万科为什么降价？是被政府所左右，还是企业战略调整？

万科最近一系列的销售举措，我年前就开始关注了。只是没办法预期这个事件后来产生的结果

详见：http://www.swotbbs.com/thread-92534-1-1.html

关注万科很久了，关注王石也很久了，王确实是王，风传万科里王没股份，拿年薪的，爱爬

山，突破一个又一个高度，突破自己，有时候也在想万科是不是全部传承王的意志。陆续跟踪

过万科的几个项目，白马花园，华尔兹，新里城，城市花园，先说项目选地，这个地本身都是

纯在很多显性不显性的抗性。试问飞机航道下面，药厂上面，火葬场旁边你会立项吗？连一个

看客都知道的问题，万科当然不会不知道，那么只有一个解释，就是拿地成本不高。据说在策

划上，万科也是教早运用了和谐这个概念。

说说万科这次达到的效果：

一，吸引眼球，万科元宵特卖收回2.57亿，这个不是谁都可以吧。

二，处理了部份尾盘，这个公认的不好卖

三，以行业老大的江湖地位，为2008年的上海奠定了一个基调，目前不清楚这个是一个单独的

   销售活动，还是一系列的一个前奏。

四，拿军事做战做个比方，以前万科也许是不同地方，不同兵种单独做战。而这一次就是一次

   包含了海路空多兵种（公寓项目。别墅项目。商铺）集中某个区域（上海）的协调作战。

   而且还在媒体上预热了相当久。

五。房客会的衍生。此次不光房客会的会员受到邀请，会员带朋友，亲戚来看房，买房。银行

   的优质客户也以房客会的名义被邀请，宣传资料上并没有罗列楼盘资料，而是以房型介绍

   为主，名示多大面积合房型合楼盘有售。

六  前年吧，万科提出一个概念：住宅建设工厂化。这个概念好象跟牛一点，希望今年看到哦

无尽的尽头！

万科本身的营销策略就是开发周期短，销售周期短，目前国家出台那么多的政策，目的就是为了打压房地产，万科这样做无非是顺应政府的政策，和希望资金快速回流。如果万科不降价的话，势必要影响到销售周期，资金回流也会比现在要慢很多。万科的主要意图在资金回收上，毕竟资金在流动的时候才能将价值最大化，不是么？

你去查查看，万科哪个项目不比周边项目的价格高。降了也不一定比别人低。哪个城市有万科进入，哪个城市的人们就遭殃。

资金的快速回笼也是利润的最大化，对于土地储备多的公司尤其要快。否则土地还要面临罚款和收回的危险。顺应时代早出一招，无一弊而有万利！

偶为一新人，看了各位大虾高谈阔论，认不住说几句自己的想法，
一、看看未来几年国内将要有的大事件，北京奥运、上海世博会、广州亚运会、、、这些都将推动中国经济的快速发展，北京、上海、广州作为中国经济发展的指向标，其引领作用何其的大。房地产作为现在中国的“经济支柱产业”，处在中国经济发展的风口浪尖，俨然中国经济的晴雨表，在强大的推动作用下，势必会再强势发展，房价也将持续一段时间的继续上涨。这次万科降价，有和政府达成“协议”之嫌，在一系列的经济力“火力点”到来前夕，抑制国内经济的过快增长。
二、进来国内房地产的发展用疯狂一词来形容不为过，远远超过了中国的整体经济发展，更何况政府又在抑制经济的过快发展。所以此次降价是新议论房产疯涨来临前夕给快速发展的房地产降以次温，回归一个较为理想的增长轨道中，房价也回归一个较为理性的增长轨道中，这是政府和购房者共同的愿望。

[ 本帖最后由 2002041128 于 2008-3-10  10:22 编辑 ]

2008-3-10 09:25  37^#   H-WAN

盘整尾房也好，加快回笼资金也好，为降低财务费用也好，政府政要授意也好，总之是一项伟大的决定，是尽企业公民义务的表现，不管原动机如何，产生的功效却是率先替楼市挤点水分，替盲目购房者泼点冷水，对推动楼市回归理性促成的积极意义是有功可表的。

万科为什么不降价那？

一、“三十年河东、三十年河西”，任何行业不可能都是朝阳行业，经历过疯狂发展的房地产行业也同样面临着这样的问题，行业的发展不可能像一条倾斜向上的射线一直向上，就算是一个非常有潜力的行业，也只能个螺旋式的发展趋势，震荡上行，如果震荡那么就会有谷底，行业处在谷底而要维持企业的发展，唯一的办法就是聚集尽量多的现金，降价在让出部分利润的同时给企业创造了更多的资金，何乐不为。现在的房地产企业贷款占总资本的比例很高，而其中多以短期贷款为主，而银行大家是知道的，永远不会做雪中送炭的事，至多是锦上添花。“只有在退潮的时候才知道谁在裸泳”，这句经典的话同样适用于现在局势，只有在谷底的时候，才知道谁“家“资金短缺。
        二、在中国，政府需要听话的企业。商永远小于政，有改观，但起码不会等于，以前是这样，现在得到多少改观我不知道，企业做的再大，也是案板上的z；人无完人，更何况企业，完人也有做错事的时候，企业更不会例外，而你不需错的太多，错一件就够了。企业可以和政府阳光处事，我相信万科是这样的企业，但阳光的时候还是要听话，而听话也并不意味着腐败堕落什么的，好的表率给政府一个信号，我是一个听话的孩子，而听话且正值的孩子往往都不会吃亏的，”大人们“心里也在衡量孩子们的好坏。
        三、利润降低一点促使利于企业改良管理、控制成本，如果一个企业可以承受10%的毛利润考验，但行业利润恢复20%或更高的时候，这不是更好吗？
        四、公众形象得到进一步认可；万科在业内的美誉度无人可及，在这一事件上，更是赢得了无数的关注和赞誉，尽管有批评，但大多数也都是吃不到葡萄和一些代笔文人们。公众不在乎你的企业到底让了多少利，他们需要的你有没给出个说法，做出什么样的表态。
         本还有五、六、七、八但时间有限，且大多没有什么特别的观点，也就不在多说
         总而言之，看不出此事件对万科的任何不利之处！
以上都是个人观点，欢迎拍砖

[ 本帖最后由 wind99 于 2008-3-10  13:14 编辑 ]

王石是个好导演。
从拐点论的提出，到央视2台播放的“3、4年不买房”、再到从1月份开始，在中国房地产的前沿陈地：广州、深圳、上海、北京、成都、天津，万科展开了一场“降价秀”表演。
纵观万科的举动，有以下几个点：
1、积极配合中央关于稳定房价的要求，率先表态，塑造了一个听党的话的好形象，为企业形象加分；
2、从策划经营的微观看，这一系列活动确实是又有计划、有步骤、有策略，推敲慎密并取得了一定的绩效。在别的企业朦朦胧胧、犹犹豫豫之际，万科走在了前面。王石确实是一个商场高手，过人之处非常人所及。
3、对市场行情和消费心理研究颇深：08年在紧贷政策之下，必然是资金大年；加上淡季回笼资金的难度，万科要促销，但采用非常规手段，实在是高！同时充分利用消费者心理：在高房价的情结下，购房者很容易认同降价的就是便宜的。
4、在布好局之后，万科等你来套：推销它的不良资产，在捂盘时期，这些2—4层也难买的房源通过精心布局、演绎，顺利出手，不得不服王石是策划大仙；
5、你就是跟不上导演的思维：王石利用万科在行业的龙头地位，不仅套消费者，更让媒体配合它的举动，在其他房企骂骂咧咧的时候，博得了公信，你不得不佩服的五体投地；
6、更大的局在后：通过唱空房价，盘活不良资产是小；进而唱空楼市（公然煽动3、4年不买房），造成行业危机，中小企业受到严厉打击，然后江湖老大（我的机会来了）出来收拾破山河，兼并、垄断……笑傲江湖！这是王石的战略大局。
从万科经营发展的角度出发，万科很高明，王石无可厚非。
但是：
在美国的石油手段、美元贬值、人民币升值的压力之下，中国经济是经不起折腾的。紧贷政策下，股市行情已在表达这种环境。唱高房价显然受万人骂，但唱空楼市有可能导致整个经济的滑坡；王石为搏一己私利拿全国经济开刷、拿行业不稳定发展开刷，不尚。目前，特别是一线城市，市场扑溯迷离，成交萎靡，不能说与万科无关。其实，房价大跌，受影响最深的人依然是买不起房子的人——你的购买力如果在2万的时候压力重重，即使跌回15000，你也可能购买压力依然很大。如果跌了，心理满足的成份大于实力满足。如果引发全国危机，相信没几个人乐意！
希望房价稳定，开发企业在高房价的市场环境中，优惠购房者，理所当然。但是，我们不能以此作文章。
如果王石的拐点论能够带来中国房地产理性、和谐管理的拐点，我说王石大大地好。

裸牛来也～

舍小取大呗～