[ 收藏本站]   [设为首页]
 
发新话题
打印

第六期操盘手PK话题:拿出你的智慧,拯救这个快要死去的生命。。

本主题由 大雪无痕 于 2008-5-11 08:45 解除置顶


楼主慢慢熬吧,只要产品没有问题,把路修好,相信会好起来的

  

TOP


= 15 人气
本帖最近人气评价记录
  • 绿荫如云 评分时增加鲜花 1个 人气+15 2008-4-17 23:02
一、路是肯定要修的
找市政疏通,或者开发商垫资,成本不会很大。
关于路的细节补充如下
1、可以商量以本楼盘名命名这条路,侧面给本项目打广告。
2、后期规划跟上后,可以向使用这条路的其他楼盘、项目收复一定的使用费。
(地方不同,具体情况可能也不同,要跟市政落实)
二、客户定位
既然不能在价格上做文章,那么在品质做文章
1、特色园林,一定要突出一个“特”字,和本城市或者周边楼盘拉开差距。
销售时统一口径,500——800的价差是物有所值的。
2、做详细的市场调查,做行之有用的推广
锁定有效客户群体,定位中高档
建议推广在”隐”上做文章。
三、户型方面
做样板房,采光差的户型用亮色调装修,给客户视觉上的冲击,减轻这一感觉。

附:楼主所在的城市具体是哪里?当地景色、自然气候如何?外地客户旅游或者定居的多不多?
本帖最近评分记录

  

TOP


= 15 人气
本帖最近人气评价记录
  • 绿荫如云 评分时增加鲜花 1个 人气+15 2008-4-17 23:02
不利因素基本全给占了啊
1,首先把大路通向售楼中心的路给修好. 周边环境尽量给弄整齐些,砌道广告墙吧
2,地理位置偏点没关系,在市区做个销售点,或停辆看房车吧.人气会上去些.
3,价格要有些优势吧,别让客户辛苦来了趟,又让价格给吓跑了.
4,让客户知道你,认识你,了解你,才能接受你嘛
一点愚见,见笑了
本帖最近评分记录

  

TOP



10楼的说话很有意思
赞同观点.从实质问题入手,先把最大的抗性解决掉

  

TOP

妈妈对我说:做事要低调!


+= 122 人气
本帖最近人气评价记录
  • 没劲 我顶 1个 人气+1 2008-5-7 18:42
  • zhana 鲜花 1个 人气+10 2008-5-4 00:00
  • yuangui 我顶 1个 人气+1 2008-5-2 15:13
  • may8118 我顶 1个 人气+1 2008-4-25 16:30
  • linyang6116 我顶 1个 人气+1 2008-4-25 11:53
  • 99957955 我顶 1个 人气+1 2008-4-19 16:30
  • 绿荫如云 评分时增加鲜花 3个 人气+45 2008-4-17 23:20
  • 卡布基诺 鲜花 1个 人气+10 2008-4-17 12:05
  • jsntyyg 我顶 1个 人气+1 2008-4-16 17:22
  • 陌路天使 我顶 1个 人气+1 2008-4-16 14:46
如果所有条件均改变不了的情况下,你怎么操盘??

我想,这是楼主最想问我们的,也是我们应该迫切解决的回复思路,如果让我们代理这项目会怎么操盘?鉴于上述诸多

策友林林种种的宝贵意见,简谈几句仅供参考:

本案操盘思路(分两步走):

一、宏观操盘

停止销售,重新理顺

根据目前的状况分析,前期所采用的整体策略无亮点无深度无思想,也许开发商已经尽力了,但可能这也是他们的

水平了,一些不是问题的问题,前期不及时规避,导致目前的这种局面,强化优势,弱化劣势,这是操盘的必要思

路,鉴于此,需要作以下工作:

1、重新定位

产品定位为高端并不是泛泛定位,前期产品市场形象定位有没有内涵,能不能展现产品的品质和映射生活的美好,好产品,要做,就要做精,做细,有江,有山,有公园就是高档盘?周边项目一样共享,有没有自己的产品特色文化融在其中,有没有更好的卖点等待我们挖掘,去感染,去打动客户的心。这都是需要我们考虑的。

2、客群分析

购买我们房子到底是怎样的一群人?职业、年龄、区域、收入、成交心理等元素做没做分析,从中找到我们的市

场,我们的空间,我们的阵地,这样,我们在营销推广中才能作到有的放矢,目标明确,精准出击。

3、价格策略

由于目前项目工地及周边情况影响,客户对产品性价比持低触心理,这是正常,本案盘量不大,且定位高端,没必

要高开高走,适当以合适的价格入市,集中进行炒作,再抬升价格,保持均价一致即可,没必要给自己制造市场抗

性和压力,随着工期及市政配套的完善,调整价格只是水到渠成的事。

4、营销推广策略

重点抓住几个环节:

事件营销     通过政府规划、城市改造等大事件及项目二次开盘、产品说明会、新闻发布会等进行炒作。

活动营销     通过高端客群的生活方式、生活习惯分析,找出相关主题性内涵进行活动,赏花、品酒、高尔夫、

             保龄球、高峰业主论坛等等都可选择。

集中营销    从你接手项目起,只蓄水,不销售,蓄势待发,准客户达到一定量时,集中二次开盘,产生轰动。

推广思路

广告推广是房地产不可缺少的环节,无论是大手笔还是小派单,本项目必须因地制宜,从不同方面,不同角度把信

息传达给客户:报广、户外、主干道道旗、酒店、商场、高档消费场所等都是不错的渠道,同时根据当地实际财富情况,对周边市县进行一定量的辐射推广,刚柔并济,润物无声。

二、微观操盘

1、地盘包装

道路

用一些石灰石颗粒或是普通石材简单铺出一条路,既显古朴高贵,又解决问题,一立方米才35元左右,道路周边

栽些易活常青植物,成本都非常低,植物中间可以设立广告围档,既美观还实用。如果开发商这点钱都不想出,我

帮你出。

沙盘

取消小区沙盘,作整个区域版块大沙盘,本案周边都用新楼或植物代替,销讲时可以说是政府规划,不管规不规

划,老房子将来还得规划,“将来”这个字一定要运用得巧,弱化周边的形象劣势。

样板间

250平的案场我不清楚你能做出来几个样板间,如此户型及设计,不用样板间来冲击视线,很难让人想像,现场工

地材料、工人都有,工地临建房政府也批准,为什么不做的大气,非要把产品陷入大众苦海竞争之中。

健康休闲案场

如果想迅速去化产品,必须增加自己的卖点,在案场扩大的同时加建一个健康休闲会所——第二案场,让客户提前

体验、享受未来生活,小钱必须要花,这是个理念问题,必须要说服他,否则将来只能是眼泪鼻涕共长天一色!

至于工地包装,看房车,地旗等细小环节,不一一多说,时间有限,最近忙于房交会,没办法。

2、统一销讲

为什么停盘?因为我们公司正与国际几个大的知名公司,包括香港物业公司,加拿大景观设计公司等进行合作,项目整

体都在修改中,物业是客户比较关注的问题,销讲一定要精炼到位,至于合作,可以找香港或国内知名物业培训几天,

就可以挂名操作,推广也可以挂名使用,彰显项目品质。大沙盘就像我说的那样,本案就是地王,规划中的热点,周边

陈旧住宅将来都会规划,价格方面,模糊一点,比市场价高个三四百即可,有个价格区间跨度,让客户感觉产品性价比

优秀,但不要具体放价,只蓄水。

有些细节不一一细表,以上建议仅供楼主参考。

PS:

即兴想法:

案名:帝景江山

不是别墅的别墅..........haha

简单说到这里,珍惜每寸土地,争取每一份机遇,房策天下,永远支持你!!!!!

[ 本帖最后由 上帝左手 于 2008-4-15  21:07 编辑 ]
本帖最近评分记录

  
一直被人崇拜,渴望被人超越

TOP

瞎说几句:


= 15 人气
本帖最近人气评价记录
  • 绿荫如云 评分时增加鲜花 1个 人气+15 2008-4-17 23:25
1、项目的前期的策划可能哟问题,主要是产品的定位和客户的定位脱节,怀疑是“拍脑袋”项目;
2、项目的开盘前的预热宣传方面可能有问题,做了,可能不到位;
3、该项目的客户定位是哪些人群,应针对这条一人群做促销;
4、销售的价格定位是否有问题,偏高?
5、坚持住,我个人看法,该项目销售没有问题,只是销售的时间段可能推迟;
6、目前KFS可能资金紧张或不愿意再投入广告,宣传有困难,可采用活动、短信低成本宣传的办法加强宣传;
7、现在的滞销很可能是好事,别急啊!
疑问请加我:675880525,大家探讨啊!
本帖最近评分记录

  

TOP


= 15 人气
本帖最近人气评价记录
  • 绿荫如云 评分时增加鲜花 1个 人气+15 2008-4-17 23:28
看了左手的分析,大有收获,自己小小说下:
1、从项目周边环境看,山,景,水,公园,环境实属上等,项目面积适合有钱人居住。。。公寓的可以考虑做高档产权式酒店。所以建议项目做高档项目。
2、路,要弄,可以不大弄,可以先小弄。铺下煤渣总可以吧?然后路两边种些什么,营造田园风光的感觉,这点很重要,弱化劣势,营造卖点。小区面向老房子的一边也建议绿化处理。既拉近了和周边居民的关系也给自己小区增色。
3、建议不要考虑看房车了,没车的客户应该不是项目的目标客户群。推广渠道可以选择旅行社,机场投放DM或者杂志政府机关,有钱企业精美介绍信。
4、小细节:别玩开盘前才告知价格这招了。买得起这类房的人至少都是二次置业,不缺房住,所以购房时考虑会更多更谨慎,不会受想利用开盘当天人多“逼单”影响。。。这是,我最近项目开盘得出来的血的教训:我项目的产品是136-178㎡,代理公司不接受我们的意见,坚持到开盘当天公布价格,结果。。成交很少,大户型的客户基本都放弃了。与其这样,不如给他们多考虑,然后主动权还是掌握在我们销售人手上。
本帖最近评分记录

  

TOP



首先没有客户上门,就要走出去,销售中心可以设接待点.
路肯定得解决,根据你形容的路况比较恶劣.
消费能力的问题,品质好不是问题,如果超过了消费水平就是问题.要培育一个销售市场是需要时间的.
由于楼主给的信息比较少.简单的解决办法就是如何把人引进销售现场,刺激消费需求
本帖最近评分记录

  

TOP



有卖点就只销售卖点,没有什么卖就卖景观,这楼的品质貌似还可以,户型大其实在三线城市销售还比较好做,毕竟人家都住习惯了大房,还讲究气派,我觉得这楼盘操作起来应该很简单,打形象,打品牌,造景观优势,虚张楼盘品质,将客户群重新定位。整体来说应该销量没有问题,酒好不怕巷子深,好好整一下门前的路,不要因为一路之隔而使整个项目档次下降。
本帖最近评分记录

  

TOP



舞狮,腰鼓队、当地民间组织的活动聚人气。像我们老家赶大集。
本帖最近评分记录

  

TOP

发新话题