[焦点探讨] 降价是不是楼市复苏的唯一出路？

各位说的太好了
政府、媒体的话能信吗
其实媒体和政府是穿一条裤子的政府一方面提高土地价格一方面出台政策抑制房价。从2000年起政府就在抑制房价。结果房子价格越来越高。政府表明自己抑制房价不外乎是为了给买不起房子的人们表一个态度。其实政府愿意房价大跌吗
如果房价降了谁是受益者、谁是受害者
   房价降了最大的受益者应该不仅仅是消费者，最大的受害者不仅仅是kfs，还有银行和政府，这个原因不用说如果中国楼盘崩溃了，那么大量的资金一夜之间就没有了，其中大多数资金来源还是银行。所以如果房价暴跌，国家会第一个控制房价，手段会很多。通过一个平稳期，然后房价下跌可能性很大。
08年后中国经济又突飞猛进,环境也越来越好,国家知名度也相应逐步提高,有什么理由证明这个国家的不动产在迅速下滑?
不动产占据整个国民经济的相当一部分比例，把他搞砸对政府有没有好处
  另一方面，房地产市场的这么发展下去，政府的地就会卖的越来越贵，地价上去了，地产商又不会作慈善事业，房价怎么降？
    众所周知，房地产行业的链条太长，涉及的产业太多，现在房地产是中国的支柱产业，降价之后引发的连锁反应足够让中国倒退30年。
中国楼市真的走到拐点了吗？这个问题很难论证，（以下部分引用）现实情况表明,中国的房地产行业有与其行业的特殊性,就其产品而言,对于老百姓是奢侈品,而现在对于整个行业而言,只能说他处在不完全地垄断竞争阶段,为什么这样说?首先从市场准入来看,我国现在的众多房地产商中,多数是因为早期的原始资本积累就是从房地产起家,因为那个时候房地产市场刚刚起步,国家也有相关的扶持政策,因此这个行业迅速发展起来,但是由于后来的房地产商过渡进入,竞争过于激烈从而导致损害消费者利益的行为,国家对后来的房地产商准入进行政策限制,但是已经发展起来的房地产市场并不能限制其他各个行业的资本进入房地产这个拥有重要利润可图的行业,所以后来,一些建材,电子等大企业纷纷进入房地产行业,企图分得一杯羹,这样使房地产市场的竞争更趋激烈,但是由于历年来经济发展一直保持高速增长,而且由于中国人传统的对住房的倚赖心理(重家心理),而且一段时间以来中国的新贵阶层(即潜在的购房者)的产生速度超过经济增长的速度,所以导致现在房地产市场的住房价格增长更加快,甚至超过经济发展的速度,但是虽然中国的新型中产阶级发展很快,仍然只占中国人口的少数,所以目前的住房价格相对于绝大多数中国的普通消费者来说确实是价格太高了,也即目前常说的产能过剩状态,或者用我们在政治经济学课本中常见到的一句话,这种高价格的住房供应,不是供应地太多了,而是相对于有购买能力的中产阶层来说,供应地太多了,但是广大的中低阶层消费者来说,这一类型的住房供应地实在是太多了.也即国家是站在全国大多数人的利益上来说,现在的房地产市场确实是一种产能过剩的状态,而且目前,国家的宏观调控政策,并不能起到明显地改变现状的目的。
所以从以上的分析说,目前中国的房地产市场主要处在不完全地垄断竞争市场阶段,但是从目前的情况看,国外的房地产商不论是从规模来看,还是从资本量来看都可以说应该处于寡头垄断市场阶段,那么中国的房地产市场是不是处于泡沫阶段呢?从某种程度上说,是的,中国的房地产市场确实有泡沫经济的一些因素表现出来,这主要表现在目前房地产市场的投资过热，导致价格上涨飞速，进一步促使投机性质的资金进入房地产市场。而这部分投机性因素也构成了一部分房地产市场的消费。
    以上是政府的因素，下面我们来看看人民大众：
    现在中国正处在城市化的进程当中，人口不断的向城市拥，我没有具体去查找数据，但据以前的一些了解，在大中城市中，流动人口和暂住人口的数量跟常住人口是差不多的，有的甚至超过常住人口，有这么多人，他们的对房子的需求是刚性的，这是中国的现状造成的，因为农民在家种地是赚不到钱的，虽然现在国家对农民采取了很多补偿政策，但他们想活得更好一点的话，不是多在地里耕作几个小时就能做到的，他们只有出来打工，增加城市的流动人口，继而能够在这个城市中买套房子成家立业！

最后说市场
目前的市场是什么市场？有价无市，现在价开始动了，有市了吗？
股市中有个词叫抄底，散户都想在最低位接单，寻找最大的地倍力。但是散户有多少能抄上底？抄底的权利多数属于庄家。价动，救不了市。公开的降价救不了市，只会惯性下跌最主要一点，了解所面对客户群的心理，了解他们为什么有没有在观望，为什么在观望？观望的气氛有多厚，人心即江湖，博弈即比剑，了解我们的对手：政府、客群的人心，才能真正不败于江湖。
没有钱买不了房无疑是一句废话，但废话往往与真理无限接近。对于万元以上的房价，普通百姓只能是望房兴叹，那么房价“暴跌”到5000元，超过50%的下降幅度，会是什么情况呢？以标准的套内建筑面积90平方米住宅计算，其产权面积，也就是说包括公摊的实际购买面积，因公摊系数的差异而略有不同，为方便说明，凑整100平方米计算，总价50万（当然还要高于这个数字，因都是业内人士，解释这个问题也会成为废话）。按占城市人口绝对比例的工薪阶层收入月薪2000元计算，在衣食住行全方位皆无一分钱消费的情况下，需要21年达到50万之低线。30%的首付15万，也要7年。这里明显还存在着三个问题，其一，月薪2000，是不是工薪阶层都真的能达到这个收入？其二，就是不可能存在的不吃不喝。其三，这个数字是从开始达到月薪2000元工作那一年、那个年龄算起的，这意味着什么？自然也无需解释了。那么，到底房价降到什么程度，百姓才真的能买得起房子呢？这个问题，不在于目前房价降与不降，而在于住房保障体系的建立和完善，这才是安居乐业的唯一出路。
政府的决心到底是什么
创建和谐社会、经济健康增长，这都是政府的决心。政府的决心任何人都不会怀疑，更不会无视。但正如人民币升值是迫于各种压力，楼市也存着各种潜在的压力，千头万绪，并不仅仅是三方利益的博弈这么简单。不管人们如何看待行业的巨头，不管如何看待智囊团的专家们，不管如何评判政府的行为，我只相信，没有一方是弱智型的。政府集团尤其是各方面精英专家的强势阵地，不服的话，谁制定个基本国策出来、谁制定个宪法出来我们看看？个人认为，政府的决心，首先是平衡社会，这样才能达到稳定和谐，而平衡本身就不是狂风骤雨式的，而是逐步引导、逐步加强的。政府不能任由房价疯涨，但政府同样不能坐视楼市崩盘。

真正实现安居乐业
究其本质，还是那句话，整体国民的“安居乐业”并不在于目前房价的止涨反跌，而是应该确确实实地把中国的住房保障体系完善地建立起来，把高品质的商品房，交给市场。该保障的加以保障，该调控的才调控，该市场的就市场。相信不管人们多么热衷于“博弈”之论等等，解开中国楼市之“结”， 最终还是要归于此途。

不想多说，任何行业的发展都要有经济基础作支撑，现在中国的经济发展之快，让人欣慰，但是这些经济的背后，有多少是关系资源人情资源垄断资源创造的？如果再片面的说，房市的“超火热”与这些人有没有关系？还有，百姓的的收入，毕竟不容乐观。在中国高收入人群，还是少数，而且大多都该买了都买了。我不喜欢那些看似很准确的官方数字，和世界定律，我只知道这是在中国，而且走的是中国特色的社会主义的市场经济，中国人还不是很富裕。中国走城市化道路，一定会有相当数量的人要成为城市里的一份子，但是，不能不去关心这个时间过程以及经济能力能不能支撑。房子最终是面对百姓大众来消费的。就算有十亿人要买房，但价格高的离谱，也许在明天可行，但在今天只能让人望而兴叹（在中国现在钱真的那么容易赚吗）。房价脱离了市场，终究会被市场抛弃。既然房市在某些地区虚高了，那也只能降下来，重新调整发展，为了更长远的中国房产业，这样做，也是必须的。
开发公司主动降价相信也是经过深思熟虑的，一、市场不明朗先抢占市场，降价不等于赔钱，小挣些总比烂手里强，和吃饭一样，就那么客户，在这家吃了，就不去别处了，市场环境不好，保本经营，静观政策，因为谁都看不准下一步是什么样子。
第二，行业洗牌，把小公司挤垮，更利于公司大发展。

当一个行业的利润远远高于其他行业时，必然有大量的资金及企业涌入这个行业，使之利润不断下降，慢慢与平均利润接近。

    房产行业也是一样情况，07年的开始就是行业利润不断上涨和资金企业不断进入的一年，到了08年必然要行业内洗牌，作为行业内的许多领头企业是有这个需求的，把这个行业变的可以控制。相对而言，很多新进入房产行业的企业做的的确是不行，房子造的很次，服务差，价格也跟着大方向走，激化了这里面的矛盾，这就是行业、政府、消费者都及其不愿意看见的现象！

    我觉得政府、行业内主导企业都是愿意房产行业保持良性持续发展，所以需要手段，王石为什么要去CCTV2道歉？万科为什么要带头降价？

    楼市复苏？实际现在的状况是政府和主导企业所期望的吧。小企业们跟进降价，政府满意调控；不跟进，面对媒体的拐点轰炸，也撑不住。

2008-3-1 00:20  14^#   水深易舟

呵呵。。。。

大家先思考和分析下面几个问题：
1、万科是每个城市的项目都降价了吗，万科降价的项目是每套房源都打折吗。
2、万科的降价真的减少利润了吗。
3、万科降价能用不好的房源收回大量的资金，别的开发商降价好房源能卖掉吗。
4、万科降价害了谁.
5、我说万科这次取得了多赢，你理解吗。

也许跟楼主的帖子还没介入正题，不过后面会说明和修整。

今天太累了，先说到这。明天细解！

地产市场是一个很特殊的市场，它的兴旺或衰退，和他的主要产品承载体的房屋价格高低没有必然联系。
一个必需品同时又是投资品的产品类别，好像也只有房产了，既然作为必需品，刚性的需求是必然要被满足的，“投资”的人会因为房价下降而放弃炒房，因为房价下降，转手的利润空间就很小，加之国家通过金融、税率等方面的调控，减少房产的投资行为，使得前几年疯狂的投资房产热潮会有所衰退。所以整体的市场在如今的房产政策的调控下，会变得趋于理性，但是刚性的需求应该是仍然超出开发商可以提供的数量的，所以房价暂时不可能有较大的跌幅。
作为地产开放商，不可能通过营销渠道的广告宣传改变全国整体房市惨淡的局面，开发商可以做的，就是看准市场态势、合理调整开发进程和规模，保证产品质量，中海地产广州总经理朱荣斌在天津南开大学的演讲上讲中海的战略的时候，讲“只要市场有住宅需求、中海的房子就能卖出去”，这种思路其实就是增加自己的开发实力，并保持对市场的冷静和正确判断，才是每个地产企业正确的策略

多空的争夺　真实而理性的回归　　

国家兼职业余三流英俊纯真评论员 答房策问

大家说的都很好,无论是价格降低,楼市发展,终归是一种经济发展形为,从国家大的经济环境来看,房地产毕竟是支柱产业,就因为是支柱产业,所以它的一举一动都直接影响社会及人民的生活,这也是不争的事实,从最近半年发生的一系列变化,不难看出背后潜在的原因:

1,国家方面

国家,尤其我们社会主义国家,在举世关注的奥运会即将召开之际,最需要的也是政府最关心的就是四个字:和谐社会.面对愈演愈烈的房地产市场,面对老百姓怨声载道的呼声,国家不可能视而不见,因此07年出台了一系列新的相关政策法规,包括物权法等,都是为了缓冲和弱化房地产市场与社会人民之间的潜在矛盾,不管是老王,老潘,老任,纵观他们的言行,背后都有几丝ZF行为在引导,先是语言引起关注,媒体炒作,后是行为引引起轰动,媒体更是炒作,,一步一步,其实大家都明白,房地产的发展其实就是从一线城市迅猛发展而带动起来的,想解决也得从一线城市入手,万科等大品牌企业无疑是最好的领头羊或是导火索,至于万科等通过降价到底损失了多少利润,我想根本不用考虑,失之东隅,收之桑榆’国家只希望看到一个更和睦稳定的社会,这就是目的,目的达到了,大家坐下来,方论功赏,以答大勋,这是必然.

2,市场方面

大家都比较关注"楼市复苏"这个话题,我想举个例子大家就会明白了,房地产交易其实是个货币流通过程,属于资本运作环节,用股票市场的语言来形容就是看涨不看跌,当市场供给和需求达到一定程度,价格上涨,人们会选择时机竞相购买,当需求弱化到一定程度,价格持续下跌,人们就会观望,因为从国家,地方,市场,媒体都会引导上涨或下跌这种大趋势,老百姓只能跟形势走,这也决定了以人民为市场消费主体的房地产市场,还需要一定的时间来调整,复苏,
什么时候复苏,一味的降价,甚至全国同时降价并不一定会决定市场的复苏,这需要国家来引导或制定一个导火线,可能持续降到一定程度,国家会公开数据宣布,目前全国房地产市场价格与人均生活水平是最成正比,最理想化,最合理的时候,市场会全面复苏,当然,由于降低会导致的开发利润的减少,影响房地产行业的加速发展,这是必要,国家近期会通过一系列出台政策来调节的,本人预想,如果从根本上解决住房问题,08年最能影响房地产出台政策的就是严格控制土地成本及土地招拍挂这个环节,从各个方面打击地王的出现,这也是我所希望的,呵呵,
提到一些政策法规,我想补充几句,国土资源部执法监察局副局长郭宝平说了,今年的新增建设用地不会超过07年的580万亩,国家从严从紧控制用地规模的趋势短期内不会改变,特别是要切实落实禁止类和限制类项目用地的规定；进一步优化用地供应结构，增加民生用地的供应量；进一步明确限制外商投资房地产的土地政策；严格查处违法违规用地。土地管理方面还有一些政策,估计将在6月份之前出台,这是国家正面的宏观调控,也许这些似乎感觉无关痛痒,解决不了实际问题,但我想说的一点,房地产产业链比较复杂,可变,中国的房地产市场较国外比还不算成熟,各方各面,各种政策及法规都要随着经济发展,人均收入,市场情况而进行调节监控的,这是一个漫长的过程,

作为一个经济支柱型产业,我们作从业者,要从客观的角度来看待这个行业,中国目前出现的种种状况,国外早已出现过,这是市场必然走势也是逐渐走向成熟的标志,不要悲观,相信房地产会迎来一个明媚的春天!

最后,感谢CCTV,房策TV,同歌版主及各位朋友的关注及对房地产行业的热爱,我爱你们!

个人认为降价只是一种战术，远远不能提高到战略的高度来看，依靠几个开发商，几个城市，几个项目的降价来讨论整个行业的调整方向，显然是不够的。
从降价的范围来看，也就那么几个大点的，处在风口浪尖的城市，大家的眼睛都在盯着，而为了实现另外一个目标（比如上面朋友说的上市公司年报及盈利额，快速变现等等），悄然借助这样的大环境，做了点动作。
在那样的城市圈里，价格本身已经不能再做为考量市场行为的重要指标，或者其权重在降低。高高在上的价格已经成功狙击了多数的潜在客户，这样的价格只能是数字。
在一些二，三线城市里，价格体系其实是很不完整的，市中心的房子价格很高，基本认准了城市里高端客户；郊区的房子价格是很低，主要面对的是城市里低收入人群。但现实中，郊区房子的销售却比市中心房子还要令人发愁，价格并不是最重要的因素。
中国人千百年来沉淀下来的文化，如面子问题，攀比心理，以家为重，老有所养，少有所依，婚姻基础等等，每一样都是在拉大需求。简单来讲，有需要的，就有卖的，卖的少了，就卖贵了。而现在就象是想薄利多销，行不通，太多利益体在后面盯着呢！

对于政府来说，当市场混乱，价格失调时，有所作为是一个理性的选择；对于购房者则根据自身条件购房，不为购置房产来透支自己的消费能力方为上策；对于开发商来说，不应该还幻想赚取远超一个公司应赚的利润，认真作好对市场需求、对产品的定位雕琢。
房价的涨跌，个人觉得一个市场经济里的行业有起落很正常，和行业的发展没有多少直接关系。

聊以薄言

房地产行业和其他行业确实不一样，“买涨不买跌”是业内一句真理。涨了可能会涨到无法想象的地步，但是跌短期内不会跌很多。为什么价格弹性如此“变态”？我认为有以下几点关键因素：
1.中国房地产地源稀缺性。中国土地公有制决定了房地产商要付出更多的代价来拿地。这样一来，地贵房更贵成了必然。
2.中国国情决定要“涨”。中国人口多，地少，加之现在经济奇迹催生了更多有钱能买房的主，房子供不应求，价格自然会涨。以现在的人口增长速度和经济发展速度，10年后房地产缺口比例（即需求和供给比例）将会从现在的10：1扩大到13：1.10年内涨是必然的。
3.这两年大量外币热钱涌入中国房地产市场。现在的跌只是调整期。如果美国经济复苏加速和其他经济体经济持续发展，中国房地产市场价格上升也会加速。
4.房地产行业是经济发展的4大基础之一。房地产采购涉及1万多种产品及相关服务，从业人员众多。当民生物价普遍上涨情况下，房地产价格随之上涨是必然。


由此，我认为，现在的跌不是真正的跌，资金调整或清理门户或许是我们应该相信的解释。希望大家继续讨论，毕竟房地产市场的繁荣与否和我们在座的各位房策友息息相关。

谢谢！