leemq

纯属个人建议：
1、建筑布局上一定要按照酒店精英的格局来做，因为有的开发公司在这方面经验不足，往往忘记预留公共卫生间或者供服务员放准备换洗的一些被褥等用品
2、必须要酒店管理经营公司来做，开发商名气再好，不代表你会经营酒店。要想省钱，最好的办法，开发公司自己在注册成立一个酒店公司，另外聘请知名酒店做顾问。戴德梁行擅长物管，可能在酒店精英不是最好的，随便一搜，找找国内外的出名的，都可以谈判合作，或者直接找当地做的最好的。
3、价格还要取决于你的定位和经营的方向与目标。
4、急于销售还想创新，这也是再定位和目标客户群定好的基础上再去做。关于这一点，可以直接打关于投资的专题广告，一定要连续有一个或者几个不同的主题下来，不要和住宅的混为一谈，建议在销售前，出一套后期的经营和对客户的回报方案，加上上面说的请个知名酒店顾问坐在一边，可能要好很多。

ycdl_qd

一、产权式酒店项目本身及操作方式存在违规风险。比如“五证”不全、不能办理产权证、投资模式不合法等。法律和行政法规目前对产权式酒店的运作方式并未规定，仅有一些部门规章存在规定。2001年6月建设部实施的《商品房销售管理办法》第2章第11条中明文规定，“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。” 国家工商行政管理局发布实施的《房地产广告发布暂行规定》第16条也明确规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”产权式酒店在操作上涉嫌违反上述规定。又比如，开发商不得擅自分割销售原始批准设计为大空间的商业用房间。以上海地区为例，整间酒店有独立的产权证，而这一产权证不允许分割，因此单独的酒店客房是不能办出“小产证”的。尽管老道的开发商力图通过运作规避上述规定。而且，各地在上述法规的具体执行上口径也不尽相同，但就管理层的态度而言是日益严格的，因此这种操作方式不可避免存在一定的法律风险。违规最后的结果是导致产权式酒店可能办不出“小产证”。而若不能办出小产证，则投资者即无法真正取得“产权式酒店”的产权。
二、由于无法取得“小产证”，故某些开发商转而“出售”酒店的“承租权”，但对外仍然宣称为产权式酒店。在法律上，房屋承租权和房屋所有权是两个不同的概念。房屋租赁权属于债权范畴，这是一个相对权，权利的行使需要相对债务人的配合，就是说承租人要行使自己对房屋的租赁权，其首要条件就是房屋出租人的配合，若出租人不愿意配合，则承租人只能要求出租人进行债权上的赔偿，比如支付违约金等，但一般不能强行租用，并且，权利仅仅是相对行使，不能将权利行使绝对化，比如承租人若要转租，必须征得出租人的同意。承租人不拥有房屋的处分权。但房屋所有权则具有绝对性，权利的行使不需要其他人的配合，可以自主地对房屋进行处分此外。我国法律规定，一般租赁合同的期限最长不超过20年，而房屋所有权则不一样。
三、开发商即便能为投资者办出小产证，产权式酒店的性质也决定了该产权不可避免的具有依赖性和模糊性。首先，从功能来说，产权式酒店是个具有综合服务功能的经营实体，除了客房以外，还有餐饮、娱乐等配套设施。离开这些配套设施，客房的独立使用价值不大。其次，“产权式酒店”配套设施及共用部位的所有权属性不明确。客房出售后，酒店配套设施的所有权属于谁，是投资者共有，还是属于开发商。如同小区会所一样，这些设施的产权在法律上存在模糊性，但实际占有人和受益人总是开发商。
                     
            ？？？

[ 本帖最后由 ycdl_qd 于 2008-3-29  09:55 编辑 ]

ycdl_qd

一方面，通常投资者的收益来源于酒店的经营管理，如果酒店管理公司隐瞒经营收入，这将直接侵害投资者的利益。

    另一方面，产权式酒店的产权具有依赖性和模糊性，这也决定了投资者对开发商、酒店管理公司具有某种程度的依赖性。投资者在不满意管理方经营管理的情况下，很难将更换酒店管理公司更换。如果投资者执意解除与酒店管理公司之间的租赁关系，这样，产权式酒店的经营管理往往陷入开发商与酒店管理公司的黑箱操作之中。

ycdl_qd

产权式酒店产权上的依赖性也直接导致了，在酒店经营不善的情况下，单独的酒店房屋在市场上将难以转让。因为酒店必须整体经营，单独的客房是很难产生同等的收益的。也就是说，投资者一旦投资完毕，就很难全身而退，其命运在很大程度上取决于酒店的经营好坏。而如前所述，投资者对于酒店管理公司也很难进行有力的监督和制约。这就是说，在缺乏规范运作的情况下，如果缺少退出机制，产权式酒店很可能使投资者陷入进退两难的困境。

alai0224

Ａ＼此项目产权酒店部分怎样运营
产权式酒店不是酒店式公寓,两者还是有差别的,纯粹的产权式酒店,业主只纯粹收取回报,没有长期入住的权利.
既然如此的话,要做好产权式酒店,基本上所有的酒店投入都在开发商这边,精装修是必要的,甚至里面的家具家电也由开发商来配备.
当然如果有酒店管理公司愿意自行配备家具家电进行双方合作开发也是可以的.
业主投资产权式酒店,需要开发商每年给予定量的回报才会有人投资.

Ｂ＼是否需要酒店管理公司介入
开发商自己本身并没有酒店管理经验,引进酒店管理公司是有必要的,
项目的体量不大,7000平米的面积难找很大的国际酒店进行合作,因此建议开发商和当地本土较大的酒店公司进行合作,
由酒店公司进行管理,利润分成,
象长沙的华天(本土最大的上市酒店)现在就可以只输出管理,收取管理费.
和酒店管理公司的合同可只签两年,两年过后可自己接手酒店管理,也可签长期合同.

Ｃ＼怎样在营销方面找出别具一格的销售思路，突破常规
投资产权式酒店的人关注的就是两样:回报与风险
回报:一般产权式酒店的年投资回报率在7%-10%之间,少数有达到12%的,有足够诱惑的回报率,吸引力就大.
另外,想办法降低首付.产权式酒店实际是商业,如果KFS与当地政府部门关系做足是可以当作住宅来报建的,那么业主的首付就可最低到3成,当然也有办法降到更低,这里就不一一阐述,同样的年回报率,首付越低,业主的实际回报率就越高.
风险保障:方式一\只出售部分酒店如70%,剩余30%不出售,作为业主回报的物业担保
方式二\成立一家在开发商旗下的担保公司,给予客户书面担保

Ｄ＼建议销售价格带
投资回报率如果较高的话,可以把价格抬升到很高的程度,
长沙这边有开发过的产权式酒店,实际均价一般是当地住房价格的1.5-2倍之间,而不是500.700的价格空间,只要把汇报率定合适,让业主觉得风险低,卖的再高也有人买.

Ｅ＼请大家推荐具备实力的酒店经营公司
其他公司不是很了解,很大的象国际有名的豪生大酒店,喜来登等都是可以做产权式酒店的,但是贵项目体量不大,找这样的公司有难度,长沙本土的华天在扩张,可以谈谈,建议您与当地有名的酒店谈合作.

Ｆ＼在建筑上需要注意哪些？
产权式酒店其实就是纯粹的酒店,但可以给众多小业主分隔开来做投资,酒店建筑怎么做我不专业.

Ｇ＼怎么全盘考虑
全盘的东西我想一下也说不清楚,产权式酒店的操作其实是很复杂的
在这里我给予一点操作上的建议
1回购,开发商不可能一辈子都给业主回报,签约时就另立合同约定:5-10年后开发商将用原价或在原价的基础上上涨10%左右再买回酒店产权,这既使开发商不必永久背包袱,也给予了业主及大的信心,KFS在当地有影响力,这样的方式是很可行的.(做产权式酒店的开发商一般是希望这种方式短期内快速回笼资金,暂时的用业主的钱来周转,因此一般也会采取回购的方式)
2\给予业主实惠,业主投资后还是每年有一小段时间可以免费入住酒店的,每年免费入住次数最好在8-15次之内

再就是提醒,产权式酒店要谨慎处理,这一产品风险是很大的,务必谨慎.
说的有些杂,但希望看过后能对你有些帮助.

[ 本帖最后由 alai0224 于 2008-3-29  10:56 编辑 ]

feitian90

feitian90

http://www.swotbbs.com/blog.php?tid=98940
估计能用得上。
对于你这个项目，我就不重点分析了。房地产是个区域性市场，搞不清楚客户所有的营销方法都不可能有用。大家说的只是常规的借鉴建议罢了。

sunnyxiangfei

你们是玩资本运作还是资金运作，这才是关键！

austin_goo

非常感谢大家的支持，我基本领悟要领了～～感谢，最近在忙商业街，没及时回复和感谢大家的帮助，请大家原谅