操盘手PK台第三期话题：产权式商铺销售如何突破瓶颈？

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楼主 很体谅你啊  还是开发商说了算啊  所以说 打死不要做乙方啊
我的提问 楼主没有全部回答 先就你的几个回答 进行分析
1、返租期5年  5年后 谈判就是个问题  不过到时候开发商也走了  你也走了  只是客户留下了
2、商场的经营模式与银座一样 你项目的体量和管理制度 应该和银座具有一定差距 后续的经营压力 不小啊    运营手段上要下大功夫  特别是项目要先招租运营 可招租运营了 你怎么赚钱啊
3、采取室内步行街的模式  只能是概念性  我原来也用过这种概念  还是公摊的问题 你项目的单层面积小 道路宽了 公摊会大的惊人  有效使用面积太小  租售都有抗性
4、定位：时尚、潮流年轻一族
我感觉这个思路是对的 必须形成 差异化定位 形成项目的特色  与银座等形成差异
不过“内部商业规划为：地下一层为生活超市，地上一层为珠宝首饰、化妆品，二层为女装，三层为男装，四层为小家电。”也比较常规啊 形成特色有点难。
这个应该更加深入的再思考一下  差异化要更加深入

今天脑袋有点木  就说这么多吧

[quote]原帖由 风之骄子 于 2008-3-28  08:46 发表
"4、定位：时尚、潮流年轻一族
我感觉这个思路是对的 必须形成 差异化定位 形成项目的特色  与银座等形成差异
不过“内部商业规划为：地下一层为生活超市，地上一层为珠宝首饰、化妆品，二层为女装，三层为男装，四层为小家电。”也比较常规啊 形成特色有点难。
这个应该更加深入的再思考一下  差异化要更加深入"

再挑风之骄子的刺来了。。。。呵呵。。。 风兄不会有意见的吧？

本人认为项目的特色差异化，不是在通过商场的经营业态来体现的，

即使再有个性，再有特点的商场还不是有珠宝首饰，化妆品，女装，男装等业态，（业态的分布一般根据其对租金的承受能力，消费者的消费习惯等方面及商场的整体定位来决定的），
难道要把小家电之类的放在一层才算特色，差异化么？
所以，如果要增加商场的特色化，差异化，
愚认为不应该停留在调整业态方面，
应该着力于商场的整体定位，形象，功能、品牌搭配、后期经营管理等方面，如可增加娱乐休闲餐饮等，
把控好商场的室内购物环境及氛围的酿造，
商场的整体形象突出，区别于其他商场，
引进一些与众不同的又较受市场欢迎的品牌，
通过品牌，购物环境、商场特色及经营管理等方面来形成磁极，
把这些理念形成销售、招商及后期经营的主要卖点，
吸引投资者、经营者和消费者，
增强商场的存活性。

[ 本帖最后由 jonal 于 2008-3-28  10:15 编辑 ]

回复 45# jonal 感谢关注!

感谢JONAL 的关注  高兴之至 怎会有意见
我明白你的意思
是想通过 概念 装修 锁定特殊的消费人群  这是可以的  
形成差异的办法有很多 形成差异的目的就是 把握特定的目标消费群体
整体实行特色 而形成差异 实际操作中 也具有很多的成功案例
但问题也有两个方面：
第一：前期招商难度较大 短时间内很难招募 大规模的特色经营业态
第二：竞争对手的优势是大而全 档次高   招商过程中高档品牌 很难进驻
因此局部形成特色差异是可行的 其他部分 还是直接形成业态的差异为尚

我的基本思路是 与 银座此类大而全的商家 业态形成差异 招商对象是 银座此类商家的弱势部分
比如：家电类 IT类 量贩式KTV  量贩式影院  特色餐饮 等等
或者直接招募 与银座等大型商家相比 单一业态具有优势的商家进驻
比如：国美  苏宁 三联类的家电  迈购 狗狗类的大型综合服装超市 等
其实商场一、二层 应该没有什么招商难度 只要形成客户层次差异就可以了
关键的是三、四层的业态定位和招商

[ 本帖最后由 风之骄子 于 2008-3-28  15:25 编辑 ]

我认为商业物业的模式确定步骤为：
第一步考虑的是消费群体，也就是谁会到这个位置来消费，这个位置适合哪些群体来消费。解决这个问题就需要对城市的整体商业布局、项目位置周边的商业业态等进行详细的调研分析。
第二步：哪些商家能为这些消费群体提供服务。这些商家需要什么样的场所为消费者提供服务。
第三步：考虑销售方面的问题，包括如何满足经营管理的需要、如何满足快速消化、利润最大化的需要……等方面的问题。
单就本项目而言，我认为室内商业步行街模式虽然公摊大了，但是综合评估还是要比目前这种形式要好的多：
其一：城市本身发展水平的原因；
其二：城市整体商业布局、周边商业业态的布局；
其三：产权式商铺本身存在的诸多问题：
其四：开发商自身的问题。
这些话题就不展开来讲了，同时大家对项目城市不熟悉、我对项目讲解的也不够清晰，有些问题不能更深入去探讨了。但就产权式的商铺如何突破瓶颈，大家提供了诸多宝贵的意见，在此再次感谢大家的支持。

风行天下001 讲的比较到位 策友说的常规建议 一切于实际情况而定

昨天看到有策友提到  说操盘手PK台 都是没有市场依据的高空评论
说多说少 都是为了 获取策币
这位朋友讲的有点偏激 但也很客观

项目操作 更多的需要集合 结合项目实际情况 特别是商业地产更是如此
但我也说明一点 在房策上 大家是尽可能结合 楼主提供的资料 发表个人的观点
一般而言都是常规的经验之谈  供大家探讨
甚至有些不是针对 楼主项目的
但大家在探讨中相互提高 获取了新的思路 新的方向  而不是直接的决断
也许10条中有一条 合适就够了
这就是房策

再次发言

商业核心观点建议

鄙人把多年来商业操作经验总结如下，希望对版主能有所启示：
观点1：旺地不等于旺铺！
观点2：商业地产项目的投资价值与销售机会来自透过”运营系统”的检验
观点3：结合五方价值的运营系统的有机整合是商业地产项目的唯一发展方向。
观点4：发掘或创造无限商机来自商业地产运营系统的整合。
    在西方国家，成熟的商业项目被当作金融化产品来运作。商业地产中的房产无价值而言，商业项目追求的是经营的价值，而非房产价值。商业项目开发及运营商多以追求通过合理的业态组合的方式，来实现每一平米经营价值，即平米营业额的最大化。商业专项投资方可以以买断租约的方式投资商业的经营。只有经营火爆的商业项目才具有持续增值的价值。
     因此，先筹组运营系统，带租赁合同销售才是正确的销售策略！

建议和意见

1，成立一家XX商业管理公司，负责整体商城的经营和管理，返给投资客户的8%的租金，这样适当避免政策的风险，又显示对未来经营上的专业。
2，有开发商担保，签订保证5年每年8%的收益。
3，保底每年收益8%,超过5年，租金根据实际情况上调，按比例分配给业主和管理公司。
4，最关键的是，开发商，代理公司，招商团队都不想为以后的经营收益负责，那么管理公司要起到真正的专业精神，在招商、管理、宣传、引导上下足功夫，打造一个红火的商业来。管理公司要有长期的利益，建议招商一家管理公司，管理公司先要压若干资金作为保证金，在多长时间内有开发商和管理公司双控，每年的租金超出部分作为管理公司的收益，当然可能由开发商还会设定一个基数，补贴给管理公司。
5，不能由业主自己经营，即使搞特色小店，还要业主和管理公司签订租凭合同，按规定缴纳租金。
暂时就这样吧，个人认为，代理公司是为了买房子而卖，不是为了投资客户能不能投资有保证而卖，要把重心放在未来的经营上，那就又是一门很深的学问了，所以专业操盘商业地产的朋友要好好研究一下这个问题，我看过好多项目，买的红红火火，热热闹闹，开发商代理公司一撤，很快就冷冷清清，投资客户深陷其中。

说服KFS对招商进行大力支持!
把政策放宽点，商铺满了,人气往了,自然而然销售就起来了