赤兔

话题开始前首先讲讲我在组织这个主题贴时的想法：

常常听见很多策友说，上房策下了几个G的资料，然后就放硬盘里了。于是产生一个想法，能不能把大家组织起来，对某些典型的报告，一起点评，一起学习呢。

把名字取为百炼成钢，试想，经过众多高手们的点评修改过后，该报告一定能更为出色。而我们能长期的参与其中，也是对我们自己的锤炼。

对报告的点评、修改，不管多大、多小的意见都可以一起探讨！报告中好、不好的都可以点评，只是大家一个共同成长的园地！

点评的方式：可以是直接指出优劣之处，也可以是对某段，甚至全文的直接修改。方式不限，重在参与！

特别希望：大家能看到别人的资料中，好的地方哦！

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废话说完，开始进入主题。

报告名：07年南京小户型及酒店式公寓市场调研报告（请见附件）

首先感谢策友“赤兔”提供了如此之详细的报告，并在赤兔兄的大力支持下，免费了此资料，非常感谢！这里，代赤兔兄申明下，本报告受项目所限，已经删除了不少部分。

这是一个相当用心的报告，看的出来，为了该报告，调研者花费了很大的心血。

比较遗憾的是，这个报告，由于项目限制，删除了不少部分。

但回想以前刚入行的日子，自己写的报告，也和这个报告的现状大同小异！

那么，就目前这个报告的现状而言，它有些什么优缺点呢？请大家畅所欲言！

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另，之前由于考虑不周，在重复贴的状态下，组织了讨论，给大家造成的不便，还望多多包涵！同时，也对受到删除影响的众位策友，致以深深的歉意！

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[ 本帖最后由 最怕孤单 于 2008-3-26  21:39 编辑 ]

最怕孤单

平静的海面 无波澜之势

简单浏览一下该调研报告
应该说调研基础工作是比较到位 基础数据比较丰富 但没有重点
虽然说数据是调研的基础 全文几乎就是 基础数据的堆积 和 简单的分类数据统计
最后的结论也比较突兀  没有过程 让人感觉 主观性太强  
全文 至始至终 感觉都是 一个基调 没有高潮 没有重点

对于调研而言 基础数据收集或者说准确的数据收集 是 极其重要的 是 后续分析的基础
但 我们要做的是将 其中的几个方面 提炼  提出我们的观点 见解
提炼的过程 就是数据的交叉分析 是综合能力 分析经验 等各方面能力的体现
如果仅是数据的简单累积  开发商 何必找代理企业 直接在网上搜集就可以了

对该调研得修改建议:
1\突出重点   提出观点 见解   利用基础数据去支撑 你的观点
2\增加数据分析过程 和 专项的数据交叉分析  有过程 更具备说服力  否则会让人感觉太突兀

最怕孤单

由于自己不了解南京市场情况，不能提供详细的分析，
但就这份报告而言，存在以下几方面问题：
1.调研报告用了一半多的篇幅进行个案分析，都是些基本数据，搜房网都可以查到，没有说明发展商的推货量及每次推货产品的去化情况及后期推货情况；
2.个案整合这一部分被调研项目共计18个，其中纯酒店式公寓项目5个，应该把五个项目进行类比，包括卖点梳理，产品情况及优劣势分析，其余１３个项目进行类比
3.客群分析这一块应该分为自住客和投资客两块进行分别阐述，而不是笼统的说城市小资阶层及城市小企业和SOHO族，因为每个城市买公寓基本上就是这几类人，报告中要把投资客和自住客的客户类型，购买所占比例说清楚
4.前面分析了那么多，没有看到得出什么结论，结论是什么不知道，那么这份报告写了是要解决什么问题，不明白

最怕孤单

首先，觉得版主这个创意非常好，房策就应该有这样的互动学习机会，在讨论中获得成长。大致看了下报告，确实是一份非常翔实的调研资料，很有参考价值。我就简单的说两句，权当抛砖引玉。
首先，看了全文，个人觉得报告的目的应该是分析小户型与酒店公寓之间的对比情况，通过对比，可以得出酒店公寓发展前景的结论。但正文中过多的出现了个案的描述，没有把报告的目的重点体现，主题不够清晰。
从报告放置上，我觉得可以先放一张地图，把罗列出的个案标注在图上，酒店公寓和小户型可以标注在一起，然后选取重点区域的典型个案进行对比分析，对比的重点可以有项目的基本参数，销售情况，装修情况，服务情况，客户情况等之间的差异。通过对比，可以看出普通装修小户型与酒店公寓之间的不同，酒店公寓溢价的支撑点在哪。同时可以看出不同区域对酒店公寓的关注度情况，体现出不同区域的客户对小户型产品或者酒店公寓产品之间的态度，以及愿意为酒店公寓所支付的溢价承受力等。
同时，建议对土地市场做一定的关注，了解未来上市的小户型、酒店公寓供应量，分布区域等情况，为市场研判做一定的依据。
时间有限，暂时说这些，等想到其他在说，也请各位高手指教。

最怕孤单

简单说几句
优点
1.调研数据很详细,将项目的销售情况、房源信息做了很好的调查,也为这个报告生成做了很好的数据积累
2.最后对酒店式公寓做了一个总体的分析总结,从3个方面进行分析  
缺点
1. 一份报告应该让人觉得清晰明了,整个报告从感官说很乱, 不仔细看分不清脉络,建议写这样的报告应该先出一份大纲，大纲思路清晰写起来就不乱，让读者也能更快的了解到你所要表达的信息。
2.个案展示上建议不要用调研表格，可以自己设计一个表格,可以按提案报告中的格式来写，并且个案点评方面还是存在分析不透彻的情况。
3.在总结时仅仅对3个点来进行分析,不深入 既然你已经了解了每个盘的实际情况，你完全可以推到出整个区域市场的发展状况，酒店式公寓市场是否销售状况良好，销售好的原因是什么？存在滞销的原因是什么？
4.对于客群分析这一块做的比较详尽,我建议可以学习万科的方式 列举访谈内容模式，更利于表达

最怕孤单

大致看了下报告，他直接开门见山的进行了个案的分析，把各种采集的信息以表格形式呈现，这种形式吃力不讨好，只是单纯罗列数据和文字，没进行专门的分析和铺垫，而后面部分中才进行了对于个案表格客户，面积段，装修等信息的数据分析，显得头重脚轻。
我的建议是：
1、调研表格均作为附件放到最后！给予读者参阅的时候再用
2、报告前面可以简单描述下南京小户型市场的发展状况，根据南京特点，出现了几类小户型产品，各自发展到什么程度，有什么特点；
3、做一个直观的分布图，包括样点名称和板块图，根据调研个案标注大致价格范围，这样做的好处是让读者直观的知道你说的楼盘在什么位置
4、个案分析按板块描述，比如说某个板块的时候，在挑调研数据中相应的楼盘先产品力的分析，包括立面，装修，内配套，客户群，再进行销售四要素，体量、成交量、价格、客群的分析，从中分析出哪些热销哪些滞销，可以总结优点规避缺点，给予一些产品上或者营销售手段上的总结和建议。
5、增加对于小户型市场的展望
基本上做到以上，这个报告可以打80分了

最怕孤单

简单看了一下，个案调查数据中应体现的调研重点分析不够，例如各案的产品优劣势情况都没有体现，以及重要的生活配套、交通条件、产品特点、项目区位分析、客群分析都不够，这些对于寻找各案的竞争点是非常重要的，知己知彼才能运筹帷幄、决胜千里。甚至像3楼的周硕西安兄说的市场调研结论及建议都很欠缺，因为一个项目的成功推广关键就来源于市场调研报告的结论建议。本人观点有限，欢迎其他高人多多参与讨论及建议。

最怕孤单

我以五年的经验，简单说两句：
1、基础资料还须取舍，精选类比项目；量不在多，在于有针对性和相关性。
2、数据分析能力不够；
3、语言组织能力欠缺；
4、实际相关工作经验不足；
5、前期准备工作不到位；
6、调查资料的分析和所得结论联系不紧密；

总之，还须下功夫琢磨。

最怕孤单

我做市场研究经验不足，真正从事房地产市场研究的时间只有一年半，从我做过的调研和完成的市调报告来看，个人认为，最大的不足在于：
1、项目分析不够全面；
2、宏观部分和中观部分与项目联系不够紧密；
3、重点观点不够突出；
4、市调的结果以个人主观分析为主，没有客观的评判；

paula_yangbin

这次的报告有所删节，我不清楚删节的是哪些内容，这次就我所看到的报告提下我的想法。

我们做市场调研，是要数据挖掘，不是数据罗列。但我所看到的折份报告，所看到的绝大部分是数据的罗列，一点点数据挖掘，没有挖出宝藏。

1。为什么要做市场调研？是判断酒店式公寓为来的市场？为项目做定位？
   不管是为了哪种原因，调研必须为其目的服务，而不是为调研而调研。必须围绕调研目的，就调研取得的数据，进行分析，并得出结论。在报告的第二部分，我们看到他已经做了分析，但没有做一个结论，而这恰恰是最关键的。
  例如，在面积分析中，报告罗列了每个楼盘所有的面积，这里，如果做下统计：
在所有的18个楼盘中
（1）各类面积分别有多少个楼盘使用，占所有楼盘的百分比是多少？
（2）各类面积占总的供应量的比例是多少？
（3）目前供应量最大的户型是什么？
（4）最供不应求的户型是什么？  
（5）结论或建议：我们该以哪种户型为主，如何户型配比
这是一种建议，具体可以根据调研目的分析得更细致

2。报告是给谁看的？他们看过程还是看结论？
  一般来说，报告使用者都是看结论，所以必须把结论突出。把你的调研数据作为报告的附件更合适。
  具体写作结构建议如下
第一部分 报告摘要：直接写报告结果
第二部分 数据分析：简明扼要的写下调研目的，调研范围。然后调研数据统计、分析与结论
第三部分 基础数据：各个楼盘的调研明细数据

当然这份报告也有很鲜明的优点：调研数据非常详实扎实，这是最累的，是最基本的，是挖掘是否准确的基础，所以还是要赞美下。