(原创)透视——2005年房地产
回顾2004年的房地产，实质上就是“政策——房价”的搏弈过程，而且仅仅是上集；
透视2005年的房地产，仍将上演“政策——房价”搏斗剧的下集；
甚至可能是长长的连续剧，因为这已由国家经济发展战略实质上的整体性迁移决定，目前对“弱势群体”的实质上帮助，在未来的具体经济操作上，很可能会演变为——培育中国式的新兴的“中产阶级”。
2005年，房地产市场将由这些决定性因素所确定！
一、 政策——由宏观经济大势决定
今日的中国经济，其经济支撑体已处于又一个关键的转型时刻——正由轻手工起飞阶段，步入重化工时代；为此，消费市场、产业结构、市场支撑主体都必将发生深刻的变化，游戏规则也正历经新的重塑。
04年所发生的一切大事，都实证的昭示着这一深刻的变化前夜：
能源问题。并不仅仅是美伊战争所能包含。
房价高位运行。从2季度起，一路狂飙，全国比上年度同比增长12%以上。
关注弱势群体问题。表明支撑市场的主体，正发生本质的转移。
国际影响问题。国内政策，对东京、韩国股市的影响，对周围娱乐业的影响……。
国际社会中的信誉。海啸的援助，04年宏观经济政策所受的指责（引发了WTO过程中是否存认市场化国家的问题）等等。
股市长期低迷，屡次振救无效，以及能源、原材料等一跃成为领头行业股。
……
从目前所反映的关注热点，反映出宏观经济正承受着巨大的压力：
1、 人民币的升值压力；
2、 房价的高位运行。极其担心重蹈日本经济崩溃之路（日本在连续十几年的房价上涨后，最终成为泡沫，导致整体经济崩溃）。
3、 能源危机的处理。
4、 国际市场的开拓与区域大市场的建立。
……
这其中，极为重要的关键性心理因素就是——极其担心重蹈日本经济崩溃之路。
处于高位运行的房价就极具敏感！
按王志纲大师的说法：中国就象一条巨大的龙，龙头已处在信息社会、龙尾却停留在农业社会。
所以，稍一动作，其影响之大，更何况是整体的改动呢？无异于一场海啸。
04年的房地产正是处于这样的风口浪尖上。
房价尽管在市场支撑下得以此时间段上的“小胜”，但其变化并未调整到位，所以此搏弈仍将继续。
2005年，房地产市场的政策仍将是，“政策——房价”的搏弈持续，并很可能走强，有人提出“房价”是衡量宏观调控成败的风向标。
由此看来，目前的高房价亦非值得高兴之事。
二、 市场——多种因素支撑下，仍将持续走强
市场是从现在开始的新时期中，一个唯一能与政策进行对抗的重大因素。
今天的市场是多种因素迭加的总和，总体上形成了强大的市场需求。
当然这里面有许多重大的消费者心理预期导致！
2005年市场的重大影响因素主要表现在：
一是国内经济的持续走强，人均收入不断提升。总体上正处于国民收入由1000美元向3000美元爬升的关键拐点阶段。市场的强劲升力几乎没有任何因素对其能进行遏制。
二是区域经济的发展不平衡，使得经济具有的强劲的支撑力，也无法仿效其他市场化国家的处理手法，具有更难以捉摸的随机性。
三是国内城市化大力提速，2005年的主导政策仍是将此放在首位，这从根本上使得房地产无疑仍会获得强大的支撑。
四，按照“28”原则，80%的新增财富应该为20%的人所掌控；单就贵阳04年的1.87万套住宅，仅占全市人口的1.87%（全市人口仅按100万计），扣除异地置业者、消费转向者、以及各种其它原因等等，这一比例，仍然偏低。其它城市由此仍可见一斑，市场本身的容量应该是极为丰富。
五是各地方政府尽管面临越来越紧缩、越来越规范的政策环境，但对地方经济的关注依然会促使其出台一系列优惠政策刺激当地房地产市场的发展。如贵阳政府2004年底启动的“公积金”正式实施，政策导引效应显现；其它经济发达城市更甚。
在心理预期方面，主要是两点：
一是对人民币升值的心理性投资。
主要表现是国外大量的投机性游资涌入国内，据深圳电视台报道，仅深圳2004年估计就有约3—4亿美元，2005年可能会增加到20亿美元。
贵阳尽管有限，但也不排除国外的小投资者加入。
就连近一年来一直对中国大唱“泡沫论”的摩根士丹利银行，也在这一年里不停地加紧在中国的房地产投资， 04年其在华房地产投资项目共计有10余个，主要集中在北京、上海、广东等一些房地产成熟的城市。
二是股市长期的如此低迷，迫使手中有部分闲钱的人士，转为青睐对房产的投资。
04年的产权式商铺一路走强；据传碧海花园2组团的商铺，为温州“炒房团”所关注，全部端掉（含二楼），出价为5000元/平米，开发商金龙仍在犹豫，不肯出手；这些应该是一个实证。
三、 结果——政策细节化、行业透明化、市场市场化
房地产市场的走势，更本质的由经济发展阶段所决定，尽管会受制于政策的影响，但两股力量的搏弈，并不是生与死的较量，因为他们都根植于经济发展所处的阶段！
1、 政策
政策仍会因应经济发展的状态进行调整。故其作用应该是对行业整体有利。但对个体企业而言，稍有不慎，仍会带来灾难性的打击。
2004年政策在结构体系上已经穷尽，该出手的地方已经用上，故尔2005年政策的结构和体系不会有更多的创新和变动。
能够有所作为，而且是真正发挥效力的是——认真细致的执行。“在细节上下功夫”——这一点估计是05年政策的最大特色。
政策不再出现传统的“二元运动体系”，即非此即彼的状态。
开发商应该对此有清醒的认识，并及时进行准备。
2、 行业
04年政策主要体现在土地部门，金融也有所涉及，但05年建设、金融、税收会紧紧跟进，呈现系统环环相扣之势。
建设行业的管理，主要体现在透明化上，许多传统的做法将会出现颠覆性的改变，比如，各地信息系统的建设，许多重要信息进行公开披露；公摊面积的测算，会要求开发商进行明细的公示，让消费者清清楚楚；拆迁已明确要求比照市场价进行，然后进行公示，对评估机构也开始进行整肃。
诸如此类，许多传统的“漏洞”，会不复存在。
税收的管理，05年已将房地产列为第一关注点，而且将会随着其他行业的规范化与标准化的推进，其“跑冒”现象将自然大大减少。
3、 市场
市场与政策的角力，将会围绕宏观调控的风向标——房价展开。因而不排除市场会出现较大的波动和起伏。
对市场能产生较大影响的因素主要有两个：
一是可能存在的继续加息，对消费者的心理预期打击可能很大；
二是物业税的开征，据网上传05年已明确北京、上海、重庆作为试点，其对市场、对房价产生的冲击，尚待具体的内容出来后，进行具体测算。
总体而言，2005年的房地产市场将呈现“政策细节化、行业透明化、市场市场化”的特点。
