红颜有梦

因为公司也要做酒店式公寓，所以刚下了这篇报告来看，还没有看完，不过最大的感觉是，小户型和酒店式公寓的定位和推广还是不同的，但报告里没有分类很清楚，看得我很累。其它的，等看完再说。

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报告看完了，先说第一印象：
这是一篇基础数据很完整、详细的报告，让我对南京的小户型和酒店式公寓有了很清楚的了解。但从报告本身而言深度不够！
新手、个人建议：
1、建议把资料从新整理分类，选出有代表性的，要做到“精”才不会显得繁杂多。
2、建议提出问题。以数据作为基础，看到数据、比例背后的市场，它表明的是什么？隐藏的是什？提炼出项目产品共性与个性，了解现在的市场，然后反推未来市场的发展，存在的空间。
3、建议得出结论，就是解决问题提出建议，这是调研报告最重要的部分。

loveinaut

大致看了下报告，他直接开门见山的进行了个案的分析，把各种采集的信息以表格形式呈现，这种形式吃力不讨好，只是单纯罗列数据和文字，没进行专门的分析和铺垫，而后面部分中才进行了对于个案表格客户，面积段，装修等信息的数据分析，显得头重脚轻。
我的建议是：
1、调研表格均作为附件放到最后！给予读者参阅的时候再用
2、报告前面可以简单描述下南京小户型市场的发展状况，根据南京特点，出现了几类小户型产品，各自发展到什么程度，有什么特点；
3、做一个直观的分布图，包括样点名称和板块图，根据调研个案标注大致价格范围，这样做的好处是让读者直观的知道你说的楼盘在什么位置
4、个案分析按板块描述，比如说某个板块的时候，在挑调研数据中相应的楼盘先产品力的分析，包括立面，装修，内配套，客户群，再进行销售四要素，体量、成交量、价格、客群的分析，从中分析出哪些热销哪些滞销，可以总结优点规避缺点，给予一些产品上或者营销售手段上的总结和建议。
5、增加对于小户型市场的展望
基本上做到以上，这个报告可以打80分了

赤兔

看了大家的建议，感觉很中肯、很专业，但在此也有一点想法，
就像我前面所说的一样，这只是一份完整报告的其中一部分，而那份完整的报告由于某些客观原因，目前暂时不能公开，但在此，我将报告的目录发于大家看一下，内容如下：
目  录

Part 1 宏观市场概述
    Part 1.1 近期长三角经济形式分析
    Part 1.2 近期南京市房地产开发投资情况
    Part 1.3 南京市房地产市场运行情况
    Part 1.4 07年南京市房地产1－4月成交情况概述
    Part 1.5 总结

Part 2 XX项目（三个地块）简析
    Part 2.1 XX路开发项目
        Part 2.1.1 项目概况
        Part 2.1.2 市场分析及开发优势
    Part 2.2 XX开发项目
        Part 2.2.1 项目概况
        Part 2.2.2 市场分析及开发优势
    Part 2.3 XX软件园项目
        Part 2.3.1 XX区区域规划
        Part 2.3.2 项目区位说明
        Part 2.3.3 项目周边地区人口构成
        Part 2.3.4 项目周边道路交通情况说明
        Part 2.3.5 XX企业分析
        Part 2.3.6 项目周边楼盘分析
        Part 2.3.7 项目周边商业分析
        Part 2.3.8 项目SWOT分析
        Part 2.3.9 目标客群细分及定位
    Part 2.4 项目总结及建议

Part 3 河西板块详述
    Part 3.1 河西板块概况
        Part 3.1.1 区域环境概况
        Part 3.1.2 板块的自然资源、主要生活配套
            Part 3.1.2.1 自然资源
            Part 3.1.2.2 生活配套
    Part 3.2 河西板块房地产市场特征分析
        Part 3.2.1 土地
        Part 3.2.2 房地产二级市场
        Part 3.2.3 分单价段的销售分析
    Part 3.3 河西住宅潜在需求分析
        Part 3.3.1 学历分析
        Part 3.3.2 年龄分析
        Part 3.3.3 职业分析
    Part 3.4 河西购房者需求特征分析
        Part 3.4.1 购房时间及原因分析
        Part 3.4.2 购买片区分析
        Part 3.4.3 总价承受能力分析

Part 4 产品市场分析——酒店式公寓
    Part 4.1 酒店式公寓释义
    Part 4.2 酒店式公寓的客户特征
    Part 4.3 市场前景

Part 5 南京目前在售小户型及酒店式公寓详述
    Part 5.1 个案详述
    Part 5.2 个案整合
        Part 5.2.1 全市范围内同物业形态竞争对比分析
        Part 5.2.2 全市范围内同价格段物业竞争对比分析
            Part 5.2.2.1 同单价物业竞争对比分析
            Part 5.2.2.2 同总价物业竞争对比分析
        Part 5.2.3 同区域范围内竞争项目对比分析
            Part 5.2.3.1 面积
            Part 5.2.3.2 价格
            Part 5.2.3.3 交付标准及其它
        Part 5.2.4 总结
    Part 5.3 个案综述
        Part 5.3.1 本案实际竞争项目类比分析
        Part 5.3.2 市场空白点的把握
    Part 5.4 南京市二手房租金售价调查
    Part 5.5 产品市场总结及相关建议

Part 6 小户型VS酒店式公寓分析
    Part 6.1 新旧项目比较
    Part 6.2 装修建议
    Part 6.3 物业管理建议
    Part 6.4 小户型及酒店式公寓客群分析
        Part 6.4.1 客群分类
        Part 6.4.2 客群针对性研究

Part 7 市场总结及整体建议

由上述内容大家应该可以发现，其实这份报告，从内容上是相对较为完整的，至于深度，这个要等大家看了之后才能知道，毕竟每个人的出发点不同，且所服务公司的要求也不同，所以做出的报告无论从形式还是逻辑上都不会相同，但内容的完整就像大家所说的一样是必要的。这次发的只是其中的数据方面的内容，因为我相信每个人都有自己的需要，而对于我——一个普通的策友，不可能100%的满足每个人的需要，达到每个高手的要求，但在此仅想尽自己绵薄之力，把自己搜集的数据资料与大家共享一下，希望能为大家的工作带来一定的便利。因为就我理解，一份完整的报告是只对特定所服务商有意义的，就像一个提案报告一样，他只对所需要的开发商有意义，而换到其他项目中就没有什么价值了，但市场部分的资料意义不同，他和策划的内容不同，市场的资料具有唯一性、时效性的特征，只要在一定时间范围内，它可以有多样的用途，这也是我发这份“不完整资料”的初衷。望大家理解~

[ 本帖最后由 最怕孤单 于 2008-3-28  17:46 编辑 ]

pengzhong666

思路老套，整体逻辑分析不够清楚,以后建议用PPT做，看得我眼睛都睁不开了！
市场调查，以前老挺别人说要数据，其实市场调查要的不仅仅是数据，数据是能证明些东西，但不能反应市场，你所作的客户分析，你有去和目标客户交流吗？如果没有交流，你写出来一切都是想当然，都是按照你的逻辑所推断出来的，推断出来的就不一定准确，所以报告也就不怎么可靠了。
个案那么多，说明你没轻重之分，完全的新手概念！对市场没有自己明确的判断，这是策划的可悲也是可怜之处。

个人建议：市场调查不是叫你去踩盘，是叫你去了解一个地方的环境，人口因素，人们的消费习惯，消费思想，你得与市场进行交流，不要一味的沉浸在你调查他的立场，你把他当做朋友，交流的同时，他自然会告诉你一些意外的东西。多看多走多问，这是我的经验！

赤兔

呵呵，楼上说的未免有点偏激了，说句实话，你的建议有点让人无法接受，理由如下：
1.“数据是能证明些东西，但不能反应市场”
  数据是市场分析、产品研究及定位的依据，没有数据何以研究？市场的特性是什么？君可知道？是唯一性和时效性！唯一就唯一在真实的数据只可能有一种，时效性即指其只在一定的时间范围内受用。由此可见，数据是能反应市场的，只不过，其只能反应一段时间的市场影响。
2.“你所作的客户分析，你有去和目标客户交流吗？……所以报告也就不怎么可靠了。”
  敢问君何以得知在下没有和客户交流？在不了解的情况下，说出这样的话，这才是君之所言——“想当然”吧。建议笔者，不论从做人还是做事切记一点：己所不欲，勿施于人。
3.“个案那么多，说明你没轻重之分，完全的新手概念！”
  个案多是事实，这是应开发商的要求，但就是不应开发商的要求，按我的习惯，也会做这么多或更多的个案说明，可能在排版上有点凌乱，就像上面某位朋友说的一样，“可以用附件的形式罗列出来，而并不需要放在正文中”，我觉得这样的建议是中肯的，是有道理的，我诚心的接受，而至于阁下所说的没有轻重之分，明显较楼上的各位朋友专业上差很多。
  至于新手概念，我不得不承认，虽然我做市场已4年有余，但我仍是个“新手”，因为我乐于做新手。君为自己何人？老手？有多老？君只从片面看到“新手”的不足，但岂止新手的精神是老手所不及的，这么久的市场做下来，我没有感到疲倦过，每一次市调我都抱着第一次市调的心态去工作，因为我知道一旦告诉自己是“老手”，工作的激情势将有所下降，工作的质量也必将下降。我承认自己是新手，但我以“新手”为荣，此点非君所能理解！
4.“对市场没有自己明确的判断，这是策划的可悲也是可怜之处。”
  何为“没有明确的判断”？君所想要的判断为何？工作的出发点不同，需求也不同，市场是前期策划，是为策划提供数据支持的，但做市场的不是超人，不知道每个策划想要什么样的分析与结论，所以，只能从客观上对数据进行简单的分析，而至于需要如何的利用这些资源，得出怎样的结论，难道全部隶属市场的范畴，那要策划何用？道理如此简单，但却不解，实在“可悲也是可怜”！
5.“个人建议：市场调查不是叫你去踩盘，是叫你去了解一个地方的环境，人口因素，……，……多看多走多问，这是我的经验！”
  看了这样的建议，请恕我要一意孤行，死不悔改了。踩盘是市调基础中的基础，可能在君看来，没有什么技术含量，但君可知，此中是有大学问的。你能从踩盘中了解项目的实际销售情况么？你能从踩盘中知道该项目有何弊端么？你可以和销售员很好的沟通，甚至成为朋友么？在我看来，售楼处就如同战场，我们就像是记者，要想知道“战事”的真实情况，难道有比去第一线更好的方法？至于了解一个地方的环境、人口素质、消费习惯等等种种，你以为开发商和服务商都是一个城市的人，你知道的他们会不知道？给他们所需要的，比较实在，虚的东西少整点吧~当然，也有例外的情况，做外地项目或开发商有需要的情况下，我们都会以问卷及客户访谈的形式来进行市场资料的收集，这一方面的工作，我想我这个“新手”应该会比阁下接触的更多，综上所述，君之观点，仅浮于表面，恕我不能接受！

[ 本帖最后由 赤兔 于 2008-3-31  10:59 编辑 ]

sevena

新人倒是有个问题想请教：“Part 2.4 小户型及酒店式公寓客群分析”中，楼主能够下结论说““居易时代”的客户中60.00%以上是首次置业的中等收入的年轻人群”，“如“上锋国际”的客户约有50.00%是新街口附近写字楼上班的高级白领。”因为作为新手的我，觉得如果仅仅踩盘，是没办法获取如此详细的资料的，也根本没办法去从销售现场套出到底购买客群分布如何....想跟楼主请教：你的60%、50%这样的数据、针对个盘置业者的学历、职业、年龄这些深度的资料....是通过什么方法得来的呢？
还有就是：如果去一个新的城市，想要了解它区域主要产品的主要购买人群，应该采取怎么的方法进行呢？
谢谢楼主赐教......等待ing

赤兔

在此感谢楼上的这位朋友提出这样的问题，因为你是认真看了这份报告才有了这样的疑问。
至于为什么仅挑这两个项目进行说明，因为就我而言，在南京从事市场的工作已相对较长，所处的朋友，多是策划、销售等与房地产相关的同行，在行业交流上会比较便利，一些的相关数据多是进行私下的索取而得，真实性上可能会有些许出入，这点我会在以后的报告中提出，如“资料来源于……”的标示，而在此提出这两个项目的数据仅是想对上述的论点作出相应的论证，但对于有些“灰色”数据来说，属于“不能公开的秘密”，这已经逐渐的成为行业的潜规则，可能从行规或职业道德上来说不值得提倡，但对于做市场研究，尤其是数据搜集的我们来说，结果要比过程重要的多，而对于这样的数据搜集多是依靠业内关系而得，真实性及准确性确实有待提升，希望能在以后的工作中有所改进，再次感谢这位朋友的疑问带来的建议！
    对于第二个问题，我想举例说明一下，有不妥之处还望指出。
    前不久应公司业务需要，在安徽巢湖含山接了一个项目，此项目较难操作之处在于它有较大体量的商业，对于此，应开发公司要求，我们在含山进行了全县的市场问卷调查及针对人群的深度访谈，被访人群多是目前含山在售商业的经营业主，而访问内容则多是以其对我们项目所在区域的了解、认识、未来发展趋势的判断及其目前经营业态的经营情况（租金/售价、经营时间、未来发展计划——有无转移或扩大经营的想法、需求面积及理性价格范围等等种种）为调研主题，从而分析项目的可行性及寻找市场需求点/空白点，得出客群的初步定位，当然，其他同物业类型的项目的数据搜集也是不可避免的，如有可能，最好能找几个相关项目的销售人员进行深度沟通，这里就看各位的个人公关能力了，总而言之，尽量在条件允许的范围内全方位的从各个角度，如与经营业主的访谈、普通市民的沟通、行业内部的交流、网络数据的搜集等等，把与项目产品有关的信息资料搜集完整，再下来就是分析定位了，当然，这里得出的客群结论仅是市场的理性数据带来的定位标准，然而在后期项目实际操作过程中，必定会有“意料之外”的客群加入，这就需要在客群结构不断变动的同时，而不断的对营销推广内容进行及时及不断的调整了，其实到了这一步，已进入后期策划的工作范畴，对于前期策划——市场来说，这里的工作内容主要就是辅助性的数据支持了。
    个人一点工作体验，不足之处还望指出。

sevena

谢谢楼主的热心解答啊 。。。。学习了

jfyq000