xiaoxuelinfeng

1.项目定位人群
应该是30岁以上70年代的成功人士，那么广告营销应该以报纸为主，要多而且营销氛围应该为桃花源之类的
2.道路问题，
既然定位为70后，那么车是必不可少的，我认为修路是必须的，也是当前的当务之急，
3.设施的完善
成功人士喜欢世外桃源的感觉，这个项目是相对不错的，但是如果设施不够完善他们定不会考虑，所以他们只考虑房子本身，价格并不是太重要的。
4.要到办公和商务集集的地区，做全面的广告营销，（优惠活动，报纸，电视，公交车）要在这种地区设置售楼部要大。


风氏一族   萧雪林风    QQ：361778040

励德思勤

三线城市周边版块的深入调研，同类产品的销售情况分析（户型，价格等）。根据LZ所说，本人猜想是否前期项目定位高端，并且想卖出全城最高价格，因此在销售的过程中价格含糊其辞，一期开盘后不然再贸然行动！（建议短期封盘）
（一）提升品质
A产品的配套附属设施：楼盘都比较重视打造高档次社区，均有豪华的会所配备，智能化系统配备齐全，多突出项目的建筑为卖点，试图彰显购房者的尊贵身份，但是风情多样的景观设计，却仅以外观的低层次模仿为主,因此可多以图片和软文来展示
B前期现场售楼处
结合项目整体的产品定位，建议售楼处外立面采用现代简洁的设计风格，通过运用大面积的落地玻璃、钢结构等建筑元素，体现建筑大气、时尚的面貌，引导一种现代的生活方式
售楼处内部分为接待区、展示区、接洽区、办公区几大功能区域，在条件允许的情况下，建议置2套左右的样板房，增加消费者的购房信心。有条件的话可启用新接待点(或市区接待点,增发班车,拉动现场人气)。
同时，在售楼处外部应设置一定规模的景观示范区，增加项目品质感，更好地展示项目形象。因此建议设置围挡（弱化对于售楼处交通不便,周遍环境差的抗性），并且从外马路连接的这一段尽快修葺。
C主要通过参与性事件和形象硬广，将项目形象传播出去。引起整个市场（特别是目标客户群）的关注。例如2008年是全民欢庆的一个奥运年，项目借助奥运主题的气势，于5月1日主办“X项目·领跑健康生活”迎奥运万人健康长跑活动，展示项目“高尚人居”的健康形象。地点可选择项目周围的公园或风景区(减少大手笔的强推广,增加小众面.多点开花)
D项目面世主要以户外悬念、形象硬广和宣传事件的形式出现，主要节奏把握体现在悬念启动（户外）、悬念深化（联谊会）和悬念演绎（售楼处、样板房揭幕）三个层面。因此建议在重新包装上面一定要采用一些新元素，比如样板房，项目景观示范区的建设。尽量拉回老的，挖掘新的。
E统一销售案场的管理，抓住强势的宣传效应，发挥销售硬功夫，制胜客户，控制现场卖气，做到热烈有序，张弛有度，决胜销售案场。
备注：针对开发商的一些沟通
推广初是否有准确的产品定位，如果没有，重新来！告之其初步目标是创造项目利润，中期目标是树立项目品牌，而长期目标是提升企业品牌！（弱化甲方的合作抗性）
（二）基地资源
地块内部及周边均无可借鉴的熟地资源，相对老成区而言，处于弱势。同时，周边严重缺乏公共交通体系，居民出行方式主要以自行车、助力车、出租车等私人交通工具为主，交通便捷性不够。银行，教育，医疗等配套资源匮乏
        综上所述，在外部各项资源相对贫乏的情况下，要实现项目的高档次，雕琢产品是本案成功的关键，为客户提供更高的直接价值点。要实现较高的直接价值必须从人性化的建筑设计、良好的景观氛围营造、完善的配套设施提供几方面去实施操作，这便是我们直接价值的体现，是本案的形之所在。(拉近客户对产品的心理距离)
        产品创新，包含两个方面：
        其一，产品直接价值提高。——通过项目设计、用材、配套以及服务等方面，直接提高产品的绝对使用价值。
        其二，生活方式的打造。——基础产品营造出更高一级的生活方式和形态，通过提升居住质量，间接的提高产品价值。
综上:强调开发理念.以环境为本,人性化的设计.体现共融共生的特点
产品创新策略： “高性价比”＋“优质生活”        基于本项目的成本考虑，建议在建筑材料策略上采用一些高性价比的创新建筑技术，以改善目前普遍存在的、与居住生活最紧密相关的“保温、门窗和厨房排烟”三大问题，如此，利用很少的成本增便可为建筑带来大幅度的品质提升，为客户带来看的见的实惠，也能为项目创造更多的利益回报。(亲民举措,弱化对于产品硬伤的抗性)
1、科技型外墙保温系统
        外墙保温隔热采用轻骨料混凝土空心砌块与外抹保温砂浆结合，具有良好的保温、隔热性能；
2、科技型门窗系统
        选用具有防火防盗双重功能的钢制入户门和双层中空玻璃窗，并在门窗框架活动部位安装密封条，有一定的隔音和隔热效果；
3、科技型厨房排烟系统
厨房烟道配备风道止回阀和无动力排风帽，风道中设置支风道，利用空气负压消除倒灌现象。

户型配比
1。总价原则，根据前期反馈。了解需求面积以及心理承受价位（总）再制订价格策略以及促销手段(有新闻性并且能够与购房者互动的营销事件).例一定时间内数钱,数目对的话则同额折扣,吸引眼球度.(总之不能明降价!!)(弱化心理价格抗性)
2。推荐三大户型设计，打造高性价比户型。通过入户花园、落地凸窗、挑高大阳台等创新设计，与周边竞争楼盘形成差异化，同时这些设计均不计算面积或仅计算一半面积，能直接提高产品附加值，让客户看得见实惠，从而刺激购买欲望。a.入户花园（计一半建筑面积）项目将“生态居住”的理念引入室内，全新的高尚生活体验，打破了一般传统入门就是客厅的布局设计，采用一进门就是独立小花园布局再经过花园进入客厅。b.2主卧落地凸窗：（不计建筑面积）比普通的飘窗在使用功能上有明显提高。既有大面积玻璃的宽敞窗台可以增强采光、观景效果之外，还能直接增加房间进深，延展使用空间。3、挑高大阳台：（不计建筑面积）阳台的功能细化，生活阳台与休息、观景阳台隔开。形成一个互不干扰的外部体系。室外美丽风景尽收眼底，使景观渗透入户，浪漫惬意。
3。户形分析后有能力的话尽量把有硬伤户形改良（扩大小康层次的消费群体）
（三）既然比别人卖的贵，而且还不是一两百，那必要要有别人没有的特色！
提供产品附加值
从健康理念出发，建立健康物业管理模式
  一）健康保健
建立业主健康档案，对其健康状况提供指导和建议 。
为业主提供基础的体检服务 。
为业主提供心理咨询服务 。
协助医疗机构进行紧急救助。
二）健康活动
定期组织专家进行健康宣传和参与性活动。
充分利用区内设施和场地，组织健身运动。
组织业主参与和开展各种学习性活动。
围绕健康主题发展会员制活动。
社会环境监测：如天气预报、空气质量预报、流行疾病预报等。
住区环境监测：如区内环境检测结果、家装环保监测与治理等。
小区智能化
1安全自动化
2管理自动化
3通信自动化

[ 本帖最后由 励德思勤 于 2008-4-19  13:54 编辑 ]

上帝左手

引用:

原帖由 梵高 于 2008-4-18  13:55 发表
还有那个叫嚣的上帝左手，这次本来想连你一起PK的
不过你这次PK的文章过于习惯性，没有结合项目来分析。
下次连你一起PK着

妈妈一直劝我不要出来PK,做人要低调甚至无调,方成大器,奈何"君本无意,妾却多情" 你非要拿出不屑一顾的态度来挑衅,我只能利用抽烟的时候来简单回复你几句

我认为"叫嚣"这个评语你用的很好,在国内还没有多少人敢这么评价我,虽然这是网络里面,没有实名制,可能你是无心,但愿我也无心..

就你PK的回贴,简单胡说几句,房策是个很好的平台,希望你能坚持自己的风格,一直PK下去...

1、营销的根本在于二点：1、满足需求；2、引领需求。这个项目的确有硬伤，而且不具备生活需求的根本条件。营销的目的发现存在的问题找到解决它的办法为目的，从楼主的描述看，户型面积过大，价位太高，购买力不足。交通不便利，周边环境素质太低等问题，KFS肯定也已经意识到，而且可以肯定的是这家KFS在当地城市应该没有过硬的社会背景，从道路上大约就能看出个所以然。所以重新规划设计的可能性不大。其次，（是影响到前期客户也无所谓，大不了退掉重新来），如果真的这样做的话，其品牌忠诚度和项目形象就会受到打击，甚至再次开盘也没有第一次好的后果。这个就像消费者买涨不买跌一个道理。要知道，人们都是具有羊群效应的。根据马太效应，越好的越好，越差的越差。
2\一只南美洲亚马孙河流域热带雨林中的蝴蝶，偶尔扇动几下翅膀，可能在两周后引起美国德克萨斯引起一场龙卷风。这叫蝴蝶效应。在中国广告史上，广告成功的产品很多很多，比如爱多、秦池，但最后死的也比较惨，那是因为产品本身没有能力承载这个广告的过程和效果。项目的硬伤如果不完善，那就根本经不起营销，营销得越好死得越快，这就是所谓的营销蝴蝶效应。

低调回复:这两个话题我一起说下,首先,我不知道你跟哪位高人学的营销学,营销的目的是发现问题,解决问题?据我所知,如果用一句话概括,营销的目的是以更高的价格将更多的产品更频繁地卖给更多的人。当本项目目前销售不利的情况下,楼主作为代理商接下这个楼盘,我们首先应该探讨的是怎么操盘,怎么工作?我们是在热心帮助楼主,而不是在这高谈阔论,在第六期本话题中,我之所以率先提出了停盘的建议,而且从宏观和微观两步下手的策略,就是考虑我们作为专业从业者,应该精通营销,所以在决定4P之前，应当先进行STP战略思维，即市场细分、目标市场选择和定位。这需要一个时间,也是代理商一个能力的体现,所以我或是同歌都赞同停盘,而目前结合项目实际情况,已经在销,所以考虑市场延续的同时,营销活动必须要同步进行,而且你可能没看懂我的贴子,本项目目前的营销是个递进式的过程,在停盘期间所做的营销,只是烘托和市场维持延续阶段,当几个所谓的硬伤迅速解决或弱化后,产品足以支撑客户的刚性需求,可能营销策略就随之调整了,这是一个操盘思路问题,并不是产品能不能承载广告所带来的压力问题,或许像同歌所说,更具有神秘感,这和一只异国的蝴蝶没有任何关系. 而且你说我是过于习惯性,有些东西是给明白人看的,难道非要讲这么细才好?高屋建瓴一点不是更有情调. 思路建议:停盘调整+小度营销----调整顺利+大幅营销   

３、房地产项目讲究人以群分，楼主也说过这个区域内老式建筑较多，试想那些有三四百万甚至上千万家产的成功人士，也就是所谓能买起１３０－１５０平米的消费群，会有多少愿意降低自已的身份来和所谓的穷人住在一起？徽派建筑只是它的一个建筑形式，要知道每个城市都有每个城市的特性，就像做小户型项目在威海、烟台可以拿日韩文化来做卖点，但到了潍坊就不可以，很简单，因为潍坊人还是比较排斥日韩文化的。这个城市到底会有多少徽人投资、安家尚不得知，而且也不知道与徽派之间的联系是什么？难道只是因为他的建筑形式就去做所谓的魂？
４除了正规的５Ａ、甲级写字楼外，市场确实兴起了商住二用的“写字楼”，商住二用的写字楼绝对会在和出现“和一个刚买完饭菜的老大爷一起上下楼或看见一个正在喂奶的母亲”的现象,试想，当给了这些所谓成功的徽派名人一个所谓的写字楼，徽派人比较热情和好客，当他们正在家中接待客户时，如果出现不可能出现的这些问题，该如何？。

低调回复:这两个话题还是一起说下,我再说点营销的东西,让大家不要因此某种言论来扭曲这门神圣的艺术,“营销不是找到一个精明的办法处理掉你制造的产品，而是创造真正的客户价值的艺术。”作为房地产专业从业者,我们应该更好的去为客户创造产品的更多价值,这也是对产品本身的尊敬和热爱,当然,也是产品附加值及利润的增长点,而且,就是因为本项目是徽式风格,我们才要更好的赋予它可以延伸出来的相应文化及其各种精华,按你所说,本项目加上徽文化是多余的了,你要搞清楚,我们不是做魂,我们只是在产品本身不可能改变的基础上,增加它的内涵,提高它的品质.

还有喋喋不休的写字楼,这只是在户型设计方面增加它的功能点,是对部分客户的购买心理的一点促进,这么简单的道理,怎么就让你一下上升到了身份档次方面了呢?而且我反倒认为,在高档楼盘看见普通的人群更能体现自己的尊贵性,万科在效区做了多少项目,周边不一样都是贫民区,身份的尊贵我感觉和周边的人群并不是格格不入的,也不是通过这方面来体现的,哪个名人家里没有老人,没有母亲,老人和母亲在你的言论里怎么感觉这么低下??,而且本项目是住宅,即使是高档住宅,也是住宅,而不是世界500强的办公区,这一点,即使是名人也能接受,因为他也有家人,孩子及保姆,写字楼只是概念的引导,更不是纯写字楼,你有点混的太厉害了吧,抬杠也是需要找准杠杆的.

这项目,根本就不是什么难题,如果都能看懂我的意思,我感觉楼主会有所收获,当然也可能我说的不对,有些东西,说出来反而不好,有些事,只能切实可行的结合实际情况细心体会和专心研究,毕竟我们不是实际操作者,只能提些建议罢了,如果非要上升到营销策划理论或是实际操盘经验,我们可以单独开个主题好好PK,而不要在和同歌PK后带上我,如果你一上来就PK我,估计你就坚持不到现在了.

网络只是个载体,梵高君的表现我亦是赞扬,我们需要您这样的支持者,言论当中如有不适,请万般见谅,呵呵,也许这样才是真正的网络,感谢您的参与,有空常联系.

[ 本帖最后由 上帝左手 于 2008-4-19  18:15 编辑 ]

kgdddd1728

我看目前的情况只能从新定位，包装上市。
1、项目宣传我们就靠交通，环境呀，如果没有这几个基本的条件，有谁会去买呢。总要有个卖点也推荐吧。
2、楼上的几个说的很好，开发商先把路修修，或者赞助出资有政府来修，即宣传了公司形象也解决了项目一块硬伤。
3、找一些单位，可以谈谈团购的想法，目前你这个项目想要利润最大话已经不太可能，最好的办法找几个单位团购出去，尽快回笼资金也未尝不是一个好办法。

梵高

梵高心直口快，绝无不屑一顾之意。若得罪，望上帝左手兄一笑而过，莫放心上。


[ 本帖最后由 梵高 于 2008-4-19  18:15 编辑 ]

邀你同歌

引用:

原帖由 梵高 于 2008-4-19 17:45 发表
上帝左手老兄误会了我的意思，本来那一句话是无心的玩笑话，而且你和同歌的专业小弟是十分佩服的，
而这句话的原由是你的那句：怎么没人PK我的观点？呵呵，欢迎大家PK我，折磨我，摧残我。。。。而引发出的玩笑话。 ...

哈哈，一玩一笑，回头一看，吓一跳。
为什么？
面对这么专业的技术层面，其实我们未必成熟，只是给小乐楼主一些些启示罢了。首先是我本人，也有那么一点站着说话不腰疼的感觉，哈哈。面对真正的高手，我们并不高。但是在这里遇到了梵高君，这真是吓我一跳，你很优秀，也很执着不服输，敢于亮明自己的观点，抛开专业不谈，这首先是你的态度、精神和追求的一种内在的气感先胜一筹了，遇到你我很高兴。但是不同意你的“我的PK观点的确胡搅蛮缠，抬杠没有找到杠点”这个说法，我们都在学习，并且通过交流相互提高。我不是最好，相信上帝左手也不承认自己是最好，但是我们能不能在专业上更好一些？我看行。这个条件就是需要广泛地进行参与，进行交流与碰撞，是不是？
所谓策划无对错，就是说哪个更适合。即便是错了，也只是影响一些效果而已，也不能说是一无是处。延伸来看，观点也无对错，也看哪个更贴近于项目本身的实际需求。你有你的观点、上帝左手有他自己的观点，同样我有我的观点，好好在一起学习、借鉴，找个机会，拽上上帝左手，我们三个人在PK。好不好？
哈哈，一玩一笑，回头一看，我们都长高。

上帝左手

其实你错了,梵高兄,就因为我特看重你,所以才给你回的贴,

可能言语之中让你误解我的意思,我表示抱歉,其实我内心里非常渴望与你们这么交流,因为我们都有一个出发点

热爱房地产,热爱房策,乐于助人,

希望能与你成为真正的朋友!!期待中....

梵高

感谢邀你同歌兄、上帝左手兄。
虽然来房策的时间不长，但说真的，一直把当当成网络上的家，在这里有幸和邀你同歌兄、上帝左手兄共同PK是我的一种荣幸吧，可以说，也是我以后学习的动力。必超越二人而为之：）
上帝左手，从今天开始你我已经成为朋友，我的荣幸：）
有机会好好PK。

chentiezhong

这种情况在县级市很常见，估计开发商吝惜广告费，多做些炒作吧

yc1991yc

听楼主意思，到访的客户不多，
是产品定位出了问题是推广没做好。方法很多
1.项目引导上需下很多功夫，
2还要炒地段价值，
3炒投资,
4炒未来,
5炒距离美,
6炒不一样的生活方式
7炒景观。