小区会所是配套还是花瓶？
是配套还是花瓶?
——厦门小区会所发展之反思
在过去的一年中，厦门几乎所有的中高端楼盘都高调推出会所，或五彩缤纷，或极尽奢华，或独具特色，并成为楼市年度一大卖点。会所在厦门的重新兴起引起了很多业内人士的思考，因为在此之前的几年，会所也曾在厦门风行过比时间，却由于种种原因又沉寂下去。为什么当初的小区会所兴起又沉寂？小区会所究竟该如何定位？如何才能永续经营？怎样有效地服务小区业主？种种问题都值得我们进一步思考。
风光之后的纠纷
1996年，当东芳山庄（查看地图）在厦门首家打出时尚会所旗号时候，大多数的购房者对“会所”还是一片茫然。但其投资上干万元兴建的占地1000多平方米的会所以及游泳池、网球场却着实吸引了一些购房者的眼球。
去年，这个曾经引领厦门小区会所风潮的东芳山庄会所再次改弦易辙，主体部分被出租给一所培训学校作为教室，学校的招生广告在小区的门口就可以望见。据东芳山庄业委会一位工作人员介绍，这已经不是东芳山庄的小区会所第一次变更经营方式了，过去一年间，该会所曾是健身房、咖啡厅、餐厅，甚至闲置了很长一段事件。由于不愿一直贴钱维护或闲置，开发商最后选择了租给培训学校。而这一次的变更也引起了东芳山庄众多业主的反对，业主委员会为此还多次向开发商发函协商解决此事。
类似的小区会听纠纷在厦门远不止这一件，汇丰家园的小区会所在2006年就因变身为居委会而被业主声讨。而在天湖苑小区，最初广告宣传的“价值1000万元拥有私家泳池的尊贵会所”在建成后由于向社会开放，业主与非业主共同享有、共同收费，同样引发了业主不满。
功能定位的偏差
对于小区会所的发展．厦门房地产业界资深人士、均和评估董事长深有感触：“会所最早由港资开发商带人厦门，在香港是居民的社区公共客厅，为居民提供一个更宽敞的待客环境，是提高社区品质的重要表现。而到了厦门，这种功能发生了转变，像当初的汇成商业中心，就把会所功能更多地转向了康乐中心，成为居民打扑克、健身、喝茶的场所。”
对此，城市年轮的李崎也有同感：“会所随着港台房地产开发商的步伐进入厦门，虽然个开发商的开发初衷并非完全一致，但绝大多数将其作为新兴事物，以其高端形象提升楼盘洁质，吸引购房者；这一期间，会所的作用，主要还是体现在项目营销上，开发商过于强调会所的规模和形象，片面地以会所档次代言硅区品质，而在会所的建筑功能规划和业态之位上，仍然不够专业。”
正因为如此，当第一批会所投人使用后，虽然看上去很高档也很赏心悦目，但对大多数业主而言，实用性却非常有限，不少处于闲置状态，会所在购房者心中的地位也由云端落人凡间：这也就直接导致了会所在厦门风光之后沉寂了相当长一段时间。
会所的本质具有双重性，一是社区配套属性，作为周边配套的补充，二是商业物业属性，作为周边配套的补充，综合而言，会所就是格调更为高雅的社区商业，多以交际场所的形式出现。
而厦门的多数早期会所因开发目的是为推广销售服务，因此过于倾向其社区配套属性，而弱化了其商业物业属性，即使注意到了商业物业属性，也仅是在功能规划上和招商上略作考虑，而未真正将会所作为商业物业的一种形式，进行商业物业的消费人群、商业业态和经营管理等方面分析。由于定位的偏差和管理的不专业，对比香港20%会所亏损、深圳80%会所亏损，厦门小区会所更为严重。根据业内估算，厦门至少95%以上会所是亏损的。
亏损背后的尴尬
会所普遍亏损，简单说是挣钱少，开销大。在某小区会所，由于开发商将会所交由物业公司负责管理，该物业公司负责人见到记者就开始诉苦：“每年都需高额费用维持会所的运作，像设备维护费、电费、空调费、人工费等，特别是电费和空调费是最多的可由于会所在小区里面，光顾者少之又少，会所经营可谓是惨淡度日。”据业内人士测算，一个两三千平方米的小去所，一年没有100万元养不活！
经营对象是最大的问题。一个正在招商的会所就遇到了尴尬：来看过的人也不少，但最后都下不了决心来经营。关键是这个小区会所当初设计时是单纯为住户服务的，因此放在了小区的中央。但由于小区人数有限，经营的商家希望能吸引更多周边客源，这样今后的经营就成了问题：一方面，会所在里面，外来的人不好找；另一方面，过多的外来人员肯定要引起小区住户的投诉。
一些开发商一味贪大求全也是造成会所经营难得原因所在。有些地处市中心的楼盘虽然只有两三百户，但也要设置几千平方米的会所。事实上，对这些市中心楼盘来说，周边配套已基本能满足需求，开发商的会所反而没人光顾。但如果开发商一旦放弃经营，则会因“不履行承诺”而遭到投诉。
会所是开发商的脸面，腰杆粗的开发商宁愿贴钱力挺会所，但这样的主子毕竟很少，更多的会所要么空关，要么另求生路。
不断发展的喜悦
会所是小区配套的一部分，作为社区邻里间相互交往的公共空间，它起着联系感情的作用，其意义相当于住宅客厅的延伸，一座城市的广场。它赋予建筑功能更高的要求，彰显楼盘的品质；它顺应了人们对及时休闲的需求，对健康的重视，对交流的渴望。可以说，业主需要这样一个空间。所以，会所的出现与发展，是人们居住品质不断提高的必然结果。
因此，虽然会所在厦门的发展出现了起落，但现在更多的开发商也都看到了其中的需求，找到了之前会所的种种不足，正在不断地改正、不断地进步、
王崎认与，会所的作用不仅仅是给人们提供一个健身休闲的娱乐场所，更应该是小区内人们感情交流的中心。特别是越高档的住宅，人情味越淡薄，这也是物业管理中面临的一个问题。解决这个问题，会所有着自己的优势。由于会所的特殊功能，所以在物业走上“人情化管理”的道路上定会起着重要的作川，王崎也提到他在国外一些小区经常看到他们在会所举办一个很具实用性的培训或讲座，如汽车保养、消防常识等，业主也很喜欢参加。
据滕王阁地产相关负责人介绍，目前海峡国际的小区会所是在分析了自己的客群，充分考虑了小区居民的消费习惯以及实际需求的基础上进行设计和定位的。为此，海峡国际选择了咖啡馆、SPA区、影视中心、酒店等多种形态来作为小区会所的经营类别，设置这些形态，都是基于有档次，能符合业主身份和需求，从而能够达到永续经营的目的。同时，在最近，海峡国际还举办了“音响发烧友”和“电影发烧友”等多个PATTY，组织一些人们感兴趣的活动来加强业主之间的互动和交流。
相信随着开发商和业主对会所认识的逐渐清晰和正确把握，厦门小区的会所将发挥越来越人性化的作用，真正成为邻居间交流的纽带，而不再是之前开发商的“花瓶”和“包袱”。（厦门日报报道）
