黑豆虫

引用:

原帖由 周亮 于 2008-3-29  11:06 发表 不管好坏都能买的出去。市场做了半天，得出N个结果，回头发现，KFS还是用原来的一套。
所以市场受到了一定的冷落。

我想楼主就是这个意思。碰到一些不重视的KFS真是有气没处发，事实还帮着KFS嘲笑你。

feeling0426

楼主可能误会了市场的意思了吧
市场的功能主要是决策参谋
这就包括了项目的前期决策，定位决策，推广决策，销售决策
不同的决策需要调研的内容就不一样

xiaotian5027

本人也是从是市场研究及拓展的，整天的工作就是看地、看项目、调研、写报告
    而写报告里的内容基本上就是如楼主所说，而本人对楼主的想法很是理解，我也曾经为此而迷茫过，自己幸幸苦苦研究了半天，做了老多的调研，结果最后老板、开发商压根不采用，还是按照KFS的想法做，娘的，房子造好了也照样销售的很好。最后，公司里很多人就认为我这个部门没啥作用，甚至有想撤掉俺这个研展部的想法，那一段时间真是郁闷的想跳楼。
    记得2004年9月刚入行的时候，俺的台湾师傅跟俺说：“如果你想在房地产这个行业混出个名堂来，那么你就先从研展做起吧，并且必须要做好，研展包括房地产市场研究和房地产市场拓展。”从那以后，偶就做起了老黄牛的工作。
    到如今，我也终于想通了，房地产市场研究是一个基础性的工作，也是一个烦琐的工作，这个工作得出的结论不一定正确，但是通过这份工作，得到最多的不是公司，而是从事这种工作的人，是在修炼自身。
    是的，以前房地产市场很火的时候，啥房子都能卖出去，有无研究无所谓，有无定位有无策略也无所谓，但是当大市场环境不好的时候，就是俺们这些老黄牛扬眉吐气的时候了。
    看到楼主的帖子油然而生的感慨，个人意见，勿怪

梵高

楼上的发言同感。2007年是中国房地产市场最好的一年。这一年万科的销售额从220亿到了520亿。很多特别是三线城市的房子根本就无法进行正式的定位以及STP战略。而只是凭开发商一拍头脑便出来的比比皆是，但随着市场的竞争激烈化，越来越多的项目是靠一整套营销策划手段来完善和实行的。所以研究市场是重要的一步。
特别是宏观调控等方面。

8283600

顶起

feeling0426

建议楼主多去看一些世联，易居这类公司的报告
会更加明白很多的东西要怎么做

双玄月

作为一个地产研究的先烈！
我也来说2句
这个话题看似很沉重啊！

1、地产研究是一个非常广泛的课题，做了7年了，我感觉自己还是刚入门。地产研究需要综合更方面的因素，全球的、全国的情况，要对未来的经济、政治（重要）、政策、资本市场（重要）等有很准确的方向把握！做研究的为什么叫研究？因为要求你本身就应该比别人站的更高，站的高才看的远嘛！~
2、市场研究在前几年市场很火爆甚至是不正常的情况下，没什么价值，大家研究不研究都能卖房子，但是现在呢？房地产是一个资金密集型的行业，如果出错，问题就大了！~
3、市场研究不是为你一个项目进行的，虽然项目是载体！
4、市场研究有人说仅是寻求市场空间，我不认同，差异化是好，但过了就是属于剑走偏锋，带来的是一定的风险，有时候做大众化也不一定是坏事，所以，要结合项目的运营团队能力、资金能力、品牌能力、本身的详规、配套团队的能力等来综合进行，市场追随策略还是领导策略是要有选择的！保证资金安全的前提下，才是赚多少钱的问题
5、市场研究还要沉淀很多的专业和经验，把零散的市场情况提升为理论高度，再在后来的工作中加以运用或去指导你的团队，一个人好不行的，要大家一起好！
6、市场研究也是一个很枯燥的东西，如何静下心来做，是耐心和兴趣的问题，光荣与梦想的问题，不阐述很多。市场研究入门很低，但真的要成长起来达到合格的，很难很难，1：10的存活率算高的了！
7、对职业生涯的各个阶段，所要做的事情要分清楚，先做标准的再做差异的，标准都做不好，还做啥差异的？差异的基础是来源于你的标准和专业的功底！

双玄月

做市场研究：把最真实的市场信息反馈给决策层！在过程中加以坚持，很多时候你的方向没被采纳，要静下来想：为什么呢？是我的结论有偏差？是我坚持的不够？是我阐述的不够清楚（很多时候是你压根没把你的东西讲清楚，好东西还要有好的方法卖出去）？是我的立足点不高（要站在对方角度来做研究）？
之前我有说过，一个完整的可行性报告，要解决三个基础问题：市场可行性、技术可行性、经济可行性！解决这三个问题，我想就没有被枪毙的可能！
1、市场竞争分析：你的竞争怎么去界定的？直接竞争、间接竞争、潜在竞争都在哪里？营销上的解决途径是什么？
2、你的项目分析后，你得出的项目的发展战略是什么？溢价战略还是回笼战略，还是结合的？
3、在做定位时候，是否考虑到分期的客源的成长性问题（客户定位决定经济效益）？
是否考虑到市场占位的问题（市场占位决定经济效益）？
是否考虑到产品组合下的抗风险能力（是否考虑到未来推广时候的产品组合促进）？
是否考虑到价格和速度之间的平衡性问题（如何尽可能的满足既快又高）？
是否考虑到面积和户型的竞争性问题（请问，你做竞争分析时候，啊有做户型内的功能尺度研究？）是否考虑到项目品牌和公司品牌之间的关系（是用母品牌带子品牌还是子品牌来促进母品牌？还是独立的进行新的子品牌的运作？）？……

荒野雄狮

　　感谢各位的回复，尤其是６＃、７＃、１３＃兄弟的回复。我重新思考了一下，市场研究的作用应该表现在如下几个方面，各位看看如何！

　　市场研究总体上应该分为两个部分：“市场监测分析”和“个案监测分析”。
　　市场监测分析包括：宏观政策的监控（包括对政策的预期）、各区域市场状况分析、土地供求分析、各类产品的市场研究、各类消费群的研究、地产事件的专题研究。
　　这几个方面研究的主要作用是告诉开发商市场行情，为开发商获取土地提供依据，告诉开发商是否应该拿地、在什么位置拿地、以什么方式拿地。
　　
　　个案监测分析包括：地块研究、区域竞争环境研究、细分市场研究、消费心态研究。
　　这几个方面的主要作用是帮助开发商在获取土地之后研发产品、塑造产品的差异化及开发策略的制定。比如：分几期开发、开发的顺序、每期开发什么产品、户型面积区间、整体规划风格、价格制定、入市时机、推盘策略等等。

　　具体的服务内容还要依靠代理公司的规模及开发公司的规模而定：
　　有的代理公司是在开发商人获取土地之后开始介入的，那么服务内容就应该是“个案监测”这个部分。如果土地规模比较大，会涉及到开发分期、开发顺序、每期产品的制定。如果土地规模比较小，只能开发一期，那么服务的内容就是整体规划风格、户型面积制定、价格制定、入市时机、推盘策略等等。
　　如果双方合作的比较好，开发商准备继续拿地，这个时候代理公司的服务内容就侧重在“市场监测”的部分。

赤兔

呵呵，楼主的分析整理能力还是满强的，赞一下

内容很充实了，关键还是要看执行，避免“眉毛胡子一把抓”吧