austin_goo

项目概况：
Ａ＼项目位于国家旅游城市，项目总建筑面积２万平米，１３０００平米均为高档沿旅游线商业精品街，产权式酒店总建筑面积７０００平方米，三层，局部四层
Ｂ＼开发商在当地声誉非常好，住宅均价６５００元／平米
Ｃ＼此产权酒店现在已经竣工
Ｄ＼相邻有普通住宅区

问题：
Ａ＼此项目产权酒店部分怎样运营
Ｂ＼是否需要酒店管理公司介入
Ｃ＼怎样在营销方面找出别具一格的销售思路，突破常规
Ｄ＼建议销售价格带
Ｅ＼请大家推荐具备实力的酒店经营公司
Ｆ＼在建筑上需要注意哪些？
Ｇ＼怎么全盘考虑

非常感谢大家的支援，为感

[ 本帖最后由 austin_goo 于 2008-3-1  22:59 编辑 ]

七星龙泉

简单发表看法：

1.运营；

因盘子体量并不大，不知道楼主是想以产权酒店做卖点来实现快速回款与增大利润

还是准备以现有旅游资源与开发商美誉度来拔升项目品质与做公司品牌（甚至留部分长期收益）

如果是前者，只建议做精装修酒店公寓，快销回款，不用引进酒店运营公司；

可以后期再招商引进酒店或直接交给快捷酒店；

如果是后者引进酒店运营公司是首先必要的！

2.推广；

如果是前者比较简单：主打高品质，精装修，低总价，低首付概念！

以楼主介绍城市优势与开发商信誉，销售应该比较顺利；

如果是后者思路就要打人性牌，除了上面两点优势外，主推专业酒店运营管理，旅游度假产权酒店概念

用专业的管理与人性化的概念来给客户信息与诱惑；比如：返租，与客户独有的每年定期居住权！

3.价格建议；

如果前者比较简单，按市场常规比住宅均价高500—700，视当地市场；

如后者就要加进运营成本，视酒店星级与装潢等而定；

4.建筑；

如果是前者需要考虑底商留门脸，大堂，面积控制与分割需要；主要为后期考虑

后者话要求比较严格，建议先选定酒店运营公司再根据专业建议进行设计！

5.全盘考虑

不管前者还是后者，我们的目的还是销售，而且是全盘销售；

根据上面的定位，制定严格的推盘计划，价格体系，价格策略，调价策略

只要前面我们定位准确，这些我觉得楼主应该得心应手，不累属了！

抛砖引玉！

[ 本帖最后由 七星龙泉 于 2008-3-2  00:07 编辑 ]

austin_goo

非常感谢二楼，看得出，你的思路非常清楚，目前ＫＦＣ对于如何推广产权酒店还处于徘徊期，当然现金流是非常重要，ＫＦＳ在外地又有项目推动，急需资金流，但又不想仓促销售，降低档次，目前他们对于精装修的概念还是比较模糊，什么的标准＼怎样的设计＼怎样的管理＼怎样的卖点，最起码ＫＦＳ对于一些手段的运用还不果断，因为ＫＦＳ从来没开发过商业地产，都是住宅地产比较多！如何让ＫＦＳ坚定和深信，是做成此产品的基础．

austin_goo

我对二楼的思路非常理解也非常认同，但目前当地是旅游城市，全国连锁加盟的经济酒店非常多，在项目周边１公里范围近１０家，当地投资者对产权酒店的投资还处于初级阶段，知道有这样的产品，但觉得信心不足．如果全部给管理机构托管的话，是借名气还是真实的托管，在费用方面也是需要考虑的，因为产权酒店的售价几乎于商品房相持，经营管理费用和物业管理费用如何分摊？每年汇报以何来原补充等等诸多问题，需要有讨论

[ 本帖最后由 austin_goo 于 2008-3-2  14:00 编辑 ]

周硕西安

由于楼主说开发商只有住宅开发的经验,没有商业开发的经验,建议楼主还是选择酒店经营公司,
如果自己做没有经验会出现很多问题,而且花销的费用也不会少,装潢这一块酒店经营公司最有经验,而且会有几套装潢方案供您选择.
还存在一个问题就是要找品牌酒店经营公司,戴德梁行有这一块业务,他们主要做商业地产,有丰富的经验,合作单位也比较多,可以考虑一下

乐~逍~遥

1、如果是发展商确定了要做产权酒店，而自己又经营不了，那么肯定是要请酒店管理公司的。（发展商也可以自己成立管理公司）
A、所有标间都精装修后再销售。
B、确定投资者每年有7天的免费入住权（当然不住可以卖房间的），每年有XX%的固定回报率。
C、反租期限一般为20年。（其中每5年要求业主交一定比例的物品更新费用，用来更换易耗品和装修翻新）。期满后可以续签。
D、管理公司的运营费用从营业费用中按一定比例提出，营业费用的管理要受业主、发展商监督。
E、销售价格都要把这些相关费用加在里面。最主要的是要能给投资者把这笔帐算清楚，且收益很好，很有保障。
2、还有种方法就是和经济连锁酒店谈合作，比如速8、格林豪泰等酒店。
他们进场就是投资的有力保障，相应销售价格就不一样了。操作手法和上面的基本相同。
从推广上看：主要突出产品的安全性，收益率高，第二旅游居所，时尚，酒店品牌，管理公司品牌等。
我们主要工作是销售，怎样快速回款是主要目标。从整盘考虑，就必须对市场、产品、客户做详细的分析，给产品和价格准确定位。
要做好产权酒店建议去浙江千岛湖和丽江官房大酒店去考察一下。
个人愚见。

liuqinghe8888

找七天酒店连锁或速八快捷，锦江之星也可以．

herry_gp1688

引用:

原帖由 liuqinghe8888 于 2008-3-3  18:22 发表
找七天酒店连锁或速八快捷，锦江之星也可以．

锦江之星，不作产权式酒店。

herry_gp1688

现在市场上酒店式公寓的开发已接近饱和，投资者对这一物业的兴趣值也在显著下降。像你所说临近区域已经有近十家酒店公寓存在，市场竞争可想而知。这样一来，先不说找寻酒店管理公司有多么的困难，条件也很不好谈。即使勉强把价格压下来促成谈判，你们在返租方面，也要牺牲很多。这样一来，到时候开发商是否会责怪你们办事不力、对市场把握不准呢？其实，我们是否可以转变下思路，在酒店公寓开发过多的时候，是否可以朝着其他方向思考，比如说小户型商务公馆。

蓝香蕉

我的上一个项目就是一个产权式酒店，有一个相当大的问题不知道你有没有考虑进去，那就是根据银监会2007年12月27日的一份文件，任何一家银行均不得向产权式酒店项目放款，记住，是严禁。所以建议你要先想办法解决好这个问题再说别的吧。
  然后关于你提的几点，我建议你还是要找一家知名酒店管理公司来协助你，酒店的建设是非常专业的，如果仅仅只是准备做快捷型酒店可以无所谓，但是那样的话将很大的影响你项目的销售和回报，我知道有几家酒店管理公司还不错可以推荐给你：粤海国际、国航旅业、华美国际、JR等都比较有实力，你可以在网络上查到他们的资料。
  产权式酒店是个相当复杂的项目，建议你的回报率一定要合理，同时在与酒店管理公司的洽谈上还要给他们留出足够的空间来。由于时间的关系，很多话没办法说，可以加我QQ：23185032，详细聊聊