周硕西安

一般甲级写字楼应该设置几部电梯比较合适?明显感到各个城市写字楼电梯不够用,早上上班写字楼排队现象严重
请问国家对写字楼设置几部电梯有标准吗?

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[ 本帖最后由 10187452002 于 2008-3-4  20:53 编辑 ]

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上海写字楼电梯调查：配备不足品牌垄断
2006-10-20 10:51:32

　　判定写字楼物业等级的最大硬性指标之一是电梯的性能和配备，而不同品牌的电梯，其性能也不尽相同。本期《每日经济新闻》从上海甲级写字楼的电梯品牌、落成时间不同的甲级写字楼的电梯品牌使用情况，以及电梯在上海甲级写字楼集聚的六大区域中的服务面积情况进行分析，对日后甲级写字楼的开发提供可行的借鉴价值。
　　写字楼电梯指标>>

　　容量和数量

　　电梯数量的多少，决定上下班时的便利度，电梯容量则决定载运货物时是否便利，以及载人的多少，至于周边配套，就更重要了，选择投资某个写字楼时，一定要周密考查电梯的数量和容量。

　　超高速电梯>>

　　飞速载人18米/秒

　　在上海金茂大厦、北京饭店等著名项目中广泛使用的三菱电梯，曾在“2006中国国际电梯展”上推出超高速电梯及可变速电梯技术。其中的超高速电梯技术在不影响乘坐舒适性的前提下已经达到世界最高速的18米／秒的载人速度，此项技术在全球范围内均属领先水平。据悉，三菱电机正在日本建造全球最高的电梯实验塔，这座实验塔高度达173米，用于进行20米／秒的超高速电梯的技术开发，这将进一步确保三菱电机在电梯领域的领先地位。

　　五大区域甲级写字楼：仅25％电梯服务面积达标

　　“在写字楼里上班，每到上下班和午休时间，电梯就变得特别拥挤，在那一只小铁箱子里，不得不跟毫不相识的20多人如沙丁鱼罐头搬挤在一起。”不管哪个企业，都不愿看到员工在这样一个效率低下的办公环境中上班。

　　通常情况下，甲级写字楼每部电梯的服务面积约为4000～5000平方米，而目前上海甲级写字楼中满足这个标准的仅占到25％。因此，上海甲级写字楼的电梯配备相对不合理，距离甲级写字楼每部电梯服务面积4000－5000平方米的标准还存在一定的距离，在日后的甲级写字楼的开发过程中，应该引起开发商的重视。

　　1、淮海中路：相对最好

　　据上海中原研究咨询部统计，淮海中路是电梯服务面积相对最好的板块，其区内每部电梯服务面积在5000平方米以下的甲级写字楼占较大比例。并且8000平方米以上的每部电梯服务面积已经很少，没有超过10000平方米的每部电梯服务面积。

　　2、人民广场：超标严重

　　人民广场板块的每部电梯服务面积多集中在5000－8000平方米，另外每部电梯服务面积在8000－10000平方米的相对较多，每部电梯服务面积在10000平方米以上的甲级写字楼较少。

　　3、徐家汇：比较集中

　　徐家汇板块的每部电梯服务面积相对比较集中，大多在4000－8000平方米之间。

　　4、小陆家嘴：平均合理

　　小陆家嘴板块的每部电梯服务面积比较平均，在4000平方米以上的各个面积段的甲级写字楼数相差不多，同时小陆家嘴板块内无每部电梯服务面积低于4000平方米的甲级写字楼。值得一提的是，在小陆家嘴板块，由于甲级写字楼多数属于近几年新建的写字楼，电梯配备情况相对比较合理。

　　5、南京西路：两级分化

　　南京西路电梯服务面积情况则呈现两级分化现象，每部电梯服务面积在5000平方米以下和8000平方米以上的甲级写字楼都较多。同时，该区域内没有每部电梯服务面积在5000－7000平方米的甲级写字楼。

　　三大电梯品牌垄断甲级写字楼

　　据上海中原研究咨询部统计，目前上海甲级写字楼的配备电梯的品牌多集中在三菱、OTIS、日立和迅达等品牌，其中日本三菱所占甲级写字楼市场份额较多，达到了40％左右，紧随其后的是OTIS品牌。值得一提的是，甲级写字楼的电梯基本都是配备进口的品牌电梯，国产的同品牌电梯极少被采用。

　　在1990年－2000年间建成的甲级写字楼的电梯基本采用的是日本三菱和美国OTIS品牌，这2个电梯品牌占据了当时甲级写字楼市场份额的41％和29％，而日立品牌也占到了21％左右。

　　在2001－2005年建成的甲级写字楼中，日本三菱依然占据着市场的较大份额，所占比例在36％，较之前的份额有所回落；而瑞士迅达则异军突起，窜升至第二位，所占市场份额达到了24％；之前比较受欢迎的美国OTIS品牌则出现较大回落，所占份额仅有16％，另外，一些边缘品牌也逐渐成为市场的新宠，比如日本东芝、韩国LG等。

　　日本三菱电梯在人民广场板块、淮海中路板块和小陆家嘴板块得到了较多的运用，而南京西路板块、虹桥开发区板块和徐家汇板块运用的较少。美国 OTIS电梯在小陆家嘴区域的运用较大，占据了半壁江山，所占比例达到了51％，另外在人民广场板块也得到了较多的运用，而在其它区域被运用的比例相对较少。

　　上海甲级写字楼电梯配备的品牌仍然以日本三菱、美国OTIS等为主，但瑞士迅达电梯在近几年异军突起。此外越来越多的电梯品牌开始涌入市场，今后的电梯品牌将逐渐出现百家争鸣的格局。

　

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电梯作为考量写字楼物业等级的硬性指标之一，性能和数量直接关系到入驻客户的办公效率和对写字楼物业的满意程度。让我们来走进北京各大高品质写字楼项目，对其电梯使用情况来一次“摸底”。

      甲级写字楼的电梯标准：品牌+品质

     首先，我们来关注一下甲级写字楼项目在选择电梯品牌及产品的标准问题。

     甲级写字楼作为代表写字楼高品质的称谓，是按照其综合素质进行划分的，一般意义上讲，判断写字楼是否符合甲级要求应从地理位置、写字楼硬件、软性因素等方面做出考虑。而写字楼硬件中不可或缺的就是电梯标准。

     虽然目前没有任何官方机构对甲级写字楼及楼内电梯标准进行约定，但结合国际上的评价体系和北京甲级写字楼内电梯现状，默认的评价标准是电梯品牌应是国际知名品牌，电梯数量配备需要保证每架电梯服务的写字楼面积不超过4000平方米（或3层/台），候梯时间不超过30秒钟。另外电梯的运载能力在11%— 16%之间。


      甲级写字楼，钟爱三菱、奥的斯、日立等国外电梯品牌

     目前，北京甲级写字楼配备电梯的品牌多集中在三菱（Mitsubishi）、奥的斯（Otis）、日立（Hitachi）、迅达(Schindler)、富士达（Fujitec）、蒂森克虏伯（ThyssenKrupp）、通力（Kone）等进口品牌。

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     从市场现使用电梯品牌来看，日本三菱品牌以40％的市场份额居首位，美国奥的斯品牌和日本日立品牌以 16％和12％的市场份额紧跟其次，三大品牌占据了整个市场的2/3；瑞士迅达、日本富士达、韩国LG、芬兰通力、德国蒂森克虏伯五个品牌所占份额均在 10％以下，其他品牌也占据了8％的市场份额。

     各甲级写字楼物业不约而同选择“洋货”，大有“非名门不用”的架势。

     附：各写字楼电梯选用品牌：


三菱电梯：  嘉里中心、京广中心、光华长安大厦
奥的斯电梯：北京财富中心、建外SOHO、富尔大厦
日立电梯：  天辰大厦、富力双子座
迅达电梯：  佳程广场、世贸天阶、中环世贸中心
富士达电梯：中国国际贸易中心
LG电梯：     双子座大厦、安华发展大厦
通力电梯：    新中关、西奥中心
蒂森克虏伯电梯牌：星城国际、通用国际中心

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国内至今尚无的甲级写字楼的标准，根据甲级写字楼市场的研究及甲级写字楼规格的具体情况，同时参考国际上对甲级写字楼的标准，我们从硬件设施、装饰装修、商业配套、及软件服务四个方面对甲级写字楼的标准进行了初步归纳：

一、硬件设施

目前市场上的甲级写字楼硬件方面分以下几个方面，特点是体现科技与创新。

1.      建筑类型：框架或钢结构，抗震在8级地震以上；

2.      办公空间：能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间；  

3.      标准层高：室内净高2.6m以上（楼层吊顶后净高）；

4.      标准承重：楼板承重在2.5KN/m2以上；

5.      供电系统：双路供电（配备后备电力供应设施），办公面的供电容量在80W/m2以上；
空调系统：国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统充具有分区域控制能力，新风量在30立方米/人/小时以上；

1.      电梯：国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨•台, 候梯时间不超过30秒钟；


2.      停车位：每60~90平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理；


3.      供水系统：24冷热水供应，并有中水处理系统；


4.      智能化系统 ：达到5A级标准；


办公（OA）：预留OA电力负荷50VA/m2以上，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽；


通信（CA）：计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；千兆入户，百兆到桌。


楼宇（BA）：主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制；


消防（FA）：防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置；


保安（SA）：保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动巡更。
二、装饰装修


1.      外立面：铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料。


2.      大堂：有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；


3.      电梯厅：采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或木门套；


4.      走廊：高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶；


5.      卫生间：进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度，高级瓷砖或   石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求；


6.      办公间：墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面；


7.      生态空间：一个高档的写字楼内应该有一些绿化生态空间布局 ，以增添写字楼内部景观。
三、商业配套


甲级写字楼应该以下商务配套、生活设施：


1.      职工餐厅,同时配置适当规模的高档餐厅


2.      提供多项服务的商务中心


3.      多功能厅/会议室


4.      邮局、银行、票务中心


5.      小型商场、快递服务  。


一个称得上甲级写字楼的物业，其自身配套和周边商业设施应当能够满足入住企业日常办公和生活的基本需求。


四、软件服务


写字楼软性服务体现在两个方面：


1.      高效全面的物业管理，拥有声名卓 著且具备相关经验的物业管理公司，服务水准达到五星级酒店标准。


2.      体现在对入住企业的专业化商务服务上，也是常规物业管理之外的增值服务部分。比如，将洗衣、送餐等酒店式服务，电话/卫星会议、商务活动策划、会议/会展服务、贵宾接送服务等。

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回答你的问题的过程也是学习的过程，谢谢，呵呵。

周硕西安

请问您提到的电梯的运载能力在11%— 16%之间是什么意思?

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电梯的运载能力即写字楼内的电梯每5分钟能可运走多少人。这与电梯的梯速和载重量有关。一般只要电梯运载能力在11％－16％之间即可，而达到16％则是相当不错的甲级写字楼。


5分钟内电梯可运走人数÷（大厦预计总人数×实际出租率）％＝电梯运载能力

周硕西安

目前写字楼电梯市场混乱,每个城市都存在上下班等电梯的问题,造成很多不便,请问国家有没有统一标准?或是有这方面的新政策出台,国外有什么可以借鉴和参考?