荒野雄狮

　　看来我的问题大家还是没有看懂啊

　　举个例子，比如关于宏观环境的调研，内容包括GDP这样的经济指标，规划政策，市场走势等等．这样的数字和分析对于拿地后的项目来言是没有意义的．因为不管市场好与坏，房子都要建，也都要卖！但是，我却发现８０％的报告都含有这部分内容，有很多还是代理公司写的。

　　确切的说，我们应该讨论的是“什么时候调研什么”，“如何有目的的进行调研”，别搞的市场报告写了１００多页，比砖都厚，却一点作用都没有！

　　

paula_yangbin

引用:

原帖由 血色书生 于 2008-4-14  09:57 发表
　　看来我的问题大家还是没有看懂啊

　　举个例子，比如关于宏观环境的调研，内容包括GDP这样的经济指标，规划政策，市场走势等等．这样的数字和分析对于拿地后的项目来言是没有意义的．因为不管市场好与坏，房子 ...

是楼主自己没有搞懂吧

宏观指标对于拿地后建怎么样的楼盘都是有意义的

GDP——判断建设高端或者中端依据之一
规划政策——必须要符合国家有关规定，比如说70-90房型百分比
家庭结构——户型配比依据之一，3口之家居多，户型配比中1/1或者2/1占比适当放大，而5口之家居多，则2/1和3/2的房型为主

楼主自己好好研究下世联等的报告，仔细品味下吧

[ 本帖最后由 paula_yangbin 于 2008-4-14  12:24 编辑 ]

paula_yangbin

引用:

原帖由 血色书生 于 2008-4-14  09:57 发表
　　看来我的问题大家还是没有看懂啊

　　确切的说，我们应该讨论的是“什么时候调研什么”，“如何有目的的进行调研”，

29楼的帖子已经详述了什么时候该调研什么，看来楼主自己并没好好看，也没尊重大家对你话题的付出，不再参与楼主发起的讨论

yqlay

引用:

原帖由 最怕孤单 于 2008-4-13  20:06 发表
嘿嘿，能不能分享下
（2）价格敏感度（PSM）分析法
（4）BPTO分析法

的具体计算例子

一般在座谈会中做的价格测试，基本可以分为：价格敏感度测试法(PSM)和品牌价格权衡分析法(BPTO)。前者的特点为所有价格测试过程完全基于被访者的自然反应，没有涉及任何竞争对手甚至自身产品的任何信息，后者则是建立起一个研究品牌和竞争对手品牌的一个动态关联，在竞争对手品牌的价格下，了解研究品牌在什么价位上会得到最高的市场份额。以珠宝首饰为例，女性挑选珠宝首饰主要看中其款式和珠宝独特设计中体现的意义。例如，一枚菱型逼镶设计的（款式），99个切割面（独特设计中体现的意义）的单颗美钻戒指。由于，各珠宝品牌商间的款式设计各有不同，不存在同一款首饰在不同品牌间的对比，因此，使用价格敏感度测试法(PSM)较为适合。

yqlay

价格敏感度测试模型Price Sensitivity Measurement（PSM）这种方法引入了价格区间的概念，将研究个体对价格的感受作了进一步细化，由此出现了正常价格、价格昂贵的程度可接受、价格便宜的程度可接受等若干个价格区间，就把握研究个体的心理感受而言，可以得到可接受价格区间、最优价格点和无差异价格点，显得更为完善。也是产品定价研究中使用的比较多的一个模型。根据这个模型，盖洛特公司可以了解每个被访者对于产品可 接受价格的范围，从而帮助企业制定合理的价格，吸引更多的顾客，扩大销售量，同时获得更大的利润。

1、Ｐ１是定价下限；Ｐ４是定价上限；Ｐ３是最优定价；Ｐ２是次优定价。
2、同时根据上述数据，可以价格与接受比例曲线图，并将所有被访者分成可接受者、有保留接受
   者与不可接受者。从而进一步计算出不同人群的价格接受水平。
3、价格意识与价格压力的关系
   价格意识：价格意识愈高，回答[无所谓的价格P3]的人愈少。以图上的例子来说，P3的位置
             相对高（回答的人很多），所以价格意识并不高。
   价格压力：当P2比P3高（在右边）时，其差距为价格压力。这个值愈大，价格意识愈高时，
             表示售价强烈地被认为是太高。

荒野雄狮

引用:

是楼主自己没有搞懂吧

宏观指标对于拿地后建怎么样的楼盘都是有意义的

GDP——判断建设高端或者中端
规划政策——必须要符合国家有关规定，比如说70-90房型百分比
家庭结构——户型配比，3口之家居多，户 ...

我觉得你说的不对

建设高端还是中端取决于地块的位置、开发商资金状况、开发商自己的想法。同时还取决于某个城是否有这这样一群人可以接受这个产品。这些你能靠GDP判断出来吗？　是否有什么确定性的数字（或者数字区间）来表示GDP达到多少的时候会出现哪一类的产品。
太多的报告写着“GDP增长很快，给房地产带来前所未有的机遇”

规划政策这点我比较赞成，但都是些需要调查的东西，如何在政策允许的范围内增大产品竞争力才是要研究的。

通过家庭结构来判断户型配比？为什么不通过调研在售楼盘的销售情况来确定呢？　

双玄月

楼主有点过激
首先你发帖子的目的是啥？——是不是为了求得大家的帮助或者是你来攻击别人的途径！
其次，地产研究是个新东西，大家都是摸着石头过河，也没有绝对的专家,故每一个人基于经验上的理解都是可以值得肯定的，你该感恩！
最后，就36#你的回答我给你来说明下：
1、GDP类别的经济指标的重要性你认识的还不透，高手看了 一个城市的GDP就能大概判断城市的房价空间，就该问题，经济数学模型或者是统计学里的多元统计分析能解决，可以通过人均GDP、人均可支配收入、房价的历史水平，通过SPSS进行模型建立，确定相关系数，进而能得到比较理想的数学模型，可判断未来几年的房价。（很多经济指标和房价之间的相关性你自己去测算吧）
2、“规划政策这点我比较赞成，但都是些需要调查的东西，如何在政策允许的范围内增大产品竞争力才是要研究的。”你这话说的到底对不对呢？房地产卖的是未来，整个城市的规划对房价的拉升作用是明显的，有规划就会有实施（小城市可能类外），有实施就有投入，有投入就有一个拉升地价的过程……，具体什么在政策的范围内增大产品竞争力才是要研究的这句话，过2-3年如果你还这么认为，你可以转行了，地产研究不适合你！
3、“通过家庭结构来判断户型配比？为什么不通过调研在售楼盘的销售情况来确定呢？”这个呢，别人就是举个例子，你就当别人唯一判断的指标就是这个？  我 告诉你，人家的判断的立足点比你说的要高，什么市场，什么产品，最后都要进入到终端，产品是供应的终端，客户是需求的终端，你到底是先研究需求的终端，还是先研究供应的终端？一次完整的户型配比要进行很多步骤：
第一步:根据你项目的区域、运营团队的能力，资金的实力，在绝对战略之后，你应该对你的客源有清晰的认识，连客源在哪都不知道，做户型有必要吗？——产生一个初步的面积配比
第二步：根据你项目的战略，选择研究的样本（就是你说的通过调研在售楼盘的销售情况），通过对样本的研究，初步判断你该做什么样的产品配比（对第一步的结果进行第一次修正）
第三步：结合你项目本身的用地指标，地块条件，进行粗略的规划排布，得到产品配比（对第二步的结果进行第二次修正）
第四步：通过上面几个步骤的修正，我想你对产品的设置应该比较清晰了！
另外，为什么要从需求终端来进行，因为需求终端的需求不仅仅关系到供应终端的走向，更关系到你在楼盘档形象、价格制定、产品形态组合、推广方向等方面。

好好学习吧，在交流时候，先学会肯定别人，再在有争议的地方提出自己的思路，我想这样的交流才是畅通的、有效的，搞得别人都不参与了，你这个话题的意义何在？

[ 本帖最后由 双玄月 于 2008-4-14  12:50 编辑 ]

荒野雄狮

[quote]29楼的帖子已经详述了什么时候该调研什么，看来楼主自己并没好好看，也没尊重大家对你话题的付出，不再参与楼主发起的讨论 [/quote

兄弟误会了，不是不尊重你，我现在对那些理论的东西有点头疼，那些东西书上都写着呢！

我想知道的是
什么时候做什么调研，调研的目的是什么，调研的内容是什么，如果不做这些内容会产生什么样的影响

比如我在资金允许的前提下想开发个楼盘，首先我要选择一块地，这个时候我就要分析你所说的“前期部分”。
调研“供需总量、供需结构”目的是确定这个市场是否还有空间，确定我是否要进入房地产这个市场。
“产品特征、区域特征”的调研可以帮助我选择一块好地。

通过上面的分析帮助我拿了一块地，这个部分大家都可以理解。

下面开始第二部分
　　拿了地以后我开始进行产品的研发，我造一个什么产品，来以一个什么价格卖给什么人。这个时候问题出现了：
　　比如我的项目在城市中心，容积率确定了我要建高层，这时候主要吸引的就是投资客群，所以你所说的“了解不同群体的需求”作用就不是很大。同时投资属性也让我必须建小户型，所以一房的户型就要占很大的比例。

　　至于园林景观、楼型选择、建筑外立面这些用来提升楼盘档次的东西需要看开发商的资金能力，是否会掏出一部分钱用来提升。同时这部分的建造能帮助价格提升多少空间也需要详细的计算。

荒野雄狮

非常感谢３７＃兄弟

荒野雄狮

　　有时候觉得宏观的研究对于拓展外地项目的作用更大，比如某个开发商要到外地开发，他没有那么多精力来进行大范围的细节调研，只能通过ＧＤＰ等宏观数据来分析这个市场是否有进入的价值。