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求助:县城小盘,小户型,没什么优势,策略该怎么做~

本主题由 东海岸 于 2008-3-20 00:14 解除置顶

求助:县城小盘,小户型,没什么优势,策略该怎么做~

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请教高人们,帮我建议建议策略上的思路
本人接手一个县城开发区的小盘项目,具体情况如下:
县城开发区边缘的的一个小盘。
项目产品形式:普通住宅(5-6层住宅),占地面积:2万平方,绿化率也不高。户型在当地属于小户型,90-120两居和三居。不带电梯。
而区域内市场投放量大,周遍有很多其住宅项目盘但都比此项目大很多,有高层有低层板楼。项目集中,市场供大于求,地处开发区,市政配套不太成熟,商业、娱乐比较薄弱。而此盘又不属于在开发区的住宅核心路段,属于边缘地段。
面对周遍都为大盘,相对小区内部绿化和设施都全面些,那么这样的小盘,小户型,该如何打造他的定位呢?
基本上前期分析它在产品自身是没什么优势的,而作为这样的小盘客户又希望快速回款,打短平快战术。

  

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价格

  

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帮顶,共同关注高手指点
不知该产品的价格是否有优势? 如果小区内部绿化和设施都相对全面些,是否可以以此为突破口,主打居住舒适性,位置处于边缘地带,就以“静”为主题。一点拙见,聊胜于无吧
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远瞻性,引导做投资.

  

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我目前正在做一个和你差不多情况的项目,县城的项目!不过我把产品基本做成70平方米的2房和90平方米的3房,控制总价!
因为绿化等都不怎么样,所以客户定位基本为县城下面的乡镇的客户!

  

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一、价格优势
二、产品定位
三、客群定位
四、借势用势
把握以上几点我想会有突破

  

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低价入市是客户的想法,


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  • 东海岸 评分时增加鲜花 1个 人气+20 2008-3-14 14:20
此县城经济开发区的小盘项目,目前价格没有定,我们给客户的建议是不高于其他盘,相对来讲走低价入市的方案。因为县城的人都实惠,但是价格只是一个卖点,而且低的如果不多是否也够不成威胁。
所以,总体策略还是要去找卖点,但是难点就是它的卖点在产品本身上,太弱了,小区就是几栋楼,楼间距也不大,砖混结构的房子。
所以我们客群应该是什么
定位是什么
那么自身产品的卖点可以去说什么,
现在小户型,小社区是否可以转化为卖点去说呢,怎么说呢,作为县城的人,有什么样的人是愿意放弃大户型去买这种小盘的小户型呢。
对了忘说了,他的外观建筑模式是简约欧式现代建筑。
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  • 东海岸 评分时增加鲜花 1个 人气+20 2008-3-14 14:21
我现在也在做类似的项目.
事件营销和SP活动下下功夫
看你的简单描述,可以从小区环境上可以做文章.
交通上也可以做文章.
价格上也可以做文章.
用钱打动消费者,帮消费者算算帐.买房子可以节约多少钱,每天出行成本,若是不远 步行可以健身
好的居住环境可以保持年轻 几十年后,衰老程度明显比中心的人***
再找找,我说的可能很荒诞,只是给你点思考的方向
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预置广告位,廉价出租。

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先分析目标客群吧


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  • 东海岸 评分时增加鲜花 1个 人气+20 2008-3-14 14:21
不太清楚你那里具体的消费客群分布情况
但是  是不是可以主打一些主题
如果项目整体素质不是很好的话
是不是可以在价格占有一定优势的基础上
针对比如说老年人养老  和周边村落人口向县城集中等购房需求
做一些有针对性的促销
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可以定位为康居小户型


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  • 东海岸 评分时增加鲜花 1个 人气+20 2008-3-14 14:22
以前曾经参与过类似情况的销售,建面也是2万多,不能跟周边的大盘比,但当时市场比较好,简单的定位后,就迅速销售完毕。针对你这个盘的情况,分析如下:
1、产品定位:康居小户型,可以考虑精装修,但如果是短平快的打法的话,就不需要。
2、客户定位:
开发区里工作的外地人,特别是企业比较好,薪水高的中高层,适合他们短期居住和投资。
县城当地的机关事业单位,适合他们投资
3、价格策略:当然是低价入市,但不能太低,否则会让你产生质疑品质。
4、其他:先市场调查,如果户型是市场比较少,而有需求的话,就可将其作为卖点。关注交通、政府的发展方向,远景等等
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