城里的月光

本人认为该项目最大的问题还是出现在对项目的推广思路和调性的定位上
只要有成交就说明有市场，只要找到跟成交客户气质相同的客户群体就OK了
既然产品本身已定型，那就要在推广思路上另辟蹊径，除了做一些样板区、体验区、室内接待点等，可以考虑先从公司品牌入手，多做品牌推广，然后慢慢渗透到产品，至于价格，可以看市场形势，适当做一些优惠措施。

wubinghui555

项目前期定位存在问题。

音译

第一，封锁现在的售楼部，在市中心重新找销售部，项目现场也要封闭起来。
     由于现场环境及周边环境还未改造，因此初次到达的客户在第一印象上就感觉不舒服，所以一定要初次接触项目的客户在市中心的售楼部接受洗脑，在市中心给客户讲清楚项目的优势以及未来的发展，将沙盘和周围发展规划做漂亮些，形成项目区域未来前景十分美好的印象，这样，客户看房的话，由销售代表陪同，客户可以带着一个很美好的远景看房，这样可以规避现场环境不好对项目带来的影响，现场的售楼部可以改装成为项目的会所，项目未动，会所先行，打造一个项目的卖点。
第二，将小户型的公寓两套并一套销售，感觉你们那个地方做公寓并不适合。
第三，内部认购时候宣传价格区间，不宣传均价，价格区间的低价部分一定要有吸引力，靠低价格吸引人气，并且利用网络论坛、报纸软文、短信等宣传形式，重点炒作低价格，在市场上形成一种房价不高的舆论导向，以吸引大量人气，有了人气，房价上涨就水到渠成了，开盘时适当推出几套相关的底价楼盘，以免形成欺诈的罪名，然后整体高开，如果开盘当前人气足的话，排队购房的冲动会影响到消费者的理性购房思维的。
第四，如果前期楼盘的销售对项目造成的不良影响较大，那么考虑更换案名，然后按照一个新盘的操作方式操作。
第五，如果是50万人口的城市，不建议走高端定位的模式，在营销宣传过程中一定要传达金子的品质，银子的价格的理念，这样可以更多的积累有效客户。

地产学者

楼上各位的高见本人领教了，房策就是个学习的地方，本人通过房策受益匪浅，经验主义的见多识广有时会致项目于死地，盲目的克隆成功案例也是不可取的，只有理论结合实际才能救活此盘。这是真正的硬道理。本人不善PK，也不想否定他人的看法，但对于本项目本人提出几点自己看法，希望操盘者充分利用现有资源并结合当地的实际情况慎重考虑：
一、做好封盘准备、案名必须修改、现场重新包装
二、重新做市场分析、项目定位、楼书单页等宣传资料重新印发
三、市区繁华地段设置配套齐全并能带来实际效果的体验式售楼部
四、销售人员再培训，编制出从项目各个方面解说的不少于2000字的精简销讲说辞
五、聘请或拟请知名物业管理公司进驻，给业主留下好印象
六、做只放水不销售的推广活动，为本项目的二次开盘做准备
七、制造新闻掀起轰动效应
八、充分利用现有业主及准客户大作派送活动和公关活动
九、现场做经典样板房，市区做临时样板房
十、看房车和游览观光车融为一体，定时发车
十一、和政府搞好关系，多请领导去现场，暗示道路一定要修
十二、派出精兵强将做好团购活动，对外做好难买迹象
十三、市区主要道路做密集单页投放，引导旗、广告看板、灯箱
十四、通融有关部门开通公交车辆直通过经过现场，拉拢人气
十五、组织业主去积极参加本公司赞助的公益活动或盛事
十六、通过驻扎在省城的办事处设立接待站，拉拢在省城的本地成功人士回乡
十七、有重点的加快工程进度，迅速让一期业主进驻，结合好物业起到示范效应
十八、针对社区商业招商知名便利店或和大的商超拟签入住协议，提高档次
十九、建立社区配套的泛会所，配合物业让前来看房的客户流连忘返
二十、电视字幕黄金时间滚动播出楼盘动态，准确报告楼盘价值信息
二十一、赞助电视房产栏目教人怎么购房、怎么装修等购房者关心的话题
二十二、定做高档礼品惠及业主和看房者，让其他人也帮着宣传本项目

无欢公主

搞地我好想克看看现场啊！！！

ligan2001

我在小县城做过两个项目，对小县城感触比较深．看了楼主的说明，个人觉得ＤＬＳ在好几个方面的工作存在问题．
１．市场定位不准，对市场的了解不够深．产品设计要跟市场需求走，前期对市场的把控不足导致后来的户型结构失衡．
２．准客户群体区分不明．前面有人也提过，你的房是要卖给什么样的人？在客户累积的过程中，为什么不试探客户对价格的承受程度＼对项目的认可度＼抗性，储备有效的客户？即使有问题也可以及时调整，是否是对项目过于自信？
３．主题推广不明．价格高不要紧，再高价的房，只要物超所值，买的人就绝不会少．卖房时是否在主题推广上下足工夫？
个人建议：
１．走高端路线．不做普通住宅，贴近度假村地产操作，在环境上再加大投入，在景观上做足文章，联系当地风土人情，想法与历史挂钩，赋予项目文化内涵，丰满项目形象．
２．对市场做详尽的调查分析，准确区分准客户群体－成功人士，商业精英，名家、大腕．
３．主题推广上再做提炼－譬如＂原生态住宅＂．文中作者提到＂从外马路连接到售楼部的这一段可以说是乡村黄泥路，要是下雨开车进来回去估计要洗车了。＂确实在生活中会带来很多麻烦，但万事都是一体两面．在现在日趋现代的城市里，众多水泥路中间的一条泥泞小道是何其罕见？雨中的泥土清香是何其可人？很多旅游景点都回归原生态了，住宅为什么不回归原生态？打个比方，主题提炼上该好好下下工夫．
４．面积大总价高的问题．既然走高端路线，我想这问题也就不成问题．另外我前面也提到增加产品的附加值，挂钩历史人文，拔高景观环境等等．
　个人建议，希望能对楼主有所帮助．

墙角旮旯

看大家PK了这么多，我也发表一下我个人的愚见 ————小区的户型和内部环境已经形成，就像一件商品已经做好，我们现在能做的就是：
1、针对商品根据市场情况，寻找购买者（市场定位——寻找目标客户群）。
2、找到目标后再针对他们打广告，吸引他们到现场看房（提高来客来电量）。
3、结合项目情况对来访客户制定相应的谈客方式，统一口径，协调作战（在有限的来客里提高成功率）。
4、尽可能去修正不利项目销售因素，尽可能去创造有利项目销售的卖点。
5、在合适的时候，用合适的方法，推出合适的产品，给合适的购买者。

海天下

房策天下，高人去集

臭鼬太郎

KFS有经济实力继续在营销推广上下功夫吗？
怕的是，他们也在等待着销售资金来盘活公司的资金流动呢。
真的是很难那，没有政策扶持和大环境影响，恐怕是……
不过还是要有信心，毕竟天下能人贤士总多，也许会有一剂救命良方！
祝福！

lisining

能该户型最好,开发公司作出这样的产品简直是猪头,改不了就要重新作产品定位,客户定位,从你的介绍来说感觉应该是走高端路线的,多层带电梯的在云南这么多年只有一个项目!绝对的高端,卖的很好!重新推广定位,仔细分析这部分客户的消费特征对症下药!