翰易轩主

楼主慢慢熬吧，只要产品没有问题，把路修好，相信会好起来的

陌路天使

一、路是肯定要修的
找市政疏通，或者开发商垫资，成本不会很大。
关于路的细节补充如下
1、可以商量以本楼盘名命名这条路，侧面给本项目打广告。
2、后期规划跟上后，可以向使用这条路的其他楼盘、项目收复一定的使用费。
（地方不同，具体情况可能也不同，要跟市政落实）
二、客户定位
既然不能在价格上做文章，那么在品质做文章
1、特色园林，一定要突出一个“特”字，和本城市或者周边楼盘拉开差距。
销售时统一口径，500——800的价差是物有所值的。
2、做详细的市场调查，做行之有用的推广
锁定有效客户群体，定位中高档
建议推广在”隐”上做文章。
三、户型方面
做样板房，采光差的户型用亮色调装修，给客户视觉上的冲击，减轻这一感觉。

附：楼主所在的城市具体是哪里？当地景色、自然气候如何？外地客户旅游或者定居的多不多？

丹阳小鹰

不利因素基本全给占了啊
1,首先把大路通向售楼中心的路给修好. 周边环境尽量给弄整齐些,砌道广告墙吧
2,地理位置偏点没关系,在市区做个销售点,或停辆看房车吧.人气会上去些.
3,价格要有些优势吧,别让客户辛苦来了趟,又让价格给吓跑了.
4,让客户知道你,认识你,了解你,才能接受你嘛
一点愚见,见笑了

8234667

10楼的说话很有意思
赞同观点.从实质问题入手,先把最大的抗性解决掉

上帝左手

如果所有条件均改变不了的情况下,你怎么操盘??

我想,这是楼主最想问我们的,也是我们应该迫切解决的回复思路,如果让我们代理这项目会怎么操盘?鉴于上述诸多

策友林林种种的宝贵意见,简谈几句仅供参考:

本案操盘思路（分两步走）:

一、宏观操盘

停止销售，重新理顺

根据目前的状况分析，前期所采用的整体策略无亮点无深度无思想，也许开发商已经尽力了，但可能这也是他们的

水平了，一些不是问题的问题，前期不及时规避，导致目前的这种局面，强化优势，弱化劣势，这是操盘的必要思

路，鉴于此，需要作以下工作：

1、重新定位

产品定位为高端并不是泛泛定位，前期产品市场形象定位有没有内涵，能不能展现产品的品质和映射生活的美好，好产品，要做，就要做精，做细，有江，有山，有公园就是高档盘？周边项目一样共享，有没有自己的产品特色文化融在其中，有没有更好的卖点等待我们挖掘，去感染，去打动客户的心。这都是需要我们考虑的。

2、客群分析

购买我们房子到底是怎样的一群人？职业、年龄、区域、收入、成交心理等元素做没做分析，从中找到我们的市

场，我们的空间，我们的阵地，这样，我们在营销推广中才能作到有的放矢，目标明确，精准出击。

3、价格策略

由于目前项目工地及周边情况影响，客户对产品性价比持低触心理，这是正常，本案盘量不大，且定位高端，没必

要高开高走，适当以合适的价格入市，集中进行炒作，再抬升价格，保持均价一致即可，没必要给自己制造市场抗

性和压力，随着工期及市政配套的完善，调整价格只是水到渠成的事。

4、营销推广策略

重点抓住几个环节：

事件营销     通过政府规划、城市改造等大事件及项目二次开盘、产品说明会、新闻发布会等进行炒作。

活动营销     通过高端客群的生活方式、生活习惯分析，找出相关主题性内涵进行活动，赏花、品酒、高尔夫、

             保龄球、高峰业主论坛等等都可选择。

集中营销    从你接手项目起，只蓄水，不销售，蓄势待发，准客户达到一定量时，集中二次开盘，产生轰动。

推广思路

广告推广是房地产不可缺少的环节，无论是大手笔还是小派单，本项目必须因地制宜，从不同方面，不同角度把信

息传达给客户：报广、户外、主干道道旗、酒店、商场、高档消费场所等都是不错的渠道，同时根据当地实际财富情况，对周边市县进行一定量的辐射推广，刚柔并济，润物无声。

二、微观操盘

1、地盘包装

道路

用一些石灰石颗粒或是普通石材简单铺出一条路，既显古朴高贵，又解决问题，一立方米才35元左右，道路周边

栽些易活常青植物，成本都非常低，植物中间可以设立广告围档，既美观还实用。如果开发商这点钱都不想出，我

帮你出。

沙盘

取消小区沙盘，作整个区域版块大沙盘，本案周边都用新楼或植物代替，销讲时可以说是政府规划，不管规不规

划，老房子将来还得规划，“将来”这个字一定要运用得巧，弱化周边的形象劣势。

样板间

250平的案场我不清楚你能做出来几个样板间，如此户型及设计，不用样板间来冲击视线，很难让人想像，现场工

地材料、工人都有，工地临建房政府也批准，为什么不做的大气，非要把产品陷入大众苦海竞争之中。

健康休闲案场

如果想迅速去化产品，必须增加自己的卖点，在案场扩大的同时加建一个健康休闲会所——第二案场，让客户提前

体验、享受未来生活，小钱必须要花，这是个理念问题，必须要说服他，否则将来只能是眼泪鼻涕共长天一色！

至于工地包装，看房车，地旗等细小环节，不一一多说，时间有限，最近忙于房交会，没办法。

2、统一销讲

为什么停盘？因为我们公司正与国际几个大的知名公司，包括香港物业公司，加拿大景观设计公司等进行合作，项目整

体都在修改中，物业是客户比较关注的问题，销讲一定要精炼到位，至于合作，可以找香港或国内知名物业培训几天，

就可以挂名操作，推广也可以挂名使用，彰显项目品质。大沙盘就像我说的那样，本案就是地王，规划中的热点，周边

陈旧住宅将来都会规划，价格方面，模糊一点，比市场价高个三四百即可，有个价格区间跨度，让客户感觉产品性价比

优秀，但不要具体放价，只蓄水。

有些细节不一一细表，以上建议仅供楼主参考。

PS：

即兴想法：

案名：帝景江山

不是别墅的别墅..........haha

简单说到这里，珍惜每寸土地，争取每一份机遇，房策天下，永远支持你！！！！！

[ 本帖最后由 上帝左手 于 2008-4-15  21:07 编辑 ]

白耳摸丝

1、项目的前期的策划可能哟问题，主要是产品的定位和客户的定位脱节，怀疑是“拍脑袋”项目；
2、项目的开盘前的预热宣传方面可能有问题，做了，可能不到位；
3、该项目的客户定位是哪些人群，应针对这条一人群做促销；
4、销售的价格定位是否有问题，偏高？
5、坚持住，我个人看法，该项目销售没有问题，只是销售的时间段可能推迟；
6、目前KFS可能资金紧张或不愿意再投入广告，宣传有困难，可采用活动、短信低成本宣传的办法加强宣传；
7、现在的滞销很可能是好事，别急啊！
疑问请加我：675880525，大家探讨啊！

王子小

看了左手的分析，大有收获，自己小小说下：
1、从项目周边环境看，山，景，水，公园，环境实属上等，项目面积适合有钱人居住。。。公寓的可以考虑做高档产权式酒店。所以建议项目做高档项目。
2、路，要弄，可以不大弄，可以先小弄。铺下煤渣总可以吧？然后路两边种些什么，营造田园风光的感觉，这点很重要，弱化劣势，营造卖点。小区面向老房子的一边也建议绿化处理。既拉近了和周边居民的关系也给自己小区增色。
3、建议不要考虑看房车了，没车的客户应该不是项目的目标客户群。推广渠道可以选择旅行社，机场投放DM或者杂志政府机关，有钱企业精美介绍信。
4、小细节：别玩开盘前才告知价格这招了。买得起这类房的人至少都是二次置业，不缺房住，所以购房时考虑会更多更谨慎，不会受想利用开盘当天人多“逼单”影响。。。这是，我最近项目开盘得出来的血的教训：我项目的产品是136-178㎡，代理公司不接受我们的意见，坚持到开盘当天公布价格，结果。。成交很少，大户型的客户基本都放弃了。与其这样，不如给他们多考虑，然后主动权还是掌握在我们销售人手上。

muiwen

首先没有客户上门，就要走出去，销售中心可以设接待点．
路肯定得解决，根据你形容的路况比较恶劣．
消费能力的问题，品质好不是问题，如果超过了消费水平就是问题．要培育一个销售市场是需要时间的．
由于楼主给的信息比较少．简单的解决办法就是如何把人引进销售现场，刺激消费需求

hawker

有卖点就只销售卖点，没有什么卖就卖景观，这楼的品质貌似还可以，户型大其实在三线城市销售还比较好做，毕竟人家都住习惯了大房，还讲究气派，我觉得这楼盘操作起来应该很简单，打形象，打品牌，造景观优势，虚张楼盘品质，将客户群重新定位。整体来说应该销量没有问题，酒好不怕巷子深，好好整一下门前的路，不要因为一路之隔而使整个项目档次下降。

zhongm29

舞狮，腰鼓队、当地民间组织的活动聚人气。像我们老家赶大集。