yzltdc

小弟正在操作的一个楼盘，请各路高手支招，望各路神仙大显神通，谢谢！
一、项目简述：
1、位于江苏省宿迁市沭阳县，该县人口较多。项目位于政府“东扩南沿”核心地带。占地300亩，总建32万平方。我们路西是即将装修完毕的县政府新的办公大楼和该县最大的公园---虞姬生态公园；北对面是新的公安大楼；南对面是一所不错的学校，有小学和初中；东对面是开发区办公大楼。地理位置相当不错。
二、我们的竞争对手：
春节后我们北对面和西面各有一个楼盘上市，均价1600/平方米，而我们的价格在1820/平方米（我们小区的主题是“运动、教育、生态”，定位是高品质社区；高素质人群，但客户对小区的品质好象不关心，只关心价格），所以大部分客户流失。南面有个小区，40万平方。一期已经结束，均价在1900/平方米，今年5月推二期。大概价格在2000/平方米。
三、我们的促销
1、今年2月15日内部认购，用短信发了两个轮回，公交做了20L，市区户外大牌一块，DM做了两回。春节来客量大约每天30组，但到现在成交才58套。我们是临时售楼处，形象较差。
2、春节后来访数量较少，平均每天3组客户，最近增加至5组左右，我们的广告从春节后停滞。因为没有强势媒体，不可能一味的发短信吧。再说开发商也不同意再发短信。
3、我们打算在5月份开盘。
4、最近我们策划了一个我们楼盘命名的乒乓球大赛，4月30日开赛。
（三）、个人想法：
春节后未做新的广告和促销，附近有两家楼盘以低价入市，他们是低开高走，我们避开他们这段时期，我想他们在一个月内肯定拉价，因为他们体量只要12万平方，待他们拉价时我们再开盘。所以我建议开发商5月开盘，等我们南面那个高档楼盘一起开盘。价格的抗性可能会小点。
因公司才接触房地产行业不久，所以发出上述内容，真诚的期望各路神仙多多帮助，小底这里先谢了，对优秀的建议，大量鲜花送上！如有策划高手加入我们公司，非常欢迎！13705270909
再次感谢各位参与的策友！

qconline

区县楼盘一个最大的特点就是口碑市场，然后就是对价格敏感，只有教育、生态对于这样的市场环境来说是可有可无并不是核心竞争里。已经有项目卖出了1900的市场最高价，说明该市场已经有项目树立了标杆，在产品情况不明的情况下建议LZ不妨在项目形象（样板区）和活动上做文章争取树立项目在该地的美誉度，

yzltdc

您说的很对  感谢

chinazgw

几个问题点：

先聊销售——

1、来人少是因为来电量不够，如果来电量足够说明广告效果没什么大问题，就是电转访的问题，所以，这是第一要加强的一部分。

2、根据楼主提供的数据，年前日到访量有30组，这不低了，也可以看出当地还是有相当的客群的，但成交量没上去就足以说明案场的管理出了问题，所以，增加案场的管理就是重点，目前还涉及不到销控，因项目体量较大，初期控多了会有问题。

3、增加直销力量及推广，现在的到访量太低，在广告的惯性效果及新一轮的广告没有铺开之前，销售人员必须走出去，带着展板等销售道具满世界溜达，不然KFS的耐性会在看着售楼员闲聊中变成怒气。



推广方面——

1、根据经验，公交车的广告效果有滞后，但区域不同，时间各有差异。楼主只说明了项目主题定位，没有谈及推广的主题，根据实际效果来看，面对县一级客群的广告推广应直接化，简单化，具体化，避免客户看广告后需要思考、琢磨，尤其是公交、户外等媒体。

2、楼主已提及4月30日有活动，但说实在的，这种活动凑人气可以，但是不是能有效刺激销售就需要门道了，而且，距离这个活动还有月余，我更想知道你活动完了之后打算怎么做？

定位方面——

1、项目已经启动，定位已经初步形成，这时改是不好改了，只好完善。因楼主对周围项目的描述过于简单，所以在差异化定位方面我不好判断，但楼主说了周围项目都不远，所以你这个项目提及的“运动、教育、生态”就成了放之四海皆准的主题。

2、价格定位对于县一级城市比较敏感，楼主提到的40万平米二期项目价格不过1900-2000，与楼主的项目相差不大，但要知道人家可以有形象有基础了，单从价格对比，优势不明显。

3、县级市场客群与大城市客群的消费心理的类似在于：实惠与政策。拆开来就是附加值，要看你的项目在房子和别人差不多的情况下能多给人家什么，这点要明确，更可以倡导。政策就是楼主的项目既然与县政府临近，应该可以利用政府多做些文章，虽然大家离的都不远，但你做了文章别人就不好再做了，类似的案例很多，可以听听大家的意见！

先这么多，大家指教！

hngd2008

务实一点，先去做个调研，找准问题再下药。还有就是对于优势的一个转换问题。愚见，希望对版主有点启发

寒潭冰燕

县市宣传锁定在电视台上到是个不错的效果，了解当地人关注什么。将广告进行到底，加强销售人员的销售技巧和服务接待意识。回头客应该会不少，一点建议。

曾华球

我觉得在县城做项目你要考虑的是你的目标客户，从你的规划图上看应该是属于中档的楼盘，在小区品质差别不大的情况下，就要看你的包装和开发商的实力，县城的客户会很注重价格，这一点非常关键，前期入市价格策略很关键，还有就是县城的媒体都不发达，直销/活动/展销会比报纸电视有用得多，再就是县城的销售人员素质不高，现场管理要制定细致的管理，然后现场经理要盯得紧。

congtouzailai

这个城市我去看过，05年的时候当地的房价大概是1000-1300左右，应该说市场潜力还是有的，我也来说一下：
一：产品问题：看楼主项目的规划图，感觉产品上面出了问题。沭阳县在05年时相对当时的售价，产品做的也还算可以，但这个项目目前的规划还是停留在前几年的水平，况且如二楼所说，“区县楼盘一个最大的特点就是口碑市场，然后就是对价格敏感，只有教育、生态对于这样的市场环境来说是可有可无并不是核心竞争”所以，项目的市场吸引力当然不强
二：推广问题：正如4楼的朋友说的，推广问题也是一个问题，推广手段并没有结合好，楼主说的当地没有强势媒体，我觉得不竟然，户外总是有的，建议楼主在户外上面多做做文章，多选择几个户外位，同时可以结合一些活动做一些推广，然后还有直投dm，我觉得推广渠道没有太大的问题。
三：销售问题：我们说没有卖不出去的房子，只有卖不出去房子的销售员，建议楼主在销售渠道上面多做文章，可以试一下主动营销和关系营销模式，在小城市使用关系营销是一个不错的选择。

yzltdc

说得很好  谢谢