yiwuad

1.代理公司回家洗洗睡觉
2.开发企业舍弃点利润
3.做点面子工程
4.项目整体转手给大公司
5.不销售,出租

烟头

针对xiaopeng118策友的发言，提出以下疑问：
1、一个三级城市的项目成为豪宅的可能性有多大？
2、虽然很多地方的房地产市场尚不成熟，但对于大多数城市而言，已经远不是一个概念就可以卖动产品的年代了，那么你如何去支撑这个豪宅的概念，仅仅凭借他的景观优势吗？
3、产品已经定型，现在的已经接近成品的产品是否符合豪宅的要素？
4、周边配套是项目的硬伤，如何解决这个问题？如果没有解决，又怎么去吸引高端的客户人群？在缺少相关配套的同时，怎么去保障高端客户人群的生活需求？
5、这个盘会出现今天的问题，很大程度上是由开发商的观念不成熟导致的，同时，由道路迟迟未修，可以变相看出开发商经济实力有限且与政府关系一般，那么，面对这样一个开发商，你是否有考虑作为豪宅的成本投入问题？周边的消费能力能否支撑豪宅的价格？由此导致的建议可实施性是否会受到影响？
6、如果作为豪宅的话，那么项目的地域限制性相应地要减弱，那么面对同为豪宅的其他产品，这个项目是否具有竞争优势？是否拥有人无我有的特质？

rururu

小区定位的氛围没突出来，要抓住目标客户的心理。

cwwfyy

有几点看法
1、影响本案销售的因素在于户型、交通和前期的一个推广
2、比周边楼盘高500-800RMB/平米，那么你的优势在那里，本案优势何在？
3、交通是阻止别人来看房的因素，应该有看房车。
4、户型这么大，总价这么高，谁会买哦！打点折扣吧！
5、前期销售不好！多做点现场活动，提高人气
6、抓住本案的一个特点，深入潜在客户的心理，
本人愚见，请赐教。

whitebai100

三线城市因为没有外来人口补充,另外本地人的住房需求欲望非常理性,经常导致项目,尤其是大规模项目到一定阶段时很难消化,客流受到很大冲击,本来蛋糕本不大,已经吃的差不多了,而且还不是你一个人再吃,这些项目突破,关键是要突破思想,解放思想,本着城市运营的角度来进行,判断城市的发展趋势和发展轨迹,以吻合城市发展的轨迹进行开发,如果这个城市在未来几年后升级的发展,完全可以放一放,现在以便宜的地价储备地块,等待升值,然后赚销售房子利润的同时,赚取土地的钱;要放还是要现在开发的思路必须要明确;

2266530

同一个世界，同一个房产！

yangxiao

如果路 不同砸死好的房子也销售不出去呀，必须先把路解决了，对于面积大吗，不算大问题呀，这中房子以后可就是珍品了，没期开盘都那出来几套小面积的来吸引客户，然后用气氛渲染出他的虚荣心，我向应该不 难卖3》

lily_zhying

1  重新进行定位  找准目标客户群    你们所在的城市有多少人能够买得起你们的房子是否都是本地人   是否能吸引外地人够买    如果都是本地人高端人群够买   他们的特性分析   他们的消费习惯    他们的生活工作状态    再根据他们的特性进行重新包装    2   如果你们定位是高档盘     那为什么会路都没有修通      不管客户是否有车对这种路况都会对你开发商的实力报怀疑态度     3全面更换现场包装和物料     高端客户对于细节更加的在意   现场的品质和资料的细节往往让客户体会到开发商的品质    4   分析和梳理卖点   比如你是山景江景豪宅   那么环境就是主力卖点    那么推广上应推出类似"依山面水,品质生活"(乱想) 主题定位语     5     加强现场道具的作用  如在高层中建样板间     环境沙盘   或将实景做成画册来派发包     以上几点随便乱写   不知道你们那里什么才叫高端盘和高端客户

地产小弟

讲讲自己的愚见！！
关于道路问题，产品定位问题，楼上已经很多前辈说了，我就说说其它的哈！
一、深度分析已成交客户及未成交客户，找出项目目标客户群。
从他们哪里找到以下答案：
1、他们是什么样一群人？
2、他们为什么要买这里的房子或不买这里的房子？
3、他们对项目还有什么要求或建议？
二、产品品质做到位，提供增值服务
1、对产品的细节、工程质量等做到位，让到场的每一位客户都为产品的细节和工程质量打动。例如：可以布置一个工法展示大厅，将建筑材料、工程材料进行展示，并由销售人员或工程质量人员进行专业讲解。
2、做放心工程，透明工程。选出业主工程质量监理代表，他们可以随时对工程质量进行关注，增强项目质量可行度。
3、定期召开业主肯谈会（也就是请他们吃饭旅游之类的），可以邀请老业主和潜在客户参加，一方面回馈老业主，另一方面可以让潜在客户变成你的业主，让他们感到尊贵感和荣誉感！！
三、营销推广策略
1、目的明确，有条不稳
（1）找出最能打动客户的卖点：是产品？是地段？是物业服务？是周边环境？还是其什么？
（2）明白哪些卖点以什么时候出现，以形式出现。是上户外？是上DM单？是通过SP活动？还是通过销售人员讲解？
（3）找准目标客户群，重点推广。例如：联谊活动、团购优惠、上门行销等等
2、服务好老业主，以老带新
小城市口啤传播非常重要，因些一定要把每一为老业主当老祖宗对待，用五星级服务去打动他们。如：他们的生日、过节等一定要通过销售代表送点礼物或业主回馈活动之类的。
3、推广形式上，以SP活动为主，以软文、户外为辅。
在项目找出一个好的地方，最好是有山有水的地方，多举办一些活动，一方面可以带动人气，另一方面可以让客户感受那里的美好环境。活动中一定要融入产品的宣传及细致的服务！！
每一次活动完后，可以做一些软文，通过一些小的细节和故事进行宣传，以小见大！！
总之：尽可能把产品质量做好，把增值服务做好，才能真正的打动客户。靠几个概念，靠什么创意只能达到一定的效果，但不可能是你真正的本钱！！！
呵呵，第一次发言，请大家指教！！
我的QQ：38939470，乐意和大家交朋友！！

[ 本帖最后由 地产小弟 于 2008-5-6  23:50 编辑 ]

hyp710

看了你的现状分析,我自身的经验不足只能提出以下几点观点,希望能对你有帮助.
首先我们先来解决内部问题.
一,就是前面网友说:要想富,先修路.要解决你们小区门口那条黄泥路.你可以有几种办法,一.和政府协商,由你们的开发公司来出资修路,前提条件是有几点:1.道路的命名由你们来定.2,道路涉及的附近小区必须和你们平摊或出一点资.(如果你们老板资金不紧的情况下,并且不是很黑的那种人 )二.和政府协商或自己私下来操作,把用碎石把你们外面的黄泥路铺一遍,然后再用压路机压实,在路的两边起木质栅栏,漆成和你小区一样的色调,形成统一风格.在栅栏的边上种上绿植,最好是藤条类的,因为这种植物易存活,保持期久,易打理,成本低.
二.房屋建设结构的不合理.我经验不足,目前只能想到以价格做为翘点为主的重格房屋构建.你在文中提到:三房（面积约130-150m2）占项目70%比例。四房（面积约140-150m2）占项目25%比例。公寓（面积约50-60m2）占项目5%比例。那我觉得你必须说服开发商,在优惠政策方面下工夫.因为你们的房价整体均价要比周边的价格要贵上500左右.这没有错,可以让消费者很容易区分出你们的小区.但房屋结构的不合理,使得中层消费者会认为这房子不是为他们设计的.而上层消费者则认为你们的房子是鸡肋.我个人认为可以以赠送平方数的方法来重新规划你们的房屋.三房的一次性购房赠送20平方,按揭赠送10平方,把三房面积变成110-130平方;四房的一次性购房赠送30平方,按揭赠送15平方,把四房面积变成110-135平方.重点先推四房的,以大面积做为一个起导,来引导你剩下的房屋销售.
三,加大小区内的绿化和配套设施的修建.把小区的内部打造成一个绿的回廊,以绿为主题,把一些配套设施围绕其中.
再次,谈一下外部的宣传.
一句话:小隐于野,大隐于市.强调一个隐字,和你现在项目所处的位置相符.
这是我个人的观点,希望对你有所帮助.不足之处,请多多见谅!