lyons

１。价格：通过价差吸引中低端客户。
２。推广：借势，将推广费用用到刀尖上，尽量少用常规媒体（报纸，户外），通过现场包装，客户拦截来引导客户城交。
３。点对点式的营销：在城市的繁华区域发放传单。
４。大客户：可与开发区的单位接确，促使团购。

wu820812

强化概念：小资情调，特推样板房！
客户定位：中等收入人群，教师、科员、相对大企业工人、
投资取向：高詹性-充分体现房地产未来的消费趋向！引导投资理念！[color=Red]

挑战人生

1.价格优势要明显 比周边楼盘便宜300为最佳推广以以下方式为主
1.派发传单、
2..电视字幕广告、
3.过街横幅
4.短信广告
5.老客户带新客户
6.全员营销
7.大型演出活动
8.道旗广告
9.大量销售员
10.考虑到县城人们爱跟风 可以售卡蓄客

创世纪V

不要幻想跟大盘去竞争，跟着他跑就好了
运用终端拦截试试看

linsen131

推广上，采取小盘精致营销的特色，将最多的精力放到直销上，从区域内人口较多的厂区入手，进行直投销售，甚至在现在这样的市场状况不好的情况下进行主动走出去做推广，做一场项目解析会貌似花不了多少钱，但是可以将客户服务做到实际。
定位上，不能与周边大盘相比，但要做成一个精心温馨的社区，表现上也注重突出此点。

leo_0912

     晕~~~~~~~

xuzhenghua

建议几点：
1、既然你项目没明显优势，可以建议把价格作为你们的主要买点，以吸引客户购买
2、广发传单，提高销售通路
3、提高业务员销售能力，能来一个客户决不要轻易放跑，抓销售成功率，毕竟没有卖不掉的房子，提升业务人员自信心，地处开发区边缘虽然目前不是很方便，但始终都是要发展的，给客户描述未来良好的生活蓝图，配套少商业少不代表未来不会增加，这跟开发区的规划和时间都有关系
4、可以用这样的销售模式：给您一个安静舒适的家，虽然开发区市区方便价格也贵，但买我们的楼盘可以帮你省下钱买车子（同样的面积，同样的生活，但是选择我们就能给您提供更惬意的生活方式：可以这样做营销宣传试试，把主要的点分析给客户听，他们也会觉得有道理）
5、市调：周遍是否有厂区，一些中层和高层管理层肯定能消费你们的产品，销售要找对人
6、销售产品可以考虑你卖的产品能带给客户什么好处，卖产品不是产品本身而是你的产品能带给客户的好处，以及在与销售人员沟通过程中的喜悦，这是主要的

思无涯

本案处于开发区边缘位置，土地价格应该不会很高。绿化率不高，楼间距较小，因此容积率应该比较，大楼面地价应该不会很高。砖混结构，配套一般说明建安成本及配套费用比较低。因此本案最大的优势应是成本低，售价低。建议：
一、在保证合理利润的基础上以明显低于周边的价格入市。
二、将社区打造的小而精，多一点装修并搞好物业管理。
三、放弃一些华而不实的广告宣传，以质优价廉的短信广告，DM，及派单为主，量要够大。
四、加强销售人员的培训。
五、团购。
六、加大老带新的奖励。

awen811

我基本同意5楼的做法：
“我目前正在做一个和你差不多情况的项目,县城的项目!不过我把产品基本做成70平方米的2房和90平方米的3房,控制总价!
因为绿化等都不怎么样,所以客户定位基本为县城下面的乡镇的客户!”

一、根据产品自身劣势在产品初期就要把自己的客户定位准确，即在目前项目体量较小又是城市边缘的情况下房子真正买给谁的问题，我同意5楼的有可能买给县城下面乡镇的可能，要乡买个城里客户从地缘等普通的客户消费心理来看都是不太可能。

二、确定了目标客户，那么就要控制总价，控制成本，所谓在建造房子的过程中“在客户看的见的地方多投入，在客户看不到的地方是少投入”以减少整体的销售均价。所以你所说的“90-120”的两房、三房肯定偏大造成总价过高，造成销售压力，自身弱势那么多，总价又高，不但城里客户不感冒，乡镇客户也不感冒。

三、 另外觉得县城就一个那么巴掌大的地方，推广手段尽量通俗就好，比如派单等等，如果有决心直接在市中心立一个牌子“全市最低价房子——XX楼盘”相信第二天全部人都知道了，当然要产生价格差距就一定要和周边楼盘有一定真实差距，不痛不痒的几十块钱差距还不如不降。

一点浅薄意见请大家指教！ 总之我觉得一个项目根据其自身的真正条件瞄准其真实客户才是项目良好销售的根本前提，要不然其他的一些东西都是使劲却没对上路！

[ 本帖最后由 awen811 于 2008-3-15  11:25 编辑 ]

梦溪笔谈

90-120还算小户型！如果其他楼盘户型比较大的话，小户型本身就是一个优势。最重要的还是要明确客群定位，这样才能有的放矢。