只是一万元租用一年，自已购买是1万元/台，托管在电信中心机房1000元/年/台，林长春开发的ERP系统只是一个很普通的ERP系统，在市场上二万元就可以随时买到，而且这些钱只要一次性购买就可以长期使用，以后就仅用花很少的人工成本维护，林长春每星期弄一个补丁出来还在邀功请赏，岂不知他根本对不起林凤辉给他部门的每个月四万元工资。各城市的网络、电脑、电话、水电开支是信息咨询机构必须有的，这和信息中心的成立根本没有多大的联系，信息中心只在这基础上生存的。ERP系统有利于营销一线信息共享、审批无纸化、考核无纸化、统计无纸化、通知信息发布，更多好处我也不想多说了。
　　三、关于店均成本及利润率，上海停业后，创辉租售发布了店均收入15000元就可以维护正常营业收支平衡公告。以深圳为例算一个店的以两个部构成计算，一次性投入的有一台传真机(300元)，一台简便复印机(2000元)，一台主机拖五台小电脑，主机（1500元）六个二手显示器（500元/个）五个拖机器（300元个）。营业成本有两个营业经理(1500元/个底薪)，八个业务员(900元/个底薪)，一个文员(1500元底薪)， 2M商业宽带(800元/月)，电话费(2000元/月) ，办公用品(100元/月) ，电费(400元/月) ，店租金8000元，物业管理费及国家税费，这些就是构成店日常支出费用，当然上面所说设备的费用只是市场价，不知采购部是怎样给林凤辉开成本单的。赢利情况，创辉租售在交易过程中没有吃差价，按正常业务量计算，每个业务员每个月开一张单，成交均70平方米价格80万/单，那佣金就是8X80X.0.03=19.2万，如果都是按揭买房，一般都会监管定金及3成首期款，那被监管资金是8X80X0.3=192万元，存在银行获得的活期日利息是1920000X4.8%/360=256元/天，按深圳监管时间均45天算是256X45=11520元，除了成本开支及员工佣金的20%的提成，保守估计店月赢利不低于10万，创辉租售在深圳450家店，都加起来还不叫利润丰厚吗?当然这只是在2007年10月份以前才能达到的成交量，创辉租售的业务员每两个月评一次底薪等级，不达标者会被降为学员即没有底薪，所以不存在员工只拿底薪的现象长期出现。
　　四、关于创辉租售是不是资本运作。信息咨询公司在大众眼里就是皮包公司，别把自己抬高变成实业公司，通常说的实业公司都是有自己的物质性产品，不了解者可以到工业区去看看生产型公司的名称，是不是很多都带有XX实业有限公司字样的。创辉租售的资产就是每个店的几台电脑等办公设备，何来实业？创辉租售的资金监管就像上市公司在股市套钱一样，都是借别人的现金来做自己的事。而创辉租售借现金的手法风险更低更方便，创辉租售的佣金很多时候是在房地产过户前一天收到，所以所监管的资金正好填补这个缺点使公司得以提前使用所获的利润，至于出现资金断裂现象可能是林凤辉没有想到国家政策会对房市影响那么大，提前透支了所得利润，而十七大的召开后股市直线下跌也是一个重要因素，房市与股市同时不景气的情况，资金链断了是理所当然的了。
　　五、关于客户资金为何被挪用问题。这个问题我也一直在思考，可惜我没有在银行工作过，也没有问在银行工作的朋友，所以对公司的对公账号的钱怎样提取不是很多清楚。据我了解，创辉租售是要求公司的任何收入都要存到对公账号，只有在休息时间银行不办理对公账业务时才允许存到各大区总监账户，对在对公业务时间存到对私账户者处予每笔50元罚款。所以创辉租售大部份的钱都是在对公账号上的，但为何林凤辉又可以随时把对公账户上的钱移作他用呢？这就要看对公账号所在的银行是怎样操作了，里面应该是存在很多违规操作行为。
　　六、关于现在买房或炒房问题。现在银行贷款10年以上年基准利率是7.83%，如果是家庭购买第一套房且没有在银行有自购房记录且自有房面积在国家要求以下可以在基准利率基础下下调15%的利率。
　　深圳非繁华地段80平方米的房(不带家具)租金在2000元左右，如购买同样新房要100万左右，前期花30万，贷款70万20年期限，月供约5800元，如没有提前还款一直供到还清贷款则买这套房总共要花170万左右。按70年使用权算，住这套房子每月花2100元左右，还不算物业管理费，所以自己买房住的成本还是挺高的。如果换成租房住，自有的30万元存银行定期，月利息约30万X0.05%/12=1250元，租同样的房可能租金是2000元左右，除去利息后只要多花800元就可以入住了，换句话说如果如有30万银行存款，每个月只要花800元就可以租到同样的房子住了，20年后同样的经济收入则达到170万，到时仅存款的利息就可以够租房的费用了，而手上有那么多现金可以更好的去理财或投资其它更赚钱的行业。
　　如果是二手贷款买房或炒房成本会更高，如是第二套房的利率是在基准利率下上调15%以上不等，利率达到8.3%，加上中介佣金3个点，房地产交易所收的税费五年内房是8个点左右，如果在接手后一年内转买，房价在这个时间内涨价8.3%+3%+8%=19.3%以上才有钱赚，按现在国家的房地产政策，那么高的升幅出现是不太可能的了，所以说现在贷款炒房是很不划算的。
　　以上仅是本人的一些见解，欢迎讨论，

qishi250

内部人员就是不一样哈 看来是花了心思的