一、 地块位置
该项目地块位于青岛市李沧区重庆路以东，308国道西侧。
该地理位置较为优越，具有便捷的交通条件，南距市政府15公里，北离青岛流亭飞机场5公里，横贯市区南北的重要对外交通线路—重庆路从地块的西侧路过，胶济铁路、环胶州湾高速、三零八国道、青银高速公路均距该区域一公里左右。
该区域东南侧为虎山城市生态公园，隔308国道和青银高速公路与崂山风景旅游区相望。东北侧为在售的大型居住社区天泰奥园。东侧为正在建设中的世振高尔夫练习场，居住环境较好。地块内有自然河流资源，便于小区内部景观规划，周边绿化率高，拥有理想的生活居住环境。
二、 经济指标
地块基础指标：
总用地面积：1788亩
总容积率：3.0以下
转让土地面积：900亩
容积率：1.48左右
总建筑面积约为：88.8万平米
三、 投资预测
销售价格按照：5400元/平米计算
1、 土地费用：楼面地价2200元/平米
2、 前期费用：35元/平米
3、 配套成本：255元/平米
4、 建安成本：1200（全部按照小高层计算）
5、 设计费用：50元/平米
6、 园林绿化费用：40元/平米
7、 内部配套费用：60元/平米
8、 销售费用：2%*销售额=108元/平米
9、 管理费用：98元/平米
10、 不可预见费用：2%*销售额=108元/平米
11、 手续费：50元/平米
12、 营业税：5.5*销售额=297元/平米
合计：4501元/平米*88.8万平米=39.97亿元
四、 效益分析
总成本：39.97亿元
销售收入：47.95亿元
项目毛利：7.98亿元
企业所得税：1.99亿元
项目纯利润：5.98亿元
五、 出让条件
1. 按照地块最终容积率，以楼面地价2200元/平米转让。
2. 900亩为净开发用地，不含回迁及其他公建。
3. 通过项目招标形式获取土地。
4. 转让形式以公司股权转让，根据付款情况，出让方稀释股权比例。
5. 签约时购买需向出让方支付两亿元人民币，以供出让方继续完成土地拆迁。该费用在2200元中包含。出让方可将价值两亿元资产抵押给乙方。待取得土地证后解除抵押。
6. 所有土地手续及拆迁安置均由出让方根据开发要求负责完成。
六、 周边参考项目（2007年初）
天泰城：
开发企业：青岛天泰房地产开发有限公司
项目规模：7万平米
产品形式：多层、小高层
销售价格：5700-5800元/平米（均价）
面积范围：69-118平米
交付标准：精装
销售情况：80%
山水嘉园
开发企业：青岛华泰房地产开发有限公司
项目规模：25万平米
产品形式：多层、小高层、别墅
销售价格：均价5400元/平米
面积范围：87-160平米
交付标准：毛坯
销售情况：60%
水青木华
开发企业：青岛鑫江置业有限公司
项目规模：17万平米
产品形式：多层
销售价格：4600元/平米
面积范围：87-160平米
交付标准：毛坯
销售情况：80%
御景山庄
开发企业：青岛裕丰房地产开发有限公司
项目规模：15万平米
产品形式：多层
销售价格：4800元/平米
面积范围：50-130平米
交付标准：毛坯
销售情况：65%
七、 合作流程
1、 投资方进行项目考察
2、 双方达成合作协议
3、 投资方出资2亿（土地方以投资方认可的土地进行抵押），甲方进行拆迁
4、 双方成立开发公司，进行参与项目招标
5、 获取土地后，土地方根据付款逐步退让股份。
6、 周期：合同签订2个月内进行项目招标，并且获取土地证，投资方进行分周期开发，土地方在规定期限内完成剩余地上物的拆迁，并且根据协议逐步退让土地。
地块图见附件!
由于下列企业已联系过所以该地块不再接受浙江广厦、深金地、深万科的咨询。
联系方式
wangxh@worldunion.com.cn
QQ 3795241
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本帖最后由 huashengheaven 于 2008-3-11 13:46 编辑 ]
