jb3218416

一个项目，上海国际鞋城。
估计有些朋友可能听到过，位于上海曹安公路1777号，曹安路新郁路交叉口。
总建筑面积100000M2，商业面积50000M2，2200个铺位。
详细资料可到www.02159181818.com看一看。
现在市场的运作比较困难，出现了老商户留不住，新商户招不进的困难。日渐萧条！
原先的定位是专业的鞋类、箱包类批发市场。但由于困难，先也开始尝试其他业态，如服装，手机，家纺等，不过均分部在B区1-3楼
A区1-3楼坚持专业。此想法是否可行？
如有市场经营管理方面的高手，对此方面有见解，有想法的，还请不吝赐教！

[ 本帖最后由 绿荫如云 于 2008-4-4  20:51 编辑 ]

七星龙泉

标题已经声明，此贴只起到抛砖引玉的作用

个人意见：

劝楼主坚持走专业市场的路线

1.在上海不乏大体量MALL，综合商业体，百货等等

不走专业路线，我们以什么优势去拼易初莲花，家乐福，太平洋。。。

2.如果招入手机，服装，家纺等等，即使短期内能招进

对项目除了能起到暂时的铺位已满，其他有什么好处，只会让品牌鞋业更不屑入驻

购房客户更看不到前景；说句不好听的，请神容易，送神难啊。。。一旦鞋业成规模了，我们再去劝退吗？

简单看了楼主网站上的一些内容

周边商业氛围浓厚，也分析了发展趋势的优劣势

个人觉得还是从推广、招商品牌整合、后期服务做文章比较现实

1.推广

建议重新制定推广策略，重新建立媒体组合分配

很多商业项目，不管最终成功与否，只要客源层把握精确，招商对象与优惠策略合理

一般出现的问题都在后期交付经营管理上，不太会连个商户都招不进来，所以请楼主思考我们的推广方向

楼主资料显示很清楚，不管是销售还是招商要注重辐射！才能使我们的销售与招商选择余地更大

个人觉得这也是媒体组合重点的一个方向。。。

2.招商品牌组合

这个是招商中一贯的重点，主力店的巨大作用，但前提是你必须有足够的品牌支撑，有足够与好的铺位

供主力店选择和他的附属店的选择，就如住宅的销控一样，我们要做到心里有数！

也可考虑长久引进专业商业运营公司，一为后期的经营管理，二为他旗下的众多品牌资源

不失为现状中的一个捷径！

3.后期服务

其实这个概念是比较容易被忽略掉的一个东东，但在市场的正规化趋势下

它往往会出奇制胜，比如以前做过的一个建材市场，也遇到楼主这种情况

打广告，做班车，各种活动，都只能治标不治本；最终的解决方案不是降价，不是多么好的创意

而是商户与客户的后期服务，如：开发商为商户做物流担保，客户购家具等等全部免费送货。。。。

楼主可以参考，根据本项目的具体情况，考虑下后期服务的切入点！

其他细节等高手来论剑吧，抛砖引玉了，呵呵

[ 本帖最后由 七星龙泉 于 2008-3-15  01:03 编辑 ]

paula_yangbin

曹安路虽然直通省道，但也是江苏入沪的卡车必经之地。这个路叫堵啊！！！

像这样的市场性质的鞋城，不可能定位高端的。而中低端的鞋，一双贵则七八百元，便宜的只要几十元。为了省那么点小钱，从大老远往返几小时到那里购买，实在不太现实。再说鞋又是比较普通的商品，每一家百货店都有销售，百货公司也经常有各类促销活动，以鞋作为热点来吸引人气，个人认为特色不足以吸引人气。

上海市区的商业太发达了。个人认为那个地理位置的商场，要么和市区相比，差价大的商品，要么体积大，不适合在市区销售的商品会比较合适。

[ 本帖最后由 paula_yangbin 于 2008-3-14  23:55 编辑 ]

gutang

这个项目我比较清楚，对其周边比较了解,帮它对面一块地(汽配城对面)做过定位！
       这个项目目前可以用四面楚歌来形容，正对面的轻纺市场带动了本地区的大部分零售客户，此轻纺市场在上海的地位不可小窥，以上海的打工群体为主要消费源，鞋城右手边是皮革博览中心，说白了就是他的竞争对手，但是皮革中心经营产品相对鞋城来说要全箱包、鞋、皮革等都做，这样在竞争上有一个优势，当然实际情况也和鞋城一样，经营状态不行。鞋城右后侧是大型超市入驻的SHOPPINGMALL 模式，其超市一层也有200多个铺位，今年这个项目就会相成，这样这个项目又会把本地上海消费群吸走，就是来这里消费的为本上海人为主。鞋城左侧是个服饰、文化批发市场。
       这是它目前大体上的一个粗框，我为鞋城对面项目做定位时就考虑了这些问题，所以投资商迟迟不敢吃进，对销售来说，那是个金窝，天价都能卖的出去，但考虑到后期经营来说，那却是个旋涡，弄不好就会被套进去，其实问题很简单这里的消费力就是以零售为主，消费力就是上海周边城市打工者支撑，你让他到鞋城买一双名牌鞋，可能吗？你让上海本地人来买名牌鞋他们放心货的质量吗。
       这里鞋有真有假，但是为什么真的卖不出去，假的打工者不来卖呢？有两点，一、项目名称叫的太大，设计外观装修吓住了部分消费者，打工的口袋本身钱不多，万一进去被斩一刀怎么办？二、这里的租金太高，因为当时房价太高了、那相应回报率也会提高，最终租金压力一定会转嫁到消费者头上，所以那里的鞋不见得怎么便宜，还不如去隔壁的皮革博览中心去买呢，因为那里还带批发，试想这样的压力下他能做的出来吗。
       要我给这里支招，呵呵！支招谈不上，超作这个项目的都是知名企业。
       就拿我给他对面那块地的定位讲一下吧，目前从大方向来说这里是服饰为主的天下，要想商业做成功，我个人认为还是服饰为主，但是有轻纺市场在那里雄踞，做普通服装生意，价位在50左右是不可能的，那我们就要想怎么来带动价格在200左右的客流，即年轻人、本地人、学生、企业小白领这些群体，那我给他们定位的就是做服饰品牌专卖店，走服装品牌路线，完全把自己从轻纺市场区分出来，走专业路线。或许这样可行。另外一个思路就是走IT路线，从目前来说上海的电脑市场在徐家汇地区，他带动了市中心本地客户，那这里可以借助吸引外围消费者的方式，盘活这里，在这一区域目前没有这样的市场，是可行的，这里的客户大部分来至郊区和周边昆山、太仓等，这样从这里就阻断了从国道过来大部分客源，想想IT产品哪不好买，有必要跑徐家汇吗？不过据说IT当地政府可能不批，因为有新项目定位就是这个，所以，当初我拿的IT定位报告批这个项目时，开发商也没拿的下。
       以上，只是谈谈看法，没什么实际思路，不好意思，毕竟路还很长，到是这个项目也有部分原因出来他的商业管理上，我上次去摸底，完全看不出他们的商业能力，看来团队力量和管理也很重要啊！

夏张华

由于不在上海 项目实际情况也不是非常清楚 不过就以自己目前的这些个资料来分析下
1、一般来说鞋子这个产品的特点就是低总价，占用空间小，除非是大型批发市场的规模化、群体运做，单在这个区域做零售销售、依托周遍流动客户，想走零售路线基本是不可能，那只有做批发的路线。那就首先把客人的定位找出，如果坚持做这一方位产品，就要出去寻找些大的客商，而不是单单从附近做招商，应该将目标放远，联系下国内各鞋商，尤其在温州、海宁皮革城、余姚皮革城、洲泉、义乌、粤东鞋材城、华北鞋城这些专业市场集散地寻找客源，毕竟一个区域内的市场是有限的。
2、这样一个鞋城，需要这么大的面积吗？所以可能做多元经营，但最好都是依托鞋城为基础，形成一个鞋类商品展示、批发、零售、网上交易、仓储、物流、住宿、休闲、餐饮等多功能于一体的综合市场。同时也将风险做小、配套最全。鞋城不应该只把经营放卖鞋子上，其实还有很多附属的产品、增值产品，比如做鞋底、底材、鞋面、鞋楦、鞋跟、鞋带、鞋线等，也可以做制鞋机械及工具、皮革、五金饰扣、化工、包装材料、辅助材料、鞋业资讯服务、制鞋管理、技术人才中介服务、产品开发服务，以及一些个性化、特色化的服务。这些附属产业的客商就远比一个鞋子的选择要大。当然了、皮革、箱具、服装这些都是类似产品也是可以一起经营，首先要告诉自己我们做的是精而全，而不是多而杂。

gutang

夏兄说的有道理,不过他隔壁的项目目前就是这么定位的,是他现在项目最大的对手,而且目前刚刚开业一期,二期开没开业,但规模和规划都胜于鞋城

jb3218416

如题，各位的建议给了小弟很多启发，我现在做的就是国际鞋城的市场经营管理。刚刚接触下来，现在这里的定位是比较模糊的，对面上海国际商城的业态也是和我们相当的相似，甚至说他们商城中的好些商户都是从我们鞋城挖墙角过去的，现在他们给我们的压力很大，整个鞋城可以说是内忧外患，相当的危险了，在经营项目的选择方面，，我现在大概比较倾向于在国际鞋城的A区，坚持做鞋类、箱包类产品的批发零售。而鞋城的B区，可以考虑做一些其他业态，来暂时的缓解下招商的压力，看是否可以由其他业态来带动鞋类的经营状况。不过最后的定位还没有确定下来，现在招商进行的比较困难，各位高手还请指点下小弟，站在一个商场的经营管理的角度，如何去做它的招商定位，营销策划方面的工作，希望可以多一点经营管理方面的细节方面的东西，谢谢大家了！

jb3218416

顺便提一下，鞋城右手边的大润发超市，也是本公司（兆地集团）的一个项目，预计在5月中旬左右开业，现在对于大润发开业后将出现的情况，整个鞋城还都大多是持比较乐观的态度的，认为会带来比较客观的客流量，对于鞋城（特别是B区，B区与大润发直线距离大概只有20米，基本上是正对着大润发，中间隔一条新郁路）会有一个比较好的促进作用。
并且在4月中旬，强生公司的公交车837、江桥一号线两个线路共40部公交车，将在B区正后边（国际鞋城停车场）进驻，还有大润发超市的将近30部免费班车也将进驻。
现在曹安公路的拓宽工程应该也会在今年下半年完成，在我们国际鞋城的A区左手边，苏宁电器曹安店（原金半岛饭店改造）会在6月初开业。

附件是鞋城及周边情况大概的一个示意图，供各位参考，本项目共4层，地下一层+楼上3层，地下一层现在暂时是关闭状态，一楼步行街现在进驻的有好德便利店和老鸭粉丝汤两家，现在主要是招一些休闲类小商品，饰品等，2楼的步行街位置是我们国际鞋城现在最大的一家商户，奥康集团的旗舰店，共计有1500平方，比较有规模。其旗下4个品牌，奥康、康龙、美丽佳人、红火鸟分4个区域布局。
3楼中庭位置现在是空闲的。
3A定位是做一个比较精品化的箱包专区，先已有部分比较知名的国际、国内品牌进驻。3B暂时是关闭状态。
2A和1A主要经营皮鞋，但零碎有几家箱包店，这两个区域由于遗留下来的问题，所以是品牌和杂牌混杂的，也造成一些麻烦，我现在的考虑是把他们调整、分类，具体的调整方案还没有最终确定。
2B基本是关闭的，1B现在有零星的商户还在营业。按照目前的想法是，转移、填充到1A、2A。1B和2B、3B做其他业态，各位高手看是否可行？

结合以上的一些信息，以及我们目前的一些资料，希望各位高手可以给小弟经营管理方面，招商方面一些建议。小弟多谢了！

[ 本帖最后由 jb3218416 于 2008-3-16  16:40 编辑 ]

gutang

我个人感觉你们B区的位置不不是很好，如果做零售经营性质的话毕竟不临曹安公路，考虑美食城不知道这样的定位会不会行的通。

jb3218416

首先，美食城首先面临的就是排水、排烟的问题，毕竟本案当初的开发方向不在这个方面。消防那一关过的了过不了就是一个问题，再次，曹安商圈政府规划的一个问题，政府部门的批文是很难拿的到手的。所以，这个定位应该是行不通的。这里只能做的就是一个出租式的市场，而且经营内容，应该尽量向本案名称“上海国际鞋城”来靠拢的！

[ 本帖最后由 jb3218416 于 2008-3-16  17:02 编辑 ]