模拟操盘区2006002老商圈项目（难度等级：****）

基础资料太少

火车站近可做中档的室内步行街，批发市场，家具家电市场和灯具市场及装饰建材市场，医院，酒店，超市

整体形象定位：
核心高档酒店式公寓
功能定位：建议以“服务”作为最大的特色
以短租客户为主要租赁对象，主打一房一厅，提倡“酒店的服务、居家的享受”；在服务方面，除了一般的保安、清洁、维修等功能外，关键是提供早餐、家政、医疗等酒店和居家的超值服务。
产品建议：
（1）客房内装修并不在于豪华，可以是简洁明快的居家氛围，统一的装修标准也有利于装修工程；但需要通过家具和软装饰来划分公寓单元的档次，以适合不同客户的需求。
（2）应严格区分商铺和公寓的电梯，加强公寓安全
(3)管理服务内容应该包括：大堂接待；班车服务；免费或会员制的会所；家政服务，如代购代付、代请女佣、邮政、洗衣等；客房清洁；24小时保安；早餐；商务服务，如打印、传真。

题目基本上没看明白，来了就说两句

一说是项目的裙楼，“本项目属于商业裙楼”？
一会儿又说到写字楼什么的，在后面同学提到的……
到底项目是怎么回事？
来了就说两句：
1、上面做酒店式公寓和小户型住宅没问题。火车站周边环境好不了，上档次的住宅不会在这种位置，小户型住宅的市场优势在于总价低，而位于火车站附近项目优势还有公共交通方便，所以酒店式公寓和小户型住宅可行。
写字楼我个人认为不妥，至今为止，我没有见过哪个城市火车站附近有上档次的写字楼……
2、商业业态考虑餐饮、桑拿、KTV之类。理由很简单，邻火车站而且周边酒店多，所以流动人口多，商业就做这些人的生意。

看了半天,连面积都没有?
项目首先要看开发商是产权分离模式还是自营或者是两者结合.如果是前者,那么我们就要考虑三个问题:第一,我们的消费群体是谁?第二,我们的租客群体在哪?第三,我们的投资客是谁?如果是后者,那么我们就需要考虑两个问题:第一,我们的消费群体是谁?第二,我们的租客群体在哪?我想这个顺序应该是先找到消费群体——根据消费群体做主题定位——确定租客群体——确定投资客。只有项目做到了多共赢，才说明这个项目成功了。

产权酒点式公寓,设立新坐标.先下手抢区域空白点.

因为地处火车站，本身该城区相对其他城区已经落后了，所以单靠你一个楼盘很难提升你的自身价值，其实，一个楼盘价值几何，档次怎样很大程度上是由它所处的区域决定的，如果有能力，也可以和政府合作。建议先把市场调研做细，通过专业的分析来给项目定位。

做商务写字楼 未尝不可啊  在我们这个城市就有个很好 很成功的先例  

打的口号就是 口岸经济  因为一个省会城市的火车站 对于一个地方政府来说 都会舍得下本钱 花力气去改善其基础设施  因为是个关系面子 门面的工程嘛  楼主不是也是说到了吗 项目所在地正在进行棚户区的改造  也就是老城区改造咯 更加是契机啊


然后一个你省会城市  火车站边上  人流 物流 车流 都有了  就打铁路的 注意   我觉得口岸经济这个概念就满好操作的啊

火车站周边的快速消费商业潜力很大，至于要做出品质，必须要有认真的市场调研。
裙房：餐饮、娱乐、休闲
楼上：办公（外地办事处、物流等）、经济型酒店
做法：与周边做出差异性

虽对项目不了解，大家从火车站这一点延伸出这么多文章来。
周边有独特的商业氛围，做成商务公寓也不是不可能，主要功能是商务功能，明确功能了更能有的放矢￣￣￣

本项目位于城市传统老商业区，距离火车站很近，发展商打算做酒店式公寓或以小户型为主的高层住宅，（高度约100米），本项目属于商业裙楼，目前还没动工，只是一块空地，项目地块形状属于较规则的长方形，除南面靠一交通干道外，其余三面临近别的住宅区，本区属老商业区，曾一度领导这个城市的商业潮流，但近年来，随着城市其他区域的崛起，相对本区域的商业地位有所衰落，政府正在做本区域的整体改造，想重新恢复商业的辉煌，目前本区域的商业，一楼均价约10万元左右，周围酒店业比较发达，请教各位，本项目应如何操盘？

哈哈看着眼熟,就过来踩踩
1\做为曾一度领导一个城市商业潮流的商业区,有着很好的人气.要想保留住已有的消费人群及在人们心目中的消费地首选.
商业裙楼一定在招商上下足功夫,不可被小利而定位混乱,要求精\求特色.
如果开发商的资金实力尚可,就用心打造一个精品商业裙楼吧.步行内街,休息长廊,配一间游戏厅,宽带网络\无线网络要配哟.
我出差到那里,一定会去那儿上网休息一会呵呵
2\小户型方面没有多大问题.在英国有6.7平方米的负一楼,销售价格已达260万人民币,
小户型在中国也是个长期有需求的产品.
以人为本_给人们舒服的感觉就好了.
房子,实用呀,科技\时尚\配套全\
健身场地也留一点出来.
游泳池可以搬到楼顶就好了.