励德思勤

营销推广策略
（一）营销推广目标
一）总体目标：综合效益最大化
营销推广是广告全程营销的“发言人”环节，其总体目标，或曰最终评判营销推广成效的，是综合效益的最大化。综合效益，除了眼前的效益，更为重要的是项目整体的效益；综合效益，除了经济效益，还有应得的品牌效益、社会效益等。
       
二）前期目标：横空出世，迅速传播影响，有效锁定目标客户
        这里所谓“前期”，是指项目正式开始销售之前的营销阶段。该阶段营销推广的目标，应是通过具有轰动效应的事件辅以广告推广，迅速地释放项目信息，有效告知并锁定项目可能的目标客户，为项目“开盘”积极蓄势。
       
三）中期目标：不断培育项目地标，提升客户忠诚度和向往度
        这里所谓“中期”，是指项目开盘到强销期结束。这是一个项目营销工作强度最大的一段时期。该阶段营销推广的目标，就是在释放项目信息的前提下，迅速提升项目以及企业知名度和影响力，不断培育项目的“地标“认同，提升客户的忠诚度与向往度，形成与销售、招商（地面作战）相配合的“高空轰炸”。
       
四）远期目标：确保项目成功运转，奠定项目品牌强势
这里所谓“远期”，是指项目度过集中销售期之后更长的时期。这个阶段，项目营销推广的强度有所下降，但也应借助一切可能的机会，在发布有关阶段性促销信息的同时，积极充实正面信息，以达成外界对于项目、品牌的更为完整的认识，确保项目的成功运转，奠定项目品牌强势。同时也应注重减除和削减负面信息的传播。

ybxw12345

不管是做房地产还是做其它的什么行业，市场调研都是不可或缺的，没有对市场进行充分的调研，就如在黑暗中行走一样，不知道下一步会踏向哪里。市场调研的作用就是让我们清楚的看到市场的情况，以便于我们根据实际的情况来做出正确的决策，防止因为个人主观的臆想而做出不切合实际的决定。因此，市场调研最重要的一点就是尊重客观事实。

不知道其它行业的市场调研是怎么样的，但房地产行业的市场调研，虽然用的方法很多，如问卷、走访、资料查询、现场查看、网络调查等各种形式，却一直都存在观念上的问题。比如说当我们拿到一块地或接触到一个项目的时候，我们在开始市场调查之前，心里已经有了想法，已经有了大概的思路，我们接下来所使用的各种方法进行的各种市场调研，不过是为了证明自己的想法是对的，不过是为了给自己找到更多的理由来拥护自己的想法。事实上，现在的房地产行业的市场调研大多数是在做证明题，是在为答案寻找支持。

在开发公司，他们在拿到地的时候，就已经基本确定了这里应该做什么档次、什么业态的房子，有的甚至连风格都已经有了，紧接着进行的市场调研不过是为了找到支持自己这一想法的理由。专业的市场代理公司或策划公司则有两种思维，一种是在做市场调研前先去猜测开发公司的意途，拿出一份符合开发公司想法的报告，为开发公司找到更多的理由；另一种则是现在在业界认为比较有想法的公司，他们往往想奇兵制胜，在猜出了开发公司的意思之后，他们往往会反其道而行之，因为很多老板认为这样才是有水平，这种做法虽然没有按开发公司的意思去做，但也是按代理公司自己的想法而操作的。

当固有思想蒙住了眼睛的时候，是看不清前面的事情的。很多中小开发公司，由于什么事情都是老板一个人说了算，因此，在做项目时会掺进太多老板个人的主观想法，事实上，在做市场调研之前，已经定下了基调；而对于代理公司或策划公司来说，目的是为了接下项目，因此，他们也不可能完全客观的来反映真实的市场，他们更希望能迎合开发公司的想法，或用新奇的想法来打动开发公司，从而接下项目。

相对于股东多的大型企业，特别是上市企业来说，这样的事情会好一些，由于股东多，所有的东西都是要通过董事会讨论才能定调的，在董事会确定之前，也没有人能打包票说一定会怎么样。
  个人认为，市场调研决不是做证明题，决不是为了找理由来支持一个想法，也决不能用推理学中的假设法来进行，一旦已经有一个结果摆在面前，人就很难做到客观公正。心理学有一个先入为主的定律，指的是人会对第一次接触到的事物产生非常深的印象，导致以后所接触到的同类事物都会以此为判断标准。比如说，当我们知道我们所要调查的项目是一个高层住宅项目的话，那么，在区域市场内，我们会更多的关注高层住宅，可能会对其它的别墅、多层、写字楼、商业等就不愿去做太多的了解，而且在我们看这样的高层住宅项目时，会带着批判的眼光与我们的项目时行对比，如地段比我们好，环境比我们差之类的，这样得出的结果是很难做到客观反映真实市场的。

tcbcw

这个问题太..............
让人无语了
没有知彼知己 哪来的百战百殆

zhaojiaping

与楼主兄弟有同感
本人曾在一个项目开盘销售之后驻场，每月写一份当地的市场月报，那些数据最后都成了项目销售好坏的原因和借口。
所以本人在半年后终于愤然而去，而走的时候却只能说本人所做的不能为公司创造价值，愧对公司。

策划lily

本人在开发企业里做过一段时间的市场研究岗，说起来当时的老板对这方面还是挺重视的。
刚开始的时候对市场研究也存在跟LZ同样的困惑，整天打不起精神来，感觉自己做的事情都没什么用处；但经过一段时间的积累感觉到这里面还是有一些值得我们去分析、研究和学习的。
首先是分类：国际、全国、重点城市、本市、区域内、外的；政策的、市场的、银行的、土地的、商业的、住宅的；可根据自己的研究目标进行分类；
然后是数据收集：每一个单一的数据都是没有意义的，需要一定量的（至少同一类型二到三个以上）的积累（个人经验）；
最后就是分析与研究了：在每组数据中寻找与现实市场表现之间的逻辑关系；对政策的研究也是一样，一个政策下来了，观察相关数据的变化就可以找出政策和数据之间的逻辑关系。
个人觉得市场研究的过程就是一个不断验证自己的过程，也是一个不断提高自身能力的过程。市场研究就像在解方程式，你已经知道结果或者起因，通过仔细的研究与积累寻找过程；或者是在推理其发生的过程，最终用事实验证自己推理的过程。

个人有感而发，或许每个人情况不同。

llh3535

路过学习中

wangyanshan

研究不是为了要去做什么，比如说研究是为了要定位，这种说法值得商榷。研究不是为了要做什么，研究的核心目的在于论证，而不是驱动。因为不作研究，其实也可以定位，为何非要研究才去定位呢？研究只不过是验证罢了，因此在研究之前，其实很多东西都是有雏形的，而不是空白。说白了，研究不是回答怎么做的问题，而是回答要不要这么做的问题。越是投入大的项目，就越需要反复研究，多次研究，其实就是多次论证，先提想法，后做研究，选择最优方案。

不做研究的定位，不见得就会失败，只不过是风险不可控，说白了，就是心底没数。

zhanmsban

如果市场研究就能解决定位的问题的话，顾问公司真的可以歇业了，
就要市场研究公司就可以了！！
我觉得要更多的研究案例，用案例来证明。