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也谈宏观调控
中原地产资讯网提供

　　早年的我，主要是冲在业务第一线－从事策划工作，近年逐渐退到幕后，花更多时间在公司管理和华南区业务指导上。但可能由于自己过去的经历，所以虽很长时间没有完整操盘，但偶尔也会参与某些大盘的策略讨论会议，做半个军师吧！也正如此，我掌握了不少官方和“民间”的资讯，对市场走势有一定的理解和判断。现在和大家分享一下我的心得，希望能帮助大家全面认识房地产市场。
　　宏观调控是今年行内最热门的话题，也许不少人也闻“调”色变，理由是十年前中央推行“宏观调控”，搞出了许多“烂尾楼”，市场成交也大大萎缩，直到三、五年后才获得新生。试问谁不怕历史重演呢？
不过，今天的市场基调和十年前相比，相去甚远。就华南区域整体来看，似乎利多于弊，而且市场呈现稳定、健康的发展局面。经历再一次“宏观调控”的房地产市场，呈现以下四个特征，值得我们注意：
　　1、 开发适度、适量
　　华南地区房地产开发规模得到明显控制，这一点从房地产投资总额、商品房施工面积、竣工面积和空置面积等指标都能得到充分表现。其中，深圳市上半年竣工面积同比下降27％，而广州市空置面积同比下跌11％。这正好是对近年过热楼市来了一个适当的降温，对后市未尝不是一件好事。
　　2、 写字楼受惠
　　从投资细分数据看去，穗深两地的写字楼投资分别增长39.3％和20.25％，增长显着。这说明市场投资呈多元化，初步摆脱以往单一住宅为投资主导的开发形态，同时也说明珠三角的商用地产将受惠于CEPA经贸的带动，市场投资气氛转浓。
　　3、 二手成交增多
　　在宏观调控的影响下，市场供应呈现明显下降的同时，房屋的需求持续旺盛，穗深两地二手成交增长分别37％和63％，进一步收窄一、二手成交量的差距。这趋势表明华南地区市场购房消费更趋理性化和合理化。
　　4、 汰弱留强
　　随着大发展商逐渐在国内及国际突破资金瓶颈，进一步拉大发展商之间的实力差距，加快淘汰劣质的开发企业。

　　从以上四点特征来看，我认为宏观调控对华南房地产市场的影响主要反映在市场格局的改变、发展商营运模式以及消费者消费习惯的改变上。预期未来总体市场交易只会稳定增加，而消费者更多偏向在二手市场购买房屋。