操盘手PK台第一期话题——商业地产绝对挑战

大概情况如下：
   1、项目情况：
项目总建筑面积58万平米，采用了shopping mall这一商业形态，商业面积35万平米。包含了购物、游乐、休闲、餐饮、娱乐、酒店、公寓七大功能，并且以游乐和购物为主要功能。目前项目部分处在地下一层施工建设阶段，预计下半年可以销售。
项目位于城市西北，二环路与另一城市主干道（可直达市中心，15分钟左右）交汇处，属于未开发区域，未来规划为城市主要居住区之一。旁边有一城市森林公园，规划为游乐、旅游，并且还有一个大型公交中转站，距离项目1000米左右。
另，本项目开发商有品牌优势，是中国企业500强和中国城市运营商50强，并且已经开发了多个大型SHOPPING MALL项目，有的已经开业。
2、城市情况：项目位于中部一省会城市，城市人口250万左右，07年GDP1330亿，并且增长速度在17%左右。在城市总体竞争力排行中，逐年上升，目前排在30名以内。
所在城市正在构建省会经济圈，对周边三个城市（距离不超过150千米）的影响力是很大的。
城市目前正在进行道路大规模改造，交通条件改善很大；对外有多条高速公路和高速铁路在修建，是国家六大区域的交通枢纽城市之一。
城市重点是往南发展，在南边建设新区，新区总规划达到190平方公里，目前新区建设已经启动。而本区域不是城市重点发展方向。
城市商圈基本以中心区为主，可以说主要商圈就这一个，其它商圈虽成形但不成熟，居民习惯前往市中心消费购物。
3、交通情况：项目处于城市通往北部城市的出城口，周边交通还好，两大城市主干道交汇处，2千米外就有一条国道经过，未来直通新国际机场的道路也从项目门前经过，距离项目15千米左右是两条新建重要高速公路出入口。
4、竞争对手情况：目前在本城市区域内，主要竞争对手有两个，一个是城市综合体项目，总建筑面积达到95万，分三期开发，包括家居MALL、服装MALL、SHOPPING MALL、商业街、酒店、写字楼、住宅等，商业、商务面积约58万。一期家居MALL已经启动建设，并且主力店已经签约，预计今年5、6月份可以对外销售。
另一竞争对手项目位于市中心，属于旧城改造项目，包括了商业、商务、酒店、住宅，其中商业面积达到8万平米。
另，本区域商业地产开发项目众多，但体量不大，商业基本都在8万平米以下，总面积大概在40万左右。
各位高手，操作这样的项目可是具有很大难度，是绝对的挑战啊！如果是你，你会如何操作？怎么找到突破点？挑战无处不在，试试吧！！！！

[ 本帖最后由 绿荫如云 于 2008-3-12  23:42 编辑 ]

1.不可否认本项目面临很大的压力因为250万人口的城市存在2个SHOPPING MALL是属于饱和的。并且在城市边缘地带
2.本项目重点是主力店招商主力店一定要有绝对知名度和市场认可度
3.推广工作很重要既然定位游乐、旅游那么在这两个方面一定要有特色
4.形象大于项目销售先把形象提到绝对高度然后在销售
5.本项目推广在周边三个城市也同样重要
6.在招商或销售时在合同中注明开业和平时的宣传及促销力度
7.主打自己成熟的管理水平、因为专业所以成功

交通！交通！还是交通！

高举高打

1、以自身的规模为突破口，高调在市场中展现，赢得规模化的认可
2、除在周边的城市作宣传外，也不要落下县区等城市。
3、引进国际（肯德基）或国内强知名品牌店的加盟，会带动相应的连锁反应。
4、宣传配套齐全，功能完善，商业类别划分精确
5、大体量、大规模、大商业、充足的人气带动无法比拟的商业气氛
6、广告要高举高打，凸显王者的气度，视觉冲击力要强
7、加强销售人员的专业技术能力，拓宽知识面，迎合各个行业人士的语言兴趣点
8、策划组织大型的招商活动，要产生轰动效应！

拙见

首先必须了解到，本案35万商业体量，加上竞争对手95万体量，而且主力店面已签约，想必对方条件应该很成熟，还有市中心8万，必将分流部分客群，而且还有零散的40万，整个市场应该是供过与求的，所以定位要慎重。最好做一下全面详细的市调，弥补市场空缺，同时，自身产品要有特色，要创新。
1、业态分布合理，符合人群走向。
2、强调项目整体规模和形象，商业地产，应大肆炒作，调足消费者胃口，然后轰动上市。
3、利用开发商品牌优势和之前做商业地产时与商家的关系网。
4、先聚集人气，商业地产一定要有人气支撑。因项目不在城市规划发展方向，要想办法将人气吸引过来。
5、利用交通优势，强调升值潜力
6、在项目广场上做大型宣传活动，轰动全城
7、靠近森林公园，休闲娱乐可大打生态旅游招牌。
8、联手知名品牌或商家企业，提高项目附加值，带动项目整体销售。
9、广告投放要大气，要足够吸引眼球，同时要保证信息能有效到达消费终端。
10、销售人员的销售技巧及引导。

差异化、特色化

这个项目的各情况优势、劣势、竞争等等，在主题帖中已经说得很清楚了，不再罗列。

因该项目在城市的西北角，非重点开发区域，所以项目的整体规划，重点考虑向周边的城市辐射。所谓人往高处走，吸引城市圈的人到项目来消费。

规划建议：
1.考虑竞争对手的主要业态为家居、服装以及综合性shopping mall，项目首期不做相似的商业，避免恶性竞争。
2. 考虑项目所在城市为省会城市，又在森林公园边上，并且非城市重点发展区域，建议定位高端。商业主要目标人群为来省会城市旅游及商务人士。公寓的主要目标人群是有车族。
3. 考虑项目的特色资源：城市森林公园和大型公交中转站，会积聚大量的短期游客，建议首期商业以餐饮为主打特色项目。
4 . 考虑开发商的实力以及项目的体量，尽量在前期导入国际知名集团入驻。

分期建议
项目体量巨大，对资金的要求非常高。而目前国家的紧缩性政策加大了贷款等融资难度，因而合理分期，缓解资金压力，同时不降低预期利润，至关重要。项目的各个板块：购物、游乐、休闲、餐饮、娱乐、酒店、公寓等是项目促进的。建议分期如下：
第一期：餐饮、酒店、部分公寓
第二期：娱乐、购物、部分公寓
第三期：游乐、休闲、部分公寓

学习

第一期：餐饮、酒店、娱乐、休闲
第二期：小部分公寓
第三期：大部分公寓

抛砖引玉,此建议仅供参考!

1\首先此项目在前期的商业业态定位上就已经产生重大错误,不能定位为shopping  mall.因为shopping  mall虽然可以是多业态组合，并可以有意软化购物功能．但我发现楼主介绍中主要提出了游乐和购物功能，那么其购物功能比例基本上要占５０％，而这个项目在购物上与竞争对手相比无竞争优势，习惯是很难改变的！
２＼结合项目的优势和独特资源＿森林公园，应该本本项目重点定位为旅游地产项目，借鉴华侨城的一些开发模式进行重新规划，强调旅游资源的唯一性，大量增加游乐＼休闲项目！而其它购物＼餐饮＼酒店等功能只是配套而已．将功能上彻底区别于市内综合体和shopping  mall．
３＼此项目在四市交界处，应该可以通过推广，深刻挖掘周遍资源，视野不能仅仅局限于本市．
４＼先运做旅游，再运做地产．

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