坏人

商业街已经出租半年了，近期一半租住户联名反应人气不旺，经营惨淡，同时找了很多物业服务上的问题、声称宣传不力、服务不到位、和当初宣传差距很大，其实大家心里都清楚，这些是幌子，核心的内容是想降低租金。
遇到这样业主联名要求降低租金该怎么办？初步认为不能说租住户一联名上访就降低租金，这样会给他们养下坏毛病，但是目前商业街的确人气不旺。
面对这种情况，如何处理?希望有经验的同行支招。目前商业街整体由物业公司管理。

PS:说些题外话，商业街处在一大型小区旁，当初小区销售非常火爆，同时商业街由于规模在该区域比较好配套相对健全，租住户大多数是排队签订了3年的租赁合同。相对租金和周边成熟商业租金相差无几，但是目前该商业人气不旺，经过了解90%商业处于亏损经营。
同时，作为公司以房地产为主业，商业街这块并没有当作主业来经营，现已委托物业公司代管。也不怕商户不交租金，因为一方面这一半租户以餐饮行业为主，公司目前有意清除部分餐饮商户，若不交租金正好可以清除出市场。但是希望租户主动提出解除合同。
目前仍有商户要求进入商业街。商业街店面只租不售。

[ 本帖最后由 坏人 于 2008-2-27  23:10 编辑 ]

samgsl

沙发，抢一个先。
对于开业初期商户类似的反应是商业地产运营中普遍存在的问题。
个人认为，对这样的问题，要先意识到问题的基本面。
1、商业项目开业初期，都需要经历一定的市场培育期，即便是在成熟商业区的商业街，对于消费者而言，也有一个认识——了解——认可——喜欢的渐进过程，对不同时期的商业项目，在经营策略上也要有所不同。
2、商业是要靠经营才能旺起来，经营是要有专业公司或人才的，无论是业态比例、品牌组合还是经营策略、宣传推广等经营业务，单单靠传统物业公司的经营手法是难以让商业街红火起来。
3、商业街只是一个平台，一座无生气的钢筋混凝土建筑，只有商户和消费者进场了，长期稳定发展下去，才能给这个平台带来生机和活力。商业运营的重要工作，就是要平衡和稳定商户的关系，营造独特魅力吸引消费者。
因此，我认为，楼主提到的问题，有几个解决思路。
1、市场是要培育的，在初期，租金策略是可以灵活掌握和实施的，比如前半年可以适当调低租金价格，但在协议上约定一定时期后要适当上调租金上浮比例，在控制租金总价不变的基础上，利用时间差来平衡商户的收益成本问题。
2、商户也是要培育的，忠诚的商户对项目的长期发展是很有帮助的，对不同的商户要有所甄别，区别对待。有发展潜力，但现阶段确实经营有困难的商户要在租金、政策等方面适当扶持，对刺头商户，要坚决压制。
3、在宣传推广上，形式也是可以多样的，可以联合商户推出优惠活动，可以搞一些大型的公益活动，可以做一些主题性活动，主要目的都是围绕阶段性目标而进行，在现阶段，主要的目标就是要旺场，提高商业街的知名度和美誉度。

最终问题的解决，还是要根据实际情况来处理，现场执行力是关键。

cunzhang

同意

vip212

前期是市场培育期，租金策略应该是放水养鱼的思路

坏人

to:samgsl
您的看法我也非常同意，但是目前的情况是商户联名要求降价，这样给公司一个很被动的局面，可以说若商户没有联名要求降价，降价的可能性还是有的，但是采用这种胁迫手段作为公司现在往往不会答应，作为具体操作按照公司这一意图如何平衡，具体如何操作。不知道是否有好的建议。
当然，企业和企业的风格先不谈，就目前来说基本上没有改朝换代的可能性，也就是说只能按不减少租金的思路开展，初步的想法是延长租期比如三年延长半年至1年，对个别刺头的商户不能手软，但是具体如何操作（合同已经签订3年期限），有没有好的成功的经验和办法？

PS:三年期的合同租金按照10%左右的比例上浮。

[ 本帖最后由 坏人 于 2008-2-28  11:46 编辑 ]

samgsl

如是这样的话
1、刚才提到的甄别商户还是必要的，区分带头者，积极响应者，消极响应者，随大流者，根据不同的类型采取不同的策略进行分化，从敌人内部消除矛盾是最有效的策略。
2、做好替代商户的储备工作，做到一旦局势比较恶劣，大批商户撤场的时候，能有足够的替代商户及时进场，避免冷场，另一方面也可以对现有商户形成一定的心理冲击。
3、对于租期的处理，还可以在免租期上下功夫，比如前期免租，一个季度免租一定期限等方式方法去处理。
4、加强对商业街的推广宣传，吸引更多消费者，这是解决问题的关键。旺丁不旺财，那就是商户的商品结构有问题，到时候他不走你们也该请他们走了。

几点拙见，见笑了。

坏人

昨天我们已经上门对这写商户进行了一一拜访也了解到一些实际情况，带头者、消极响应者也做了一个简单的区分，也以各个击破的思路开展工作。
商户储备工作也在进展中。现在正在筹划变相降低租金通过一些好的手段吸引商户，同时提供一些便利给第一批商户使他们知道我们和他们出在一条船上同舟共济。
现在我做了一个分类，理了理发现 除二手房中介、手机、小灵通专卖、超市外基本上反应情况的主力在餐饮，这些商户往往投资较大虽然有意转租但成本较大。

挑战人生

1.人气不旺，经营惨淡势必影响整个商业街形象。

2.可以考虑前期零租金引进特色品牌商业带动市场人气。

3.对于公司想清除部分商户可采用强制态度

4.注意了一家的市场不叫市场也不会形成好市场

5.商户进行清楚整顿后应统一包装后整体全新面世适当的作部分宣传

七星龙泉

看了楼主所述资料

以前做过商业步行街遇到过相似情况，谈下客户心理

1.首先进行市场调查，同区域内有没有可以代替我们的商业项目或市场

如果有，也就是商户有选择的余地我们在论，如果没有：

2.不要以现在的情况与自己的思维来评判客户的想法

是，刚形成的市场人气低，一阶段内大部分商户有赔钱或保本情况

这是我们看到的情况，但我想说的是：其实商户比我们还专业

他们在进驻的时候早已经预料到会有现在的情况，他们有异乎寻常的商业敏感度

可以用一句不好听的话来说：看似我们是专业人士，但他们做生意过的桥比我们走的路还要多，不夸张

他们很清楚市场是需要培育期的，半年一年的保本与赔钱也在他们的预料之中

但商人的精明与唯利是图会让他们向你提出现在的问题或威胁

其实这也是他们的试探，一个很简单的问题：为什么他们只给你提降租金，而不是直接走呢？

如果他们真的判定没有前途，作为他们老油子来说只会一个选择：一声不吭，直接走人！

3.明白他们的心理之后，当然我们没有必要直面的冲突

我们可以瓦解，生意人还有一个特点，就是绝对的不团结，俗话说得好啊

同行是冤家，他们的团结是建立在有利可图的暂时团结，很容易突破的

比如，找一到两家有代表性的老店，晓之以利，不用很久，就会不攻自破的！呵呵

4.当然，如果我们存在一些宣传或管理上的问题

表面工作还是要做的，多打次广告好了，双管齐下，必能有效！！



[ 本帖最后由 七星龙泉 于 2008-2-28  21:21 编辑 ]

坏人

改了好几次的方案终于改的让领导满意了，虽然您的回复我现在才看到，但是也给自己更多的“底气”，的确商人是很精明的，经过分析中间竟然有几乎是转租的商户，竟然还要来到我们这里要求降低房租？为什么不去自己的房东那里去降？答案不言而喻。
有很多要求降低租金的商铺的确是有一种试探心理，能优惠一些能减少一些损失就算一些。这个时候就要看我们如何来对待了。不要被这些商户的无理取闹和振振有词所迷惑。当然具体情况还要具体分析。
作出一定的姿态或者作出正面的应对是应该和必需的。