操盘手PK台第三期话题：产权式商铺销售如何突破瓶颈？

补充一点 8%回报率 和 统一招商的回报

楼主所言 四层统一招商  年回报率8%  没有讲具体的返租期限\

这里就存在几个问题:
第一个问题: 期限
如果要引进大中型商家进驻 商家签合同至少8年  常规最少是10年
商家的选址 是很严谨的 一旦选择 肯定需要比较长的运营期
常规而言 商家运营一般需要3年的运营期 真正赚钱都在4年之后
商家不会签短时间合同  更不会把自己抄热的市场 拱手献出
第二个问题: 租金
大中型连锁商业运营机构 能够给的租金是远远不够 8%回报率的
就我了解 二线地级城市的一类商业租金 一般能够给到 400元一平 就已经算是高价了
和项目回报率 差的有点远
加之 商家租赁期比较长 开发商等于是 租的时间越长 赔的越多
除非开发商 是想回笼资金 搞其他开发 就是"借钱"  毕竟比贷款利率低  或者 开发商 卖完了就跑路
因此 加上我之前的分析  四层统一返租 招租运营  可行性不高

[ 本帖最后由 风之骄子 于 2008-3-26  09:41 编辑 ]

商业项目的成功关键点有很多，前期招商就是很重要的一环。

在商业项目前期定位中应该考虑将来我的商业做什么、卖给谁的问题。这个项目显然没有如此做，属于遇到什么问题解决什么问题的情况

本项目有23层的写字楼，因此商业部分可以考虑给写字楼作一些配套商业比方说快餐店、办公服务区等视情况而定。不要把自身这么大的客户资源给忽略掉。我想有眼光的投资者会选择你这个地方的。
另外，分割出售确实销售速度和汇款速度较快，但是不利于业态的统一和商业形象的树立。同时开发商的品牌形象也很难有很大的提高。因此建议能否考虑将剩下的面积整体出售或者部分整体出售。三、四层可考虑接洽中式餐饮、KTV、健身中心等设施。相信2000左右的面积应该不成问题，而且有如此实力的公司应该为数不多可以一一接触在总价上可以适当优惠。

个人倾向于集中出售

[quote]原帖由 风之骄子 于 2008-3-26  09:38 发表
楼主所言 四层统一招商  年回报率8%  没有讲具体的返租期限\

就我了解 二线地级城市的一类商业租金 一般能够给到 400元一平 就已经算是高价了

呵呵，此处说法不够严谨吧，这400元/平，是一年还是一个月，抑或是一个季度呢？

挑刺来的。。。。

好多天没来这里发言了.
刚才网上查了一下这个项目的资料,打了个电话了解了一下,对方说没有这个人联系人,对某些事不管,说网上的信息也是很早以前的,我看了下网上的资料都是07年底的数据.总之对方接电话对项目不了解,呵呵.
这个项目的网络宣传方式做成这个样子,数据不更新,工作人员或者电话变动不更改,一定会对投资者带来怀疑的态度,试想一下我们这样的外地客户看到他们的宣传资料,到网上查到电话,打过去对方说不清楚,呵呵.客户多半没戏的多.

对这个项目没什么看法,我比较喜欢体量大的专业市场,对零售业态的商场没什么高见,你多招点业务员出去招商,就你这个位置,把姿态放低点,招商可能应该没什么问题的.
到你们公司的网站看了下,一个印象差,随即对这个盘的影响力也会下降.
你们的设计不行,做的稿子没什么新意,不跳.
你们的招商团队可能也不强,要不怎么这样的招商手册也拿的出手(没有其它的意思,替楼主急,所以凭这样的设计水平和理念能吸引多少人来投资.)
如果觉的我说的话中听,就要好好考虑这方面的问题.
望你能把你项目的资料发个完整的到我邮箱srt5904@163.com或者QQ:56422195
我给朋友看一下,带个大户整体拿下算了.
可能商业起来了你的盘销售也可以慢慢缓过来.

[ 本帖最后由 gutang 于 2008-3-26  13:25 编辑 ]

关于8%年返利的思考

对于楼主提出的销售模式年返利8%，
引发的一些思考，希望和各位继续探讨下，希望大虾们有好的建议让我们学习学习：
1.        第一年返给业主的钱是提高了商铺的价格来返还是由商铺经营的租金收入返呢？
2.        8%的年返利是税前还是税后？
3.        返利多少年？
4.        每年返利数额都一样么？
5.        如果返利期为一年，一年之后，业主和商家及可能存在的经营管理公司的关系用什么来约束呢？
6.        如果返利期超过一年，如超市一般的合约为5~10年，可能与业主的返租期也要超过一年，难道由商家直接和众多的主力店重新谈判么？（显然不现实的）
7.        如果继续返租，随着商场的经营有起色，业主的租金的要求也会更高，难道还能继续满足于8%的年返利么？
8.        而终所周知：主力商家的租金承受相当有限，相信商场的租金收入是远远无法冲抵业主要求的年返利的，难道会在售价中把1年以后的要返给业主的利润也加在售价上么？
9.        假如是由业主缴纳相关的税后，那所返的利将大大缩水，相比较于业主的贷款来说没有一点优势，甚至比银行存款的利率还低……，稍微有点经验的投资者都可能不能接受这种返租方式吧？但是如果由开发商缴纳相关的税？那开发商的利润也将大幅度降低？如何取舍呢？


附商铺销售开发商需纳的税：
根据相关税法规定，“返租”涉及两种不同的应税行为，即开发商销售商品房行为和买方业主的出租行为，买卖双方均应按照规定分别缴纳税款。房地产开发企业应 按购买合同协定的价格全额100万元计算“销售不动产”税目的营业税等税费，“返租”的8万元不能抵减销售收入；业主因商铺“返租”而抵减的8万元售房款，应作为业主出租商铺取得的收入，应按“租赁业”缴纳营业税、房产税等相关税费，同时还须缴纳个人所得税等。


附银行贷款利率及存款利率数据：
银行的贷款利率是：
　项目        年利率%       
　一、短期贷款               
六个月（含）        6.57       
六个月至一年（含）        7.47       
　二、中长期贷款               
一至三年（含）        7.56       
三至五年（含）        7.74       
五年以上        7.83       
　三、贴　现        在再贴现利率基础上，按不超过同期贷款利率（含浮动）加点                 

目前银行的定期存款利率是：  
1.整存整取   
三个月 3.33
半年 3.78
一年 4.14
二年 4.68
三年 5.40
五年 5.85
2.零存整取、整存零取、存本取息   
一年 3.33
三年 3.78
五年 4.14

[ 本帖最后由 jonal 于 2008-3-26  13:27 编辑 ]

非常赞同18楼的观点，既然已经销售了两年年，城市规模也不算大，那么区域市场对该项目已经比较熟悉啦。销售率并不高的的主要原因在于投资者对回报是否能到位的担忧、开发商自己经营，是否能经营好的担忧。
      其实解决问题的关键在于能否重塑项目形象、树立投资者的信心。在很多既定的东西无法改变的前题下，只有在推广策略上下功夫。

回复 25# 28#

1\四层统一招租  年回报率8%  是楼主提供的信息  没有说返租多久 是我的提问
因为 提问 返租期限 和我后面的几个问题有关系
2\二线城市 一类商业 能够给到400元/平*年  
该租金价格是 山东省内连锁商业运营商 能给的比较高的租赁价格  不过一般都采取 递增的方式 前期也就200多元/平*年 然后逐年递增  具体递增额度和 递增方式 不一定

28#朋友讲的几个问题 是比较客观的
1. 第一年返给业主的钱是提高了商铺的价格来返还是由商铺经营的租金收入返呢？
这个不一定的 还应该以 价格情况而定(所以我提问楼主 周遍商业租金多少)  
返租是为了降低客户的投资风险 提高项目销售率
应该讲 返租的执行 一定程度上 增加了项目价格空间
2.  8%的年返利是税前还是税后？
一般都是税前吧   因为租赁相关税金要18.55%  也是一个不小的数字 需要考虑啊
3. 返利多少年？
楼主没说  我已经提问了
4.  每年返利数额都一样么？
楼主也没说  不过我的建议是 采取递增的模式  一是 体现商铺的增值潜力 二是符合常规商业程序  三是降低开发商风险
5. 如果返利期为一年，一年之后，业主和商家及可能存在的经营管理公司的关系用什么来约束呢？
6. 如果返利期超过一年，如超市一般的合约为5~10年，可能与业主的返租期也要超过一年，难道由商家直接和众多的主力店重新谈判么？（显然不现实的）
7.  如果继续返租，随着商场的经营有起色，业主的租金的要求也会更高，难道还能继续满足于8%的年返利么？
这三个问题一起回答  首先前两个问题 稍微有点经验的开发商 都会提前考虑的
第7题 目前商业项目都存在这样的问题  到时候就是 客户和商家谈了 和开发商没有太大关系
由于大型商家的装修期和调整期 一般都是4-5年一次
所以商家签合同 至少8年 一般都10年 到时候正好处于装修期 商家也要进行选择

8.  而终所周知：主力商家的租金承受相当有限，相信商场的租金收入是远远无法冲抵业主要求的年返利的，难道会在售价中把1年以后的要返给业主的利润也加在售价上么？
已经说过了
9. 假如是由业主缴纳相关的税后，那所返的利将大大缩水，相比较于业主的贷款来说没有一点优势，甚至比银行存款的利率还低……，稍微有点经验的投资者都可能不能接受这种返租方式吧？但是如果由开发商缴纳相关的税？那开发商的利润也将大幅度降低？如何取舍呢？
8%的回报率 去掉税金 应该说是不够 贷款利率的   
但要记住 是以小搏大 还是以大搏大
如果 贷60% 那等于 拿40%的钱 去搏100%的商铺 自然压力大
现在 商业贷款 提高到50%   压力就小点了  这个很好理解的

1、开发商总是希望能100％销售，但这只是开发商的一厢情愿，几乎没有可能，与其留有一些面积不能销售，个人认为倒不如拿出来招商，找一些能为商场带来附加值的商家，虽然招这些商家可能要出点血，但通过提升商场的品质，可以从别的地方找回来。

2、作为投资者，没有人愿意买一些有风险，不确定的物业，所以你这个商铺的销售现阶段最主要是消除客户的戒心，建议你们可以采用即购即返的销售方式，在与业主签订合同的同时把年返利返给业主，让业主在未来几年内都无后顾之忧，实际上是先把这部分钱打进成本里就可以了，而开发商还能通过未来这几年物业的出租来赚取收入。

     其实作为一个策划人，有时候真的是被迫做一些违背良心的事，象你这个商城，估计将来经营之路并不好走，稍有不慎就会变伤城，但为了公司的利益，有不得不去给消费者画饼，唉，真是忠义难两全。