2006 ：幸福着05的幸福 痛苦着05的痛苦l转
2005 ，政府宏观调控政策给高烧的房地产进行了一次全面体检，以上海为代表的长三角地区楼市经过痛苦的挣扎终于缓慢降温，以深圳为代表的珠三角楼市却逆市上扬。狗年来临， 2006 年的楼市能否继续走高，虽然最终取决于新年的宏观调控政策，但有关信息表明， 06 年房价难大涨，珠三角或许会继续幸福着 05 的幸福，长三角或许会仍会痛苦着 05 的痛苦。
为什么下此结论？首先，根据国家“十一五”规划目标推断： 06 年整体房价不会出现大的滑波。 2005 年和 2006 年作为“十五”规划和“十一五”规划的转折时期，国家希望继续保持适度的国民经济增长规模和总供给，而需求的扩张将是关键。在扩大消费需求中最有意义、对上下游产业带动作用最大的，仍然是住宅住房消费，所以 2006 年的经济政策中，鼓励住房消费将是扩大内需的核心内容之一。据此分析， 06 年的房地产会稳步发展。
稳步发展不代表房价会继续一路高歌，受以下因素制约，房价恐怕难以维持 05 年的高增长：
房价：五年高位难再飞升
1998 年以来，我国房地产市场进入一个快速发展轨道，此后的五年我国房价以每年 5% 的速度递增；进入 2003 年，我国房地产市场开始进入高速发展时期，房价更是以超过 10% 的速度持续上涨。经过七年的快速发展，目前我国的房价已处于相对较高水平。
在事实房价已普遍偏高的现状下，心理预期会影响未来房价。岁末年初，无论是业内人士还是普通百姓，对今年的预期仍在普遍看好。 尽管受土地资源稀缺性限制，随着我国经济的发展，房价在未来一段时间内仍将保持上涨，但 想让房价在高位运行状态继续 大幅增长却几无可能。经验表明， 当楼价上涨成为全民共识，市场一般会不知不觉朝着相反的方向滑进。
投资：热情减存款增
受宏观调控影响，我国房地产投资增速正平稳回落。 2005 年前三季度我国房地产开发投资完成 1 万亿元，同比增长 22.2% ，增幅比上年同期下降 6.1 个百分点。
《中国货币政策执行报告 2005 年第三季度》中指出： 2005 年以来企业和居民更多地选择定期存款。截至 2005 年 9 月末，我国人民币企业存款余额为 9.3 万亿元，同比增长 15.7% ，其中定期存款多增 3583 亿元；人民币储蓄存款余额为 13.6 万亿元，同比增长 18.1% ，其中定期存款多增 5735 亿元。这些数据表明，今年以来企业和居民个人的投资行为明显减少，预计居民在未来一年里，投资热情将逐步降温。
物业税：豪宅杀手锏
房价的涨跌是各种利益因素博弈的最终结果。去年宏观调控之所以未达到预期效果，是因为“国八条”中仅有“ 5% 营业税”对市场交易真正产生了影响，其它的一些政策由于地方政府的敷衍最终都未发挥实际效用。因此，今年国家还将继续出台一系列政策，特别是针对价格上涨过快的豪宅政策，其中杀伤力最大的当数物业税。
如果物业税在今年开征，对豪宅市场的杀伤力将是巨大的。日本在总结当年的房地产泡沫时，认为他们的物业税税率太低导致房价失控，而我国到目前为止，物业税的征收仍停留在讨论阶段。有消息表示，“十一五”期间，我国将稳步推行物业税，房价增长过快，房屋面积消费畸形攀高会让越来越多的普通百姓被房屋置于生活的边缘，看来，物业税的开征已是箭在弦上不得不发了。
汇率：扯动房价敏感神经
今年，人民币汇率调整也将大幅影响房价。据统计， 2005 年，中国贸易顺差达到创纪录的 1000 亿美元，比 2004 年增长近 2 倍，其中对美贸易顺差高达 100 亿美元。新的一年，人民币将面临具大的升值压力。如果汇率小幅调整，还会有更多的境外资金涌入中国。但是，一旦人民币升值达到理想预期，境外热钱又会纷纷撤出投资市场，会对房地产市场造成比较大的波动。
股市地产：此涨彼消
股市熊了五年，地产火了五年。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》用相当的篇幅，描绘了资本市场未来五年的发展前景：积极发展股票、债券等资本市场。随着“十一五规划”的实施，中国资本市场将迎来一个大发展的五年。今后五年将是中国股市的“黄金投资期”，此涨彼消，股市的红火必定分流部分投资资金，楼市的降温不可避免。
豪宅：调整重点命运叵测
相关信息显示：在 2006 年经济运行中，扩大消费需求已经变成经济运行中至关重要的决策点。对房地产行业而言，鼓励住宅消费，特别是自住型住宅消费将是明年政策的方向， 2006 年将会是一个鼓励住房消费年。
但这并不表示宏观调控到此为止，也不表示政府在为房地产商托市。相反，政府的这种趋向为豪宅的开发敲响了警钟。今年政府仍有可能出台相关政策，用以限制豪宅开发或消费，而对于普通自住型住房消费，则可能出台相应的优惠政策。
当然，受市场成熟度的影响，各地的楼市在 06 年会呈现出不同的表情：珠三角继续幸福着 05 的幸福，长三角仍会痛苦着 05 的痛苦。
深圳：小幅补涨
2005 年是珠三角房价进入补涨周期的第一年。以深圳为例， 2005 年深圳市平均房价上涨约 17% ，而特区内的房价平均涨幅更是高达 30% 。造成 2005 年深圳房价“疯涨”的主要原因有两点：
首先，豪宅拉升整体均价。深圳的 2005 年是名副其实的“豪宅年”，从龙岗的万科 17 英里、振业城，到盐田的天琴湾、东海岸；从香蜜湖的香蜜湖 1 号、香域中央、水榭花都三期，到华侨城波托菲诺、中信红树湾、红树西岸；再到宝安观澜湖高尔夫大宅，星河丹堤、招商华侨城尖岗山等项目，这一年深圳豪宅遍地开花。豪宅供应占据了市场供应的相当份量，因此其对整体价格也具有相当影响力。
其次，供求矛盾突出使得房价一路飙升。 2005 年深圳楼市的供求矛盾似乎格外的突出，许多楼盘都出现了开盘遭到哄抢，不到三个月即售罄的场面。
2005 年，深圳房价在一片掌声中落下帷幕，但我们并不需要对深圳的房价表现出过多的担心，因为，深圳房地产监管部门一直在关注市场并拿出了具体的调控措施。
针对 2005 年深圳市房价上涨过快的事实，深圳市政府已经出台了一系列有力的抑制政策，如二手房营业税的开征、二手房加征税费、调控五措施等。这些措施的出台及落实，有效地控制了深圳的“炒楼风”，预计在新的一年里深圳市还将有进一步的抑制政策出台。
此外， 2005 年，深圳市已经开始重点关注政策性住房的研究与建设，先有最后一批经济适用房的推出，然后是“十年 2000 万公屋”计划，直到最近的廉租住房补贴现金发放等。 2006 年深圳的政策性住房建设将步入正轨，这也将对深圳的房地产市场产生一定的影响。故此，进入补涨通道的深圳楼市在 2006 年将继续小幅增长。
上海：楼价尚未见底
2005 年宏观调控在长三角地区已收到明显效果，市场开始平稳下滑，并表现出市场供大于求的特征。截至 2005 年 9 月，上海市全市商品住宅批准预售面积和销售登记面积比为 1 比 0.68 ，较年初 2 月份的 1 比 1.38 下降了约 50% ，供求关系转换明显。
相关数据表明： 2005 年底上海楼市新盘供应量占全年供应量的 1/3 ，这里面有相当多的楼盘是本想期待年末价格回升的时候再开盘销售的，而令开发商措手不及的是，在目前这样的市场状况下，这些楼盘不得不低价上市，给市场带来新的价格竞争；此外， 2006 年新盘供应量又将比 2005 年增加 25% 。随着市场供应的不断增加，降价将是必然选择。
此外，上海楼市居高不下是地方政府主导下的结果。当上海房价成为全国标杆时，要想抑制住全国房价快速上涨势头，上海房价必须大幅回落，这时上海的房地产问题已不能简单地用经济学的眼光去分析了，在强调“构建和谐社会”的今天，上海房地产问题已不知不觉政治化。因此，据此分析，上海市场在进入持续的震荡调整期后，这一现象将要持续到 2006 年年底。
北京：谨慎看好
据最新公布的今年前 10 个月北京市房地产市场运行情况显示，北京商品住宅期房均价为 6781 元 / 平方米，同比上涨 1196 元，涨幅为 21.4% 。造成房价上涨的原因一方面来自对市场的良好预期，另一方面则来自开发商的“捂盘惜售”。 2005 年北京市场上开盘销售的项目多为五环以外的郊县项目，许多预计开盘销售的五环以内的主力大盘都没有露面。
有数据表明， 2006 年北京新开盘面积将达到至少 2000 万平方米，住宅市场供应量较 2005 年相比有很大的增长，同时在住房供应结构上， 2006 年的北京楼市也会有较大的调整——四环以内几乎无新房出售，供应楼盘将集中在四环以外的郊县区。住房供应结构的调整，住宅供应量的大幅增加，将使得整体市场在价格上的表现为小幅增长。
因此，有 2008 奥运概念的支撑，北京 2006 年继续谨慎看好。
