tulongzhen

我刚到策划公司,就让我负责一个别墅小区的营销策划.基本情况如下：
1、 整个小区共20幢别墅，其中两幢由关系客户自行设计建造，开盘于2004年8月，至今只买出一幢，且未装修入住
2、 地段位置很差，在一个苏州地区偏远乡镇集镇，交通不便
3、 采用拍卖方式出售
大家帮我想个办法吧

回笼觉主

1.装修一个样品房 2.针对高端客户直邮楼书广告 3.楼书重新做,做到能多高档就多高档

影子

当地的经济市场情况呢？这种严重滞销的楼盘如何采用拍卖式售房呢？倒是想听楼主讲讲。
找出滞销的原因了吗？先找到原因，对症下药，采取有效措施，不要盲目的广告投入。广告方面，要直接有效的，针对乡镇的客户，要注意方式方法，不能让人看不懂，或是看到画面一下子想到别处或是什么忌讳的东西。

大明号

借一下苏杭之名，给你得准客户群讲个故事听吧！

tulongzhen

项目地处苏州地区常熟市一个偏远小镇，位于常熟市、无锡市、江阴市三市交界，应该说地理位置很差，交通不方便。当地经济一般，周边配套虽比较齐全，但不成熟，规模小，相对于整个常熟市来说，属于比较落后的一个乡镇，但私企数量尚可，主要为货架行业。至于为什么要采用拍卖方式，是因为我是属于常熟的一家拍卖行的，老总说该项目有地域错位，远离市区，可以拍卖，只能硬着头皮上啊。我总结了几点原因：
1、开盘时报价过高，98万元/幢，不符合当地水平，期间无价格调控
2、无专业的物业管理公司，无保安，无围墙电网
3、地段很差，门面不显眼
4、售楼处无专业售楼人员（一对65岁的老夫妻：（）
5、开发商自己销售，无当地人脉，居然连老板都不认识几个

回笼觉主

看来楼主不是房地产此道中人啊,那个老板或者你们还是找个专业的代理公司帮你们出出主意吧,别把不错的东西当垃圾耍卖了.因为我感觉楼主对自己的东西很没信心,而且想法也很奇怪.在常熟这样的地方,再差能差到哪里去呢?好多别墅甚至在本身不怎么富裕的城市的野外,车都很难开进去了,常熟不至于这样吧.而且是别墅,门面有什么重要性呢?卖房子怎么可能是靠人际关系认识人,别人就买的呢?可以说开发商都不愿意把房子卖给熟人的...........反正我感觉问题太多,不是一句两句能解决的....

tulongzhen

楼上的朋友，我的确是第一次接触房地产，你说很有道理，能不能就这些基本情况给我点建议，我好保住饭碗啊。另外，原先KFS已经委托过专业的房产公司代理，也是没进展啊

[ 本帖最后由 tulongzhen 于  2006-2-14  09:20 编辑 ]

yanglei22

我觉得你的房子买不出去的原因　就是目标定位不准确你们跟本不知道买给谁买给什么样的人，你说的门面，交通这些对能住的起别墅的人来说那么什么影响，关键是没有安全连保安都没有，我有钱住那里不是很危险吗，还有一点６５岁的老夫妻卖楼，我差一点吓晕哦！要先建议把硬件建设好，多想一下住别墅它为的是什么？环境，空气，心情，我就等着看那位楼主一个人住２０栋别墅吧！

回笼觉主

建议:1,物业公司主要是保安团队先配备运作起来  2,一套先装修起来,找人先住起来,也做样品房.3,老太婆请她退休,该补什么补给人家,找两个青春亮丽的来 4,房子卖点总结出来,在楼书里体现,不要老是说他差,有花园吗?户型好吗?有挑空吗?安静吗?靠湖吗?价格便宜吗?是现房吗?层高高吗?小区建筑密度,容积率低吗?以后发展周边有什么新配套吗?找来的物业公司有品牌吗?景观有独到之处吗?.......太多优点可以发掘....5.自己信心要足,一定要喜欢这个房子,要是有钱自己也想买,这样你介绍起来都不一样了 6案名想个高雅点的  7,仔细分析一下,到底谁会买,谁有钱买你的房子,然后针对这些人群打广告.路牌,直接寄,直接派发,报纸.....都可以考虑

tulongzhen

楼上的斑竹真是热心，就你所说的建议谈一下我现在面临的尴尬：
1、项目规模小，物业管理公司不愿进驻，不过这个我们还可以协商一下
2、KFS不愿意请专业保安，KFS原本是搞土建的，他说找两个工人来就可以了，这个也可
    以冒 充一下
3、找青春亮丽的恐怕不行了， 本次我们采用的是拍卖方式
4、最重要的是我找不到房子的卖点
    ◎花园没有
    ◎户型是上海人设计的，与本地主流户型与居住习惯有差异
    ◎空间还可以，但旁边有工厂，夜间有些许声音
    ◎靠湖就不说了， 只有一个小水沟
    ◎价格在常熟市区也可以淘到小型别墅了
    ◎现房是现房，但7通尚未完成
    ◎因为在镇上，周边配套虽比较齐全，但都是小规模的，不成气候
    ◎景观没有
我自认为，该项目主要是价格因素导致销售不利，如果价格比自建房稍高一点，对于当地的企业主来说，还是蛮有吸引了，毕竟离公司近了，不必在市区买了别墅，天天开半个小时车来上班。
希望斑竹能再给点意见，拜谢