荒野雄狮

市场研究的内容大体分以下几个方面
1、宏观政策研究
2、房地产区域市场研究、土地市场研究
3、各类产品研究
4、特定消费群需求心理研究
5、项目综合背景研究
6、市场定位研究
7、专题研究

做这些研究到底有啥用啊？？？
对于个案来说有啥作用呢？结果是好是坏地都要开发，房子都要卖！卖的方法基本也差不多．那还要做市场研究干什么？

zhujiang0706

怎么会没有用呢?
宏观的政策研究中可以发现一些趋势.区域市场和土地市场的研究可以让你清楚区域目前的竞争情况和今后可能出现的竞争.
其他你提到的研究,当然是为了弄清楚市场中各类型产品的供应情况,以及消费者的喜好和消费习惯.使自己能够找准定位,进入一个相对竞争不太激烈的细分市场,或是饱和程度较低的市场.并打造自己产品的特色卖点.从而能够最终实现利润最大化.
不做这些研究,随便乱修房子,能卖得出去吗?现在可是买方市场了。

dongxp

其实在代理方比较虚！甲方应该比较重视！
但要对政策有个预期！

linch3166

在这里我只说一句;"如果开发商可以脱离市场而从事房地产活动的话,那么市场研究人员就真的失业了".但是这是不可能的,产品的定位还可以象以前一样我不用市场研究,我就能做产品定位,我到时候只要靠营销就行了,或者大不了找代理商啊,以前的做法是在中国房地产处于萌芽阶段的一种不专业的做法,如今随着房地产的不段发展,对于市场的准确把握已经成为房地产开发的关键点,以前是开发引导消费,现在是消费引导开发的时代,没有市场研究为依据的产品定位,只会带来资源的浪费和高比例的风险,自然就会有众多的发展商被洗牌了.
可见如果没有市场研究开发商真的可以大手大脚的干吗?
当然目前还是有很多的开发商还是以营销为主的,导致代理商也是这样的,所以作为市场研究的人员,一定要清楚的认识知识介入前期是不够的.

荒野雄狮

楼上几位兄弟的说法太理论化了！

   市场研究的最大意义在于给项目做定位，而目前大多数的代理商是从获取土地之后开始介入的，那么就出现几个问题：
   第一：容积率确定了，产品是高层还是多层基本也就确定了。
   第二：土地位置确定了，所以项目主要属性是投资还是居住基本也确定了。
   第三：受政策影响，主力户型基本要集中在90平方米一下，同时这个面积区间也是最容易卖的。
   上面三点基本确定了产品定位。
   价格基本靠和周边项目的比较以及前期的蓄水期客户量来确定。
   目标群体呢？大部分的开发商开发的都是中档楼盘，目标群体也基本是城市上班族，企事业单位普通员工这类位于城市发展的中间层次。

    所以在项目运做的过程中比较重要的产品定位、价格定位、消费群定位在没有经过市场研究都可以确定，那么市场研究的作用又在什么？

  2#兄弟，我搞不清楚你说的宏观趋势是什么东西，也不知道对于个案销售来说有什么具体意义。
   “了解目前的竞争状况和以后可能出现的竞争”，他的意义是什么？不管未来的竞争激烈还是不激烈，地已经拿了，房子都要建、都要卖！


    最后问一句，常规来讲，住宅的细分市场都有哪些？

ffskydyt

<----本人刚入行不久.粗浅\谈些个人看法.
无论对错,大家表介意.权当抛砖引玉.
1、宏观政策研究
房子虽说肯定要建,要销售,但是如果对宏观政策有了解,有预测的话.可以起到防患于未然的作用,对整个房地产开发的过程,起到一个引导作用.
(好像,这个一般没有太多人去看.)
2、房地产区域市场研究、土地市场研究
现在房地产市场的兑争已经趋向于同区域内差异化的兑争,了解对手,了解本地市场发展的规律,做出有差异化的产品.更附合市场要求的产品.在整个房地产开发过程中也很重要.
3、各类产品研究
举个例子来讲,同是三房的户型,120平米的可能会卖的很火,但110平米的可能就卖不动.同样是120平方的三房,双卧室朝南和一卧室朝南,客户的接受度也不一样.就算是全是双卧朝南,全明不全明,通透不通透.在户型上可能是很轻微的差异,推出市场后,客户的接受度都不一样.
对各类产品的研究,尤其是在研究目前市场上畅销户型,滞销户型的结构配比,非常重要,直接影响到一个楼盘的销售进度.
4、特定消费群需求心理研究
特定消费群顾名思义,就是本楼盘的目标客户群,或者是本项目某户型的目标客户群.研究他们的需求心理,找出共鸣点,对房地产的销售有极大的帮助.
再举个例子来讲.买花园洋房或者平层复式一类产品的客户,对20平米的入室花园可能会很欢迎.但是如果仅仅是120平米或者是130平米的三房.配以这样一个花园估计就没人买了.
另外.假如说产品定位是面向高级知识份子,白领,企业中层管理人员,这类人员通常喜欢高档一些的外型,小资一点的格调,而产品做出来洋不洋土不土,同样也无人问津.
5、项目综合背景研究
个人认为这个研究,形式大于意义,但是有些方面对于销售的影响也很多.
举个比较恶心的例子.:某楼盘早在10年前曾是公墓,那这个......又或者在这地块N年前有XX名人.
6、市场定位研究
这个就不评论了.
7、专题研究
这个我没明白是啥意思.不评论了.哈~

周亮

现在的行情是，大鱼小鱼都能赚钱的时代，虽然在我发帖的时候，市场出现了所谓的拐点。
像1楼仁兄的帖子一样，不管好坏都能买的出去。市场做了半天，得出N个结果，回头发现，KFS还是用原来的一套。
所以市场受到了一定程度的冷落。

但是市场总要回归理性，当坏的卖不出去时，楼主前面的那些数据将决定项目生死的时候，就没有人能在轻视这个东西了。

所有的研究不外乎三个点对点研究，楼主看到题目建议分解来看，相信细分里可以出精彩。

另外，楼主对于市场的理解还没有到位，先执行吧。


PS:价格基本靠和周边项目的比较以及前期的蓄水期客户量来确定。
本人认为这个有点太主观了吧。我认为价格是由你的前期定位导致的。而不是后期市场接受价，否则真的还要市场研究干什么？

你做的市场只有以上你的几个结论么，没有建设性的建议么，容积率定了，并不意味第一期推出产品形式定了。位置定了，并不意味推出位置定了。面积定了，并不意味档次定了。

送一句话：市场不是去寻找竞争，而是为了研究如何避开竞争。

干卿底事

说白了就是让钱花的值得,让钱赚的有保障.

bloger

计划经济下，不用做研究，没商品卖，也没有卖不出去的东西。市场经济讲究的是资源配置，资金流向不同部类的收益是不一样的。

3344520

这句话很精彩！