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上海，一个举足轻重的城市，一个信息高度发达的城市，它的一举一动牵涉繁多！2006上海房地产扑朔迷离，媒体争相发表高论，各种预测层出不穷。针对此种情况，特开设此专区，以便于大家了解最新、最全面的上海动势，请大家积极跟贴，将有价值的好贴共同分享！

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最近，上海房地产价格引起了关于市场是否存在泡沫的极大争议。新年伊始，各界人士依然持续热烈地参与讨论。我也和同事、上海社科院经济景气研究中心主任刘熀松博士讨论了这一课题。刘熀松是《2006上海经济发展蓝皮书》总报告的撰写人，他也曾公开发表过看法，认为2005年一季度上海房地产市场存在泡沫（无论从房地产作为消费品的属性看，还是作为投资品的属性看，一季度的房地产价格都被高估），但从泡沫形成的过程来看，是典型的“理性泡沫”。而以下则是我们共同探讨后形成的共识：


从理论上讲，由于土地资源的稀缺、经济的发展和居民生活水平的提高，房地产价格的上涨是不可避免的，房地产价格的温和上涨对经济的发展也是有益的。但如果房地产价格上涨过快，甚至出现明显的泡沫，那么其对经济的发展反而有负面影响。首先，房地产价格的过快上涨大大增加了无房者以及欲改善住房条件者的经济负担，他们用于购房的货币大幅度贬值，他们的福利水平、生活质量大幅下降，不利于社会稳定，进而会对政府形成政治压力。其次，房地产价格的过快上涨提高了商务成本，降低了城市的综合竞争能力。第三，房地产价格的过快上涨会吸引越来越多的资金注入房地产业，从而自我强化，形成投机炒作的氛围，进而推动房地产价格更快上涨，直到形成巨大泡沫。而巨大泡沫是不可能持续的，巨大泡沫破裂后，会对经济造成巨大打击。1990年以来的日本房地产市场、1997年以来的香港房地产市场都是前车之鉴，不可不防。但要准确地判断房地产市场是否存在泡沫、有多少泡沫是十分困难的，这是经济学理论的世界级难题。因为资产价格更多地反映对未来收益的预期，因此，资产价格是否存在泡沫，泡沫有多大，往往只有在事后才看得很清楚。也正为此，对资产价格泡沫问题总是会存在争论。

  


从上海的实际情况来看。2003年、2004年上海房地产市场存在的主要问题是价格上涨过快的问题，但从2004年9月到2005年3月之间，上海房地产价格高歌猛进。这时，上海房地产市场存在的主要问题已经不是上涨幅度过快的问题，而是绝对价格太高的问题，这时的价格已经包含了对今后相当一段时间的乐观预期，已经压缩了今后房地产价格的上涨空间。


上海房地产价格大幅上涨的原因是多方面，有真实需求的一面，也有投机需求的一面；有市内的购买力，也有国内、海外的购买力；有利率的因素，也有汇率的因素；有市场的因素，也有资本的因素。有人将上海房地产价格大幅上涨的原因完全归结于地方政府，是片面的，是不客观的；同时，认为地方政府能够完全左右房价走势，恐怕言过其实。经济的发展有其自身的规律，市场的运行也有其自身的规律。


分析清楚了上海房地产价格过去几年大幅上涨的原因后，展望其未来就比较清楚了。首先，经济发展的基本面良好，《上海经济发展蓝皮书》预计2006年上海的经济增长速度在10%以上。其次，上海居民人均可支配收入继续保持两位数增长，上海城乡居民储蓄继续增加。与此同时，上海动拆迁规模仍然不小，根据韩正市长向“两会”代表的承诺，“十一五”期间的上海将改造400万平方米的旧区危房。此外，海外看好中国，看好上海的局面也没有发生改变。


值得指出的是，汇率因素从短期来看，仍将继续对上海的房价形成支撑。由于人民币的升值刚刚开始拉开序幕，因此，进驻上海房地产的资金不会轻易撤离，即使未来几年上海房地产的价格不涨，汇率的变动仍能确保这些资金获利。不过，房地产宏观调控以后，投机资本受到很大打击，因此房价下跌的动力将部分来自于这些投机资本的撤离。


而地方政府对房地产的主观意愿基本上转向了以“稳定”为主，事实上，自2004年以来，上海市政府出台了一系列抑制房价过快上涨，调控房价的措施。如2005年3月份上海推出了两个“1000万”工程，即建设1000万平方米配套商品房和1000万平方米中低价普通商品房，等等。市政府也明确提出了“以居住为主，以消费为主，规范投资，抑制投机”的理念，将在上海房地产价格的下调中构成强有力的支撑。


综合以上这些因素，可以得出几个结论：1、从长远来看，作为将来世界上人口最多、治安最好、海纳百川的世界级城市，没有理由怀疑上海房地产业发展的长远前景。2、支撑上海房价的原因是多方面，它并没有完全消失，只是力度减弱，因此，只要中国经济不发生大的危机，上海房地产市场崩盘的可能很小。3、上海的房地产价格仍有可能向下调整，刘熀松倾向于上海房地产价格总水平回落到2004年9月份的价格水平，他判断在这一价格水平上，房地产价格将遇到真实购买力的坚实支撑。

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2005年，在房地产整顿风暴后，开发商不约而同地选择“捂盘”，与政策博弈。房价居高不下，一场声势浩大的民间造房运动正在蓬勃兴起。展望2006年房地产走势，仍有三大悬念待解。

　　2006房地产：整顿年之后的三大悬念

　　2005年中国房地产市场风起云涌，从政府出台“国八条”，严厉整顿房地产，到集体爆炒“降价”，虽然房价没有骤然下跌，但精明的开发商已经觉得土地的稀缺，于是开始大规模“储地”。囤积居奇是商人的本色，一场政府与开发商的猫鼠游戏开始上演。整顿开始生效，在整顿的大棒下，“烂尾”楼开始回暖，万般无奈之下，业主逼上梁山，民间造房运动蓬勃兴起，但政府旁观，银行无助，地产商嘲笑的情形下，合作建房纷纷流产成为2005年最后的挽歌。展望2006年，房地产三大悬念仍有待破解。

　　政府与开发商：

　　整顿→博弈→烂尾楼

　　2005年6月25日，国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部7部委齐刷刷坐在媒体面前，郑重宣布要整顿全国整顿规范房地产市场秩序。与以往不同，7部委要求这次整顿必须由各省、自治区、直辖市人民政府负责，各城市人民政府具体组织实施。各城市人民政府要明确牵头单位，将整顿和规范房地产市场秩序工作的任务，分解到具体部门，并加强监督检查。

　　“明眼人一看就知道，文件虽然声势浩大，但并非以国务院的名义下发，地方政府依然可以走走形式。”一位业内人士如是说。

　　整顿风暴的即将开始，“降价”风又立即热炒。今年房地产圈子说的最多的一个词是降价，但房地产究竟降价没有？只有消费者和房产商知道。以全国房价最高的上海为例，截至2005年9月底，上海新上市积压的一手房最多时超过2000万平方米；10月以来，新房存量还有近1700万平方米。销售量虽然也在增加，但增量远远赶不上上市量，可售房源越积越多。究其原因，从2005年5月份楼市调控发力开始，近半年来，开发商不约而同地选择“捂盘”，与政策博弈。

　　以上海为例，据有关房地产专家预测，预计2005年上海 商品房新增开发面积在3000万平方米以上，按目前市场整体均价8000元/平方米(实际区域价格差异很大)计算，至少需要2400亿资金才能将其消化掉。而2005年内，上海市政府安排的1000万平方米动迁配套商品房和定向销售的1000万平方米中低价房将陆续上市，其对市场价格的“下拉”效应会越来越大。这些表明，未来 上海楼市将持续处在供大于求的状态之下，专家说，“价格上涨已无可能。”

　　“哪里降了，本来5000一平方米的房子被炒高到10000，现在还是那个价钱，连地铁最尽头也是7000多，老百姓还是买不起啊。”一位久居上海的朋友告诉记者。

　　银根紧缩、政府对房地产行业重压下，土地立即成为稀缺资源，地产商已囤积土地作为暴利的原始起跑线。“谁的土地储备多，谁就有可能在未来的市场上多分一杯羹。”西安某房地产商告诉记者。

　　但储地必须付出代价，从2005年5月1日起，广州的开发商买地不得不掂量钱包了，花钱买地若超过一年不开发，开发商就必须每月支付地价的1.2%作为土地闲置费。这是广州市国土房管局公布的《广州市土地闲置费征收使用管理办法》首次对土地闲置费征收标准进行明确。南京市从2005年3月1日就开征了土地闲置费，西安市国土局则明令，征地三年未开发者，政府将依法收回土地。

　　国家宏观调控着力打击房地产，银行紧跟着又抬高房贷的门槛，央行加息等等，一系列猛药下去，地产商们的烂尾楼开始显现。

　　根据官方统计数据，海南已复工续建的烂尾楼不到1/3，上海烂尾楼最多时曾达到200余处，广州的烂尾楼有120多宗共计900余万平方米，天津共有停缓建项目37个建筑面积180万平方米。

　　政府面对地处要地的烂尾楼很头疼，据说，有一次，西安新任的市长坐着车围绕他管理的城市巡查，忽然看见地处南门外非常耀眼的著名烂尾楼，他对身边的建委主任说，“这是谁家开发的，怎么老是停在那里，告诉他，如果他再不开发，政府就拍卖！”建委主任赶紧派人找来开发商，老板手一摊，说“没钱，你们政府要收回，可以，我巴不得，你给我钱。”下面人回去给主任汇报，主任说，政府哪来钱处理你的烂尾楼。

　　民间：房价高，自己造

　　2005年最自发的力量来自民间。当房价居高不下，一场声势浩大的民间造房运动蓬勃兴起，从北京个人合作建房领袖于凌罡开始，这场运动立即席卷全国，上海、广州、成都、西安纷纷揭竿而起，有人戏称这犹如当年陈胜吴广起义，但很快这场运动就偃旗息鼓。

　　以上海为例，2004年4月，身在美国的留学生翁云在网上发出帖子：“你想用同一笔钱既买房又自己开公司当老板，还可以结识一大批有志创业的人才，一举三得吗？集体买地造房team是你的最佳选择！”

　　据称，不到一个月，就有50多位海外留学人士和国内的IT业人士、会计、金融人才、房屋设计师等加入了这个团队。到2004年7月底，他们已经筹集到了100万美元。2005年5月19日，成本测算报告第六稿出台，内部成本售价5691元/平方米，地块目标在上海内环线之内的静安区。在这样一个地理位置，这样一个售价，无疑是非常具有吸引力的。当时，他们确定了工作重点：开办实业股份公司、争取政府支持、购进地块、融资贷款等等。

　　之后，翁云和团队成员联合了50多位海外留学博士联名写信，请求上海市有关部门能给“海归”免去建房的所有税收，但他们的愿望没有实现，相关政府部门也没有向他们提供便宜合适的地皮。2005年1月，上海个人合作建房的倡导人翁云改变了原先的计划，开始在松江、闵行开发房地产。此次个人合作建房计划宣告流产。

　　有人事后取笑他们，说这类似“一群小孩子在玩积木”。在这场游戏里，政府冷漠地观望，开发商公开说风凉话，银行说政府没有明确态度，他们不放款。于是对个人合作建房者来说，注定了这条路很难走。在房地产调控政策出台之前房价一天天飞涨的情况下，个人合作建房设想的出现实际上体现了消费者对高房价的无奈和反抗。

　　“尽管这种反抗有点堂吉·诃德。”西安个人合作建房倡导者熊晖告诉记者。

　　2006：三大悬念待解

　　展望2006年房地产走势，仍有三大悬念待解。由建设部、财政部联合制定的《住房专项维修资金管理办法》在2005年10月份已经开始征求意见，看来这个重大政策将留给2006年了。根据《办法》的征求意见稿，以后，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护责任所需费用不得从住房专项维修资金中列支；住房共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，修复费用由责任人承担，也不得从住房专项维修资金中列支。楼房共用设施设备具有共有关系的业主2/3以上通过后实施。

　　另外一个悬念是二手房交易将征20%个人所得税。虽然国家税务总局和建设部的说法不太一致，但是，二手房交易征收所得税其实是一个老政策，但现在，这个政策方向开始改变了，近期，国家税务总局发布《关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知》，重申二手房交易必须缴纳个税。北京市也开始有了新动作，北京市转发了相关的通知，明确规定了个人购买住房销售业务的程序为“先税后证”：北京市各级房屋管理部门对于未出具 契税完税证明或契税核定证明的，不予受理房屋权属转移登记手续。

　　最后是否开征物业税成为一个焦点，特别是物业税征收可能给房价带来的影响、对买房人带来的影响，引起争议。根据今年年底举办的“中国财税论坛2005”上国家税务总局有关官员表示的“十一五”期间要稳步推进物业税的思路理解，北京将在近期有所动作，有业内人士分析说，也许2006年北京将出台物业税的相关政策。

　　物业税又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。物业税改革的基本框架是“将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。

　　据有关分析说，在买房人支付的房款中土地成本占到了50%左右，而房地产商一次性要付清70年土地出让金是土地成本过高的主要原因，能否以物业税的方式，每年为土地支付成本，开发期间，每年由地产商支付，房子卖出后，由业主每年支付，这是近年来房地产业内谈论最多的话题。

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降是肯定,幅度不会太大,其中牵扯的利益关系太多,空间狭小.

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就是小幅增长！！

三叶草

信息来源:中国社会科学院城市发展与环境研究中心   发布时间:2005-5-17 19:12:49   著者:李恩平

   海房价自1998年开始一路飙升，2002年后市中心区房价更保持了每年30%的增长幅度。同时根据人行上海分行的统计，2004年购房款中32%来自海外，再加上国内其他地区来源的购房款，上海购房资金中来自上海市外的资金比重不会低于40%，这些海外和市外购房者不同于本地居民购买住房的消费性需求，也不同于本地企业购买生产服务经营用房的投资性需求。异地购房多属于投机性需求，把房地产当作资产保值增值是其购房的基本目的，预期未来房地产价格上升是投机性房地产需求产生的根本原因。所以根据房地产需求结构状况，可以说，上海房地产价格飘升是因为对上海房地产价格上升的预期导致的。


     　　那么，是什么因素导致上海房地产价格预期持续增长呢？理论界比较普遍地归之于负的实际利率、预期升值的人民币汇率、预期城市居民收入增长等等。但中国境内的其他城市如广州、北京、南京、深圳等城市也面临着同样的市场环境，其房价涨幅则要平缓得多，广州市房价甚至近年来还呈一路下跌之势，为什么国内外的房地产投机商只盯住上海而忽视其他城市呢？很显然，上海房价迅猛飘升背后还有其更深层的原因。

     　　超大城市规模现状对人口进入和土地供给限制的预期

     　　上海是一个拥有1600万人口的超大城市，城市建成区面积已达到500多平方公里，实际建设用地面积已经达到数千平方公里，很显然，进一步城市扩张所带来的规模经济、范围经济效应并不明显，而由于交通拥挤、宏观协调困难、城市防火防灾安全所导致的规模不经济、范围不经济效应则不断增大。从城市整体经济效应的角度考虑，大规模的人口和土地扩张在上海市不大可能实现。所以可以预期在未来的时期内，控制人口和建成区面积的扩张是上海市必然的选择。

     　　关于城市规模的预期对房地产市场产生了两个方面的影响：

     　　其一，人口进入效应。上海市既属于超大城市也是中国最繁华最具活力的城市之一，具有巨大的就业和商业机会，也能提供最具现代特色的都市生活服务，在一个很长的时期内，对国内外具有一定技术能力和消费能力的人口都将是期望的理想聚居之地。如果没有人口规模控制的预期，这些移居者将根据各自的特点在最佳的时期做出进入城市的决策，而对人口规模控制的预期则加速了移居者近期进入城市的决策。特别促使那些准备在上海生活消费的移居人群作出提前进入的决策。而住房是生活消费的最主要场所也是生活消费本身，所以提前购买住房成为这些打算移居人群的优先决策。正是由于移居人群对住房购买的提前决策，拉大了上海住房需求，更因为这些移居人群以未来进入为目的，其对住房价格的认定也以对上海未来高涨的价格预期为基础，其对当前价格上涨的承受能力特别强，购买力也特别旺盛。

     　　其二，土地供给效应。现有的研究已经表明上海市部分类型建设用地(如工业建设用地)的边际产出效应已经小于农用地，这意味着现有扩张建设用地面积的城市发展战略不具有可持续性，对土地规模进行限制是城市发展的必然要求，对现有建设用地的深度利用是上海进一步城市化的必然选择。这也意味着现有已经和将要成为建设用地的土地价值的升值，那么，对已有建设用地及其地面建筑的拥有可以被看作是对增值资产的投资，这导致了对上海房地产的强劲投机需求。

     　　区域产业分工格局对中高档住房需求的预期

     　　在中国现有的三大经济圈中，长三角是规模最大也最具发展潜力的经济圈，也是唯一的单核经济圈(京津塘地区是由北京和天津共同形成的双核经济圈，珠三角地区则由广州、深圳、香港共同形成的多核经济圈)，整个经济圈都以上海为中心，形成强劲的辐射与逆辐射经济关系。一方面，上海对原有产业结构的升级形成对周边城市产业结构的转移，促进周边城市经济的发展；另一方面，周边城市经济的发展构成对上海中心城市高端服务业(如金融、管理咨询、科研培训等)的需求，促进上海产业结构的高级化。这意味着随着上海与周边城市辐射、逆辐射经济关系的进一步深化，上海与周边城市产业结构的分工格局也将进一步明朗化，上海作为高端服务业的中心城市地位将进一步确立，而原有的工业制造业等较低级产业将进一步向周边地区转移。(而在京津塘和珠三角经济圈，由于双核或多核经济中心的存在，高端服务业集中单个中心城市的趋势并不很明显)。

     　　产业结构的变化意味着人口需求结构的变化。高端服务业的发展将意味着对高知识人才的需求，高知识人才都预期属于高收入阶层，其对住房的需求也被预期属于较高的档次。这意味着上海较高档次住房将有较大的市场空间，这形成了对上海中高档住房普遍看涨的价格预期。预期价格上涨，购买现有的中高档住房就成为财产增值的有效手段。这也是为什么上海房地产价格飘升集中表现在中高档住房市场的原因。

     　　现有产业政策对房地产供需的结构性扭曲

     　　上海产业结构的高级化是区域经济发展整体利益最大化的体现，也是经济可持续发展的体现。实际上，2000年以前上海产业结构升级和转移一直在有序地进行，大量工业制造业企业向周边城市转移为第三产业的发展腾出了空间。但经历了亚洲金融危机以后，金融等服务业在经济恢复期发展速度暂时放慢，以GDP为政绩的地方政府开始对产业政策进行调整，重新把第二产业作为上海经济的支柱产业，通过土地出让等优惠手段重点支持了一些利税率高的加工制造业，使得二三产业的结构对比发生了重大变化，第二产业所占的比重迅速上升，由2002年的47.4%回升到了2003年的50.1%，第三产业的比重则由51.0%下降到了48.4%。2001—2003年间医药制造、家具制造、普通机械制造、电子及通讯设备制造等加工制造产业无论是企业个数、就业人数还是总产值都有了较大幅度的增长。

     　　相对于第三产业，第二产业对土地占有率更高。为了支持第二产业的发展，市政府利用土地划拨、协议出让等方式对一些重点工业企业给予优惠和扶持，正是由于对第二产业的土地利用支持，使得最近几年上海土地市场改革相对滞后，在土地供给中划拨土地所占比重过大。

     　　由于受规模不经济的约束，城市建设用地可扩张的规模被预期是固定的，当前土地被利用的规模越大，意味着未来建设用地的供给越少。把建设用地分为工业用地和商住用地两类，那么当前工业用地增加就意味着当前或未来商住用地供给将会减少。未来可供商住用地供给减少对房产市场形成两方面的预期：一方面，对房地产商而言，未来可供用地减少，必然预期未来房地产价格上升，对已经获得的土地往往占有而不开发，期待未来价格上升后再开发或转手，这导致当前商住用房的供给相对减少；另一方面，对购房者而言，预期未来的房产供给减少、价格上升，那么当前入市购买是最佳的时期，这增加了对当前商住用房的需求。

     　　现有住房支持政策对房地产市场的逆向诱导

     　　1998年住房制度改革以后，上海市曾经实行了两项重要的住房支持政策。

     　　一是对住房产业的支持政策。前几年，为了促进国民经济的发展，走出金融危机的低谷，上海市曾经一度把房地产业作为支柱产业来加以扶持，推出“蓝卡”户口与贴息贷款等多项政策优惠鼓励外地业主来上海购房，短期内，产业扶持政策的确促进了上海市房地产市场的繁荣，但大多数外来购房者属于异地业主，其生活和工作都在上海市外，生活消费和生产创造都不能为上海经济做出任何贡献，同时由于异地购房者入市，虚长了上海市房价，对那些真正打算在上海工作和生活的进入者(特别是那些高知识阶层)是一种抑制，高房价让他们望而却步，由于人才进入受到抑制，反过来又影响到对高知识人才高度依赖的高端服务业的发展，从而损害上海市整体经济的发展。

     　　二是针对中低收入阶层的经济适用房政策。为了解决中低收入阶层购房困难，市政府利用廉价或免费土地建设了大批低成本的经济实用房，低价向中低收入阶层销售。经济实用房政策虽然以保障中低收入阶层利益为目标，但却对上海经济和房地产市场的整体发展产生了两方面的扭曲：

     　　其一，人口进入市场的扭曲。上海与周边城市明确的产业分工格局本应伴随人口结构的重新调整，以高端服务产业为主的上海市需要吸引高知识人才的进入，由于生活成本增长、就业机会减少，部分原有产业工人随着原有产业一起转移到新城市落户将是最佳的利益所在。但经济实用房的推出打乱了这一应有的人口调整进程，一方面，由于享受优惠的经济实用房降低了住房成本，留在上海的吸引力增强，抑制了原有产业普通劳动力外迁的进程；另一方面，尽管经济实用房一手市场不对外地居民开放，但二手市场的流通却无法阻止，由于经济实用房基本属于低档住房，二手市场上的经济实用房对以高知识人才为主的中高收入阶层并不具有吸引力，却对那些多年在上海工作的外来普通产业工人具有一定吸引力，导致普通产业工人进入上海市。在人口总规模受限的条件下，普通劳动力的滞留和进入，必然抑制高知识人才的进入。

     　　其二，土地利用的市场扭曲。在可利用土地受限条件下，商住用地被用于建造经济实用房就不能被用于建造面向中高收入阶层的中高档住房，导致中高档住房现有和预期的供给减少，在需求不变的条件下，现有和预期供给的减少必然导致价格上升。

     　　结论与建议

     　　一，上海作为超大城市，可利用土地资源有限，人口扩张承载能力有限，这使得房地产总供给和需求不同于其他中小城市；同时作为长三角地区独一无二的中心城市，上海与周边其他地区存在着日益明朗的产业分工格局，相互之间的产业转移和劳动力流动的预期对房地产市场供需结构的预期产生了重要的影响。这些都使得上海房地产呈现出独一无二的市场态势。

     　　二，房地产市场与经济发展、经济结构的选择密不可分。上海市对第二产业的扶持政策促使了上海市人口结构和土地利用结构的扭曲，导致了房地产市场供需时段结构与档次结构的不平衡，形成当前房地产价格的虚涨。因此上海市房地产调控不应仅仅着眼于短期价格的调控，而应着眼于长期供需结构的调整，重新调整一、二、三产业发展的优先次序，适当鼓励第二产业向周边城市转移，大力发展以高端服务业为主的第三产业，以促使房地产供需结构的合理化。

     　　三，房地产业是整体经济的组成部分，因此脱离整体经济的发展对房地产业给予片面的支持政策不但无助于房地产市场的稳定，对整体经济的可持续发展更是一种损害，因此房地产业不应作为经济发展的一个独立产业来加以扶持。在超大城市，土地资源有限，异地购房占有了经济发展的宝贵空间而无助于本地经济的发展，因此不但不应该鼓励而且应多加限制。

     　　四，在快速的产业结构高级化过程中，面向中低收入阶层的经济实用房政策不利于上海人口结构和产业结构的转型，也不利于商住房用地的合理利用。因此应对该政策的合理性重新评估，对中低收入阶层的住房支持应更多向廉租房和土地使用税(或房地产税)减免的方向转变。

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在上海的房地产市场，由于一些区域楼盘开发的相对密集，从而形成了许多板块的动向往往具有楼市风向标的作用，因此对重点板块的把握有助于掌握上海楼市的整体发展趋势。那么，进入宏观调控第二年的上海楼市，有哪些板块可能会有精彩表现，记者走访了各区域了解到一些热点板块的近况，对今年打算买房的消费者是个不错的参考。 　　


淞南板块和共康共富板块：普通工薪阶层买房　　

这两个板块有许多的共同点，首先是同属北区，相隔也不算很远，楼盘价格方面也比较接近，而且都有轨道交通(3号线北延伸段在淞南板块设有站点)，这两大板块类似于南面区域的莘庄，是北区普通工薪阶层置业的重点。

莘庄地区由于地铁开通较早，房地产开发也比较早，房价从早期的2000多元／平方米上涨到现在9000-10000元／平方米，价格已经比较高。而淞南板块和共康共富板块由于受到交通等多方面因素的制约，发展相对滞后，成规模的房地产开发主要是最近两三年的事情，目前价格主要在7000元／平方米左右，可售房源充足，购房者有较多的选择空间。

今年，共康共富板块尤其是轨道三号线北延伸段开通后的淞南板块，将成为北区中低价商品房供应的重点区域，也是普通老百姓自住购房的首选区域，如果在房价上更加贴近老百姓的心里预期，今年完成有可能上演一波购房高峰。 　　

相关楼盘：城投世纪名城、四季绿城二期、三花现代城、逸仙华庭、美岸栖庭、幸之苑二期、紫逸家苑、三湘盛世花园、馨康苑二期、共和新苑、和欣国际花园、谷园、宝宸共和家园、共富鑫鑫花园、金色加州、康桥水都、天馨花园、禄德嘉苑、柏丽华庭、世华佳苑、东方丽都和万科四季花城等。 　　


九亭板块：能否继续“小古北”的辉煌 　　

相对于松江新城板的“整体冷却”，2005年九亭板块的境遇要好很多，在去年宏观调控以后市场比较冷清的情况下，仍然有不少外籍人士尤其是韩国人前住购房。据了解，在九亭板块，外籍人士占据了相当的购房比例，像五洲云景等楼盘的韩国购房者比例超过5％。由于古北的房价已经很高，很多在古北工作的外籍人士选择在离古北较近的九亭板块置业安家，故近年来九亭赢得了“小古北”的称号。

九亭板块的房地产是1999年、2000年开始起步的，当时房价在2000多元/平方米，到2005年3月前，均价巳到了7000-8000元／平方米，个别楼盘的单价已接近万元大关。目前，九亭板块的房价回落到6000多元平方米的水平，基本上回到了相对理性的轨道。

在九亭板块，也汇聚一些有相当影响力的项目，像“奥林匹克花园”、“知雅汇”、“绿洲长岛”和“五洲云景”等楼盘已经让很多上海市民所熟识。

今年，九亭板块还会有上海源花城。九城湖滨国际等大盘上市，加上原有楼盘新房源的推出，供应量还是相当大的。如果九亭的房价在目前的基础上还能向下调整—定幅度的话，很能吸引自住购房者，从而取得较好的销售效果，继续昔日“小古北”的辉煌。 　　

相关楼盘：上海源花城、知雅会、九城湖滨国际、英伦风尚、五洲云景花苑、奥林匹克花园、嘉和阳光城、甲壳虫、云润家园、枫桥丽舍、三盛颐景苑、振亭紫金花园和九亭明珠苑等。 　　


大五角场板块和泛大宁绿地板块 　

把大五角场板块和泛大宁绿地板块放在一起，主要是因为这两个板块同属于北区，两者的基本情况比较相似，即逐渐成为北区(杨浦、闸北、宝山)的中高端核心市场，将改变以往闸北、杨浦那种棚户区、穷困区的形象。

以往，杨浦、闸北基本上都是中低端楼盘，但随着近年来五角场副市中心的建设和大宁绿地的建成，逐步具备了建设中高档楼盘的条件。像五角场中心区和大宁绿地、闸北公园周边的大部分楼盘都在万元以上。在五角场地区，大连万达、瑞安集团、珠江地产和上实等地产巨头纷纷入驻，五角场板块即将进入一个大爆发的时期。在大宁绿地和闸北公园周边，也汇集了慧芝湖、明园都市森林、宝华现代城和歌林春天等有相当影响力的知名楼盘，随着闸北体育馆前面30万平方米的商业项目即将建设完成，泛大宁绿地板块也将迎来新的发展机遇。

在楼市遭遇宏观调控的情况下，这两大板块受到的影响相对较小，一方面在地理区位上离市中心比较近，而且价格相对理性；另一方面，有重大商业配套的建设在推进，有教育产业，整个板块有强有力的支撑。在较强的刚性需求、较好的区位和楼盘性价比较高的优势下预计大五角场板块和泛大宁绿地板块是今年上海中心城区放量成交的两大板块．是中心城区楼盘少有的亮点之一。 　　

相关楼盘：宝华现代城、创智天地、政立苑、怡福苑、上海梦想、建德国际公寓、千山花园、海上海新城、现代星洲城、信通浦皓园、海上花恒升花苑、靖宇家园和欧洲豪庭等；悠和家园、歌林春天、慧芝湖花园、明园森林城市、大华阳城美景、大华阳城书院、大华阳城世家等。 　　


松江新城板块：看“咸鱼”如何翻身 　　

2005年宏观调控政策出台以后，楼盘扎堆的松江新城彻底变成了“咸鱼”，除了大江苑、剑桥风范和名仕豪庭等少数几个楼盘热销外，绝大部分楼盘都一潭死水，处于滞销状态。

提前透支房价的松江新城，在成为投资客乐园的同时，也变成了一座入住率极低的“空城”。投资者被一个美好的规划所吸引，涌人松江，抬高了松江房价，把大量自住客挡在门外。

“松江楼市就像‘早熟的果子’，看起来很诱人，其实并不好吃。”去年宏观调控以后，松江新城的房价大幅下滑，个别楼盘的促销价已经下滑到3000多元／平方米，很多楼盘的均价已经调整到5000元／平方米以下了，市场逐渐向理性消费的方向发展。如果今年房价继续向下调整一定幅度，伴随着2007年轨道交通九号线开通的日益临近，相信自住客会逐步入场。

在供应量过大的情况下，松江新城的开发商们今年仍然不会轻松，但肯定难以忍受去年那样房子滞销的状况，估计会采取许多新的措施来打一场“翻身仗”，以重现往日的活力。　　

相关楼盘：泰晤士小镇、大江苑、剑桥风范、莱顿小城、久阳文化府邸、翠堤、紫东新苑、文荟峰景、名庭花苑、松云水苑、湖畔天地、月亮河、海德名园、普拉托缇香公寓、浪琴水岸、海立华亭、嘉德苑、华亭新苑、春风苑、爱丁堡、新理想花园、塞杰苑、昌鑫花园、华亭荣园等。 　　


大华万里板块：价格向左走向右走 　　

作为去年宏观调控后首个大幅降价的板块，曾经引起了非常大的反响，今年如何表现，是涨价、稳定还是继续下跌?市场上有许多购房者在关注。

大华万里板块处于上海的中环线，云集了大华、中环和达安等众多地产巨头的大盘，竞争也是非常激烈。去年7月份以后，各楼盘之间的价格战打得轰轰烈烈，产品类型基本相同的各楼盘竟相降价抢夺客户，必然造成彼此之间的激烈竞争。目前，大华万里板块楼盘的单价稳定在8000多元／平方米，而2003年单价基本上在5000元／平方米左右，仍然有继续向下调整的空间，尽管近期万里雅筑突然发布了涨价公告。

交通一直是困扰大华万里板块突破的重要瓶颈。当前，轨道交通7号线已经打桩建设，这对大华万里板块来说不乏是一个好消息，但离开通还有2年左右的时间，不知“远水能否救得了近火”?开发商在面临回笼资金的压力下，会不会在今年继续用降价策略撬动市场、俘获自住购房者的“芳心”。 　　

相关楼盘：大华梧桐城邦、多摩园景三期、滨江雅苑、枫庭丽苑、水岸蓝桥、久华佳苑、逸和华庭、凯旋华庭、达安春之声花园、愉景华庭、万里雅筑、中环凯旋宫、万里欣苑和中环家园等。 　　


高行板块：年轻人置业安家 　　

目前，高行板块樱盘单价大多在7500元／平方米左右，从去年宏观调控以来价格并没有经历多大的调整，因此在今年应该有一定的降价空间，值得购房者期待。综合来看，相对较低的公寓价格、较为顺畅的交通、比较清新的环境，应演说是今年高行板块楼盘的重要卖点，也是新上海人、结婚一族等众多年轻的购房者的首选之地。

今年，许多年轻人都有结婚的计划，据悉今年将有13万对年轻人步入婚姻的殿堂，因此新婚夫妇将是今年上海房产市场的一股重要消费力量。金杨、金桥和高行一带是年轻人聚集的重要区域，在投资客基本上已经退出市场的情况下，这些刚性需求的自住买家将成为购房主力。

在高行板块，不乏有绿地、农工商和证大等房产巨头，有大量的房源可供选择，而且有一定的议价空间。在交通方面，正在建设的M6一旦开通，交通将会得到很大的改善，年轻人上班和日常出行都会大幅缩短时间，因此这一板块将是年轻人职业的重点区域。 　

相关楼盘：连城新苑、幸福小镇、高行馨苑、绿地威廉公寓、东方城市华庭、证大家园、阳光国际公寓、金桥新城四期、碧云新天地、云山星座苑、碧云东方公寓、晓园、品赏碧云、新沪东公寓、春江花悦园、长岛公寓和东源明都等。 　　


大三林板块：地产巨头群雄逐鹿 　　

大三林板块以上海申博计划出台的那—天起就开始受到广泛的关注。大三林板块的房价从2000多元／平方米起步，到去年宏观调控前已经越过万元大关，可以说是上海过去几年里最热的几大板块之—。去年宏观调控以后，这—板块受到了较大的影响。

目前，大三林板块云集了众多的房产巨头，万科、金地、大华、恒大、浦发和中房等大企业在今年将展开—场激烈的交锋，上半年可能就会硝烟四起。大三林板块的楼盘数量众多，尤其集中了一些行业内知名品脾开发商的作品，像浦发与金地合作的未来域、浦发的环球翡翠湾、万科的万科新里程、中房集团的环球中央花园、大华的大华锦绣华城，还有地杰国际墟这样的上百万方的超级大盘。

在地产巨头的身后，也云集了众多知名销售代理公司的竞争。目前集中在大三林地区的知名销售公司有金丰易居、同策、新聚仁、中原、中天行等。那么多知名的房地产业内高手汇聚在大三林板块，酝酿着即将展开的一场“大戏”。因此，该区域的楼盘竞争就不单单是价格竞争，考验各家开发商、代理商应变能力，销售策划能力的时机到来了。而这些业内高手，也把大三林当成了展示自己能力的绝佳舞台。

去年，大三林板块楼盘竞争开始预演。未来城自从2005年5月份开盘以后，首批推出的268套房源，在开盘当月即签约203套，均价9300元／平方米，销售情况仍然相当不错。8月，环球翡翠湾推出均价7800元／平方米的公寓房，对于关注该区域的购房者来说，简直是具有爆炸性的消息，比未来域单价每平方米低1000多元，很多购房者冒着台风开始排队购房。随后，金色杉林以6700元／平方米的超低价入市，比环球翡翠湾还要低1000元／平方米。面对环球翡翠湾和金色杉林的低价冲击，未来域终于坐不住了，于是联合百安居联手打造了精装home的概念，在原有价格不变动的情况下，增加了1500元／平方米的装修标准。11月以后，环球中央花园和万科新里程这两个新盘开始进入了客户积累的冲刺阶段，大三林地区的竞争更是剑拔弩张。11月26日，环球中央花园开盘；12月3日，万科新里程开盘，两个楼盘的均价都在8000元／平方米左右。

今年，大三林板块可能“大动干戈”。去年宏观调控以后，形势并不明朗，开发商进入市场主要是试探性的，推出的房源也没有多大的量。2006年的3月份以后，上半年的销售旺季即将来临，在房产大局势比较稳定的前提下，开发商将会采取诸多营销策略，加速跑量。大三林板块，众多的大盘，在市场供远大于求的背景下，一场硬仗将在所难免。