农夫三拳

其一，小户型热销背后的宏观因素分析：
首先，中国现有的经济发展模式为大型城市的城区小户型发展奠定了的大基础。中国经济的发展是典型的“样板”模式，把大多数的资源集中在像北京，上海以及广州，深圳等这样的大城市，塑造一个个的经济发展“样板”，这样做的后果就是人口急剧向“样板”经济城市靠拢，人口的剧增导致了居住问题日益突出。据统计，如果按照北京市区常住人口770万来估算，北京市区规划住宅总量需要2.5亿平方米，扣除十年之内的危改，需要新建住宅1.1亿平方米左右才能解决市区人口的居住困难问题。而目前北京市区范围里可以用来开发或者改建的用地大约有70多平方公里，除去绿化带以外，建设用地大约30平方公里，再除去工业用地，住宅用地不到20平方公里。住宅需求与可利用土地的矛盾一目了然，出现这样的局面，唯一的办法就是要尽最大程度提高市区住宅的使用率，同时淡化其“享受”功能，强化其“方便”功能，而小户型正好能起到这样的功能。

其次，城市的规划发展需要小户型这种过渡产品。

“样板”经济所带来的人口集聚效应给城市的规划发展带来了巨大的困难，城市开始呈现车辆拥挤、人行困难、道路堵塞、效率降低、环境污染等等问题，故而分流城区人口就成了城市健康而有序发展的头等大事。那么，应该采用何种形式来分流城区人口以及哪些人群应该被分流，才能保证城市建设成本的最低化，管理的有序化呢？但无论是过去的“摊大饼”，还是现在的“分散集团式的住宅郊区化”，都无法摆脱北京商业、办公等城市就业功能过度密集于旧城区的事实，而旧城区房价过高，众多中低收入者被分流到郊区，工作和居住功能的长距离分离不仅导致了城郊交通的极大恶化，而且让这部分人的交通成本大大增加，不利于城市发展。所以较为理想的办法就是让高收入者流向郊区，而把中低收入者留在城区，借助城区发达的交通系统来分流人群。而高收入者由于其交通工具多为私家车，借助于各种高速路即可解决问题，同时郊区的房价较为低廉，可追求更多舒适感。这样以来即可解决交通拥挤问题，也可让城市规划发展的成本降到最低。

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最后，中国目前的经济发展水平对城区小户型起到了推动的作用。

既然众多的中低收入者在城市的发展过程中只能留置于城市的中心，那么在经济发展尚属于初步阶段，如何解决这些群体收入不高和中心城镇房价过高的矛盾呢？有两种方法，其一降低单价，主张居住的舒适感，这样开发商的经营利润必然下降，开发商不干，高收入群体也不肯分流。其二，单价随市，降低总价，那么必然要减少单户的销售面积，小户型大行其道，开发商和购房者不亦乐乎，高收入要想住大房子只能住郊区。显然，在现有的经济发展水平，第二种方案更适合。

其二，小户型热销背后的微观市场因素分析：
说到这里，不禁有人要问，“如果城区小户型集中放量过大，如何解决这样的问题呢？”，其实小户型之所以能引起这么大的争论，主要在于人们对小户型的认识有所偏差，这种偏差主要表现在对以下微观市场的认识上：

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最后，中国目前的经济发展水平对城区小户型起到了推动的作用。

既然众多的中低收入者在城市的发展过程中只能留置于城市的中心，那么在经济发展尚属于初步阶段，如何解决这些群体收入不高和中心城镇房价过高的矛盾呢？有两种方法，其一降低单价，主张居住的舒适感，这样开发商的经营利润必然下降，开发商不干，高收入群体也不肯分流。其二，单价随市，降低总价，那么必然要减少单户的销售面积，小户型大行其道，开发商和购房者不亦乐乎，高收入要想住大房子只能住郊区。显然，在现有的经济发展水平，第二种方案更适合。

其二，小户型热销背后的微观市场因素分析：
说到这里，不禁有人要问，“如果城区小户型集中放量过大，如何解决这样的问题呢？”，其实小户型之所以能引起这么大的争论，主要在于人们对小户型的认识有所偏差，这种偏差主要表现在对以下微观市场的认识上：

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其一，认为小户型的出现是市场供需错位的结果。

其实不然，如上分析，小户型的出现是众多因素的结合体现，其中经济发展模式以及城市规划持续发展起到了至关重要的作用，而小户型令人吃惊的热销才是市场供需错位结果的集中表现。在城市的发展初期，房地产业的发展都属于无序状态，开发产品无规划，不遵从城市发展规律，想做什么样的产品就做什么样的产品，导致了城区住宅面积过大，大量占据了城区宝贵的土地。特别是在中国计划经济体制下的住宅开发，完全忽略了城区大户型的开发成本以及有所带来的城市建设成本，等到城市发展了，土地贵了，人们的收入跟不上房价了，人们才想到小户型。正是忽略了这一点，小户型的出现，人们就从微观市场出现进行分析，得出了“小户型的出现是市场供需错位的结果”这样缺乏市场大势的结论。这里需要说明的是，“出现”和“热销”是两个完全不一样的概念。

其二，认为小户型是年轻人的专用品。

这个想法实在是缺乏创意，尽管目前年轻人普遍购买小户型，但一想到小户型就想到年轻人，市场没法做。我们思路应该更深入，年轻人为什么购买小户型？个性？炫？玩酷？都不重要，重要的是方便，交通方便，出入方便，购物方便，交友更方便。所以转过来一想，只要想追求方便的人都会想住在市区，这样小户型的市场就大了，谁说只有年轻人才购买小户型？我是商务人员，我也在市区购买一个小户型，方便加班或者参加活动；我是老年人，虽然市区环境不好，住的也不大，但我喜欢在这附近的公园里操练；我是中年人，在市区的小房子主要用于私人天地，以便交友沟通；太多了太多了，不管小户型的供给量多大，只要进行细致的市场调查，细分市场，仍然是皆大欢喜。忌讳的是同质化，缺乏创意的恶意复制，今天你炫，明天我酷，这里一个现代，那里一个后现代，西区一个非常男女，东区一个恋爱季节，搞得整个市场“几家欢喜几家愁”，市场需求谁来引导？年轻人这杯羮，大家迟早吃干净，后来者如果还遵循这样的思路，吃什么？

其三，小户型功能比较欠缺。

其实对于小户型而言，功能的欠缺只是相对的，是相对于居住档次较高的“豪宅”而言的，就目前在售的各个小户型楼盘来说，其功能的设计水平不仅完全可以满足人们基本的居住要求，而且户型格局的设计还为购房者留下了个性化装修的想象空间，这也是为什么年轻人喜欢购买的重要原因，不仅总价便宜，基本功能健全，而且易于突出个性。缺的只是处于后小康时代住宅的一些提高住宅品质的功能，如个人健身房，书房，洗衣房，客房等等，而这些功能完全可以通过社区配套或者周边成熟的商业配套来进行解决，如主体会所，图书馆，洗衣店，酒店等；总之，小户型讲究“简便”，而这正好符合现代都市城市人工作的生活理念。同时，小户型难做，这是公认的，在小小的面积里能做出品质上等，且五脏俱全的东西的确难度非常大，但这是彰显开发商实力的绝好机会。所以推出小户型也最能突出一个开发商的开发水平，特别是对市场需求的把握水平，或许也可以作为开发商品牌战略的主要内容。

纵上所述，

城区小户型是中国经济，社会和城市发展的必然结果，而城区小户型的热销是区域房地产供需错位的集中体现，随着供给量的增加，这种热度必然会有所下降，但将来城区住宅市场必将发展成为以小户型为主，大户型为辅的竞争格局；而同时，市场对小户型的观念也将随着大环境的变迁而产生变化，使小户型从年轻人的“专利品”走向大众化的“消费品”，市场细分会越来越有层次感，产品定位会越来越丰富，城区小户型也必将走向成熟！

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小户型物业，一种依托在都市的产物。从物业分布的区域特征来看，小户型物业有着依赖于成熟生活配套、路段繁华，交通方便的显著特征。从物业用途来看，主要分为投资型及过渡加投资型两种。从规划指标来看，小户型物业均存在容积率高；梯户比值高；绿化面积少；有多层商业裙房，生活环境不纯粹的特点。但因其置业门槛相对较低，投资风险较小，与其它物业有着很强的互补性，因此长期存在。
一、 小户型物业定义
基于更明确调研对象，现将小户型物业界定为小于等于两房的户型占项目套数比
85％以上，且两房的建筑面积在85平米以下的物业
二、 建筑产品特点
1、 建筑规划
小户型物业较多存在，建筑容积率高，并有二至四层商业裙房的特点。


依托位置   实用性       附送面积   采光通风      形象      朝向       景观      噪音
大社区     ★★★★★    ★★★★  ★★★★★   ★★★   ★★★★  ★★★★★  ★★★★
CBD辐射带 ★★★★★   ★★★     ★★★★★   ★★★★  ★★★★  ★★★★    ★★★
成熟商业圈 ★★★★      ★★     ★★★★    ★★★★★  ★★★   ★★★       ★★
2、 建筑平面特点
小户型产品在设计上，要特别注重居住者生理、心理上的需求。所以，对于通风、采光都应多加考虑。
1) 建筑平面组合及走道布局方式
a) 组合单元式
组合单元式住宅用若干完整的单元组合成建筑物，其体形一般为板式住宅。平面较紧凑，户间干扰小。用3～4层设置一个通廊的办法将单元连通起来（空中花园），分享电梯中心。该方法可在电梯较少时提高电梯的利用率，但会带来安全管理方面的问题。
b) 走廊式
采用走廊作为电梯、楼梯与各户之间的联系媒介，其优点是可以提高电梯的服务户数。
i. 内廊式：各户布置在走廊两侧，户间干扰大，通风条件较差，易产生黑厨房。
ii. 外廊式：便于组织通风，但不节约用地。采用内圈外廊围成的天井式住宅可以或减少高层风压及形成内庭院，但天井内噪音干扰较大。
c) 独立单元式：也是常用的塔楼式住宅。以楼梯及电梯组成交通中心为核心，将多套住宅组织成一个单元式平面。可服务较多的户数，并有利于体形丰富多变。这是一个较为普片采用的平面组织方式，对于小户型而言，其布局方式再结合了短廊式来组织平面较理想。例如“丽阳天下”通过四个短廊，将18户分于四个组团，减少户间干扰，缩短走道长度。虽然走道多处已加设采光窗，但仍存在走道尽端的采光仍然不理想的情况。
d) 跃式
i. 跃层式：各户内设置小楼梯作为层间的联系，从而克服走廊式住宅层层设公共走道的缺点和局限性，提高实用率。复式小户型较适用。
ii. 跃廊式：在户外与公共走廊相接处设置多个楼梯，两层共用一层公共走廊。（如：都市千千汇）
2) 户型设计
针对目标客户的特点，选择户型面积的大 小。
i. 办公商用型___一张桌——对于办公商用型的小户型而言，开间尺寸应以办公桌的尺寸量度户内开间及进深尺寸是否实用是非常适合的。尽可能考虑资料柜及进门有玄关用于设LOGO的位置。（一张办公桌的尺寸为1.2*0.6，开间尺寸建议以300mm为模数。）
ii. 居家型___一张床——对于只有狭小空间的小户型而言，床的摆放是否合理相当重要的（床的尺寸为2.05*1.5）。 客户可以根据自己的喜好，选择居中或靠墙摆放1.5米宽的大床，这是较多客户在看样板房及户型单张时较注意的地方。而鞋柜、储物柜等考虑细致的设计，是小户型应多加考虑的，以此充分体现“以人为本”的精神。
3、建筑立面造型
a) 投资型
外立面设计尽可能做到协调统一，不要过于零碎。因其受住宅建筑功能要求的限制，过多的阳台及窗户的开设都会影响外立面的统一，特别是露台、采光井、入户花园等都增加了立面的阴影区，影响其统一性。建议多关注窗户的骨架设计，其可加强竖向线条的连续性以增强气势。 楼体上还需考虑背景墙设置LOGO的位置，以提高楼体的标识性。
b) 居住型
现小户型的外立面设计多注重色彩的搭配，以线条简洁的现代风格为主。阳台栏杆的设计，窗户连续性的保持，都有助于体现立面风格。高层屋顶的造型设计，就如同选择一顶帽子，可以很好地突出个性。
4、建筑空间设计
在小户型空间内，应充斥着小就是多，精简却不缺少，完全生活空间体验等内涵。小户型虽然面积小,但却反映了我们所处时代的特有生活方式.注定与其它现代生活的简约元素相结合,反映现代生活元素，移动PC、移动电话、清淡食物或先进视频系统，使用它们可节省时间，并更好地描述大城市中的生活状态．让客户在展示空间里感受到关爱、细心、周到的生活体验，以此使“基围虾”战略得以尽情发挥。
1) 户内空间
尽可能使用多种设计手段，丰富小户型空间，使其看起来宽敞、实用。在购买资金有限的情况下，让客户觉得只是花费了不多的费用，就已得到完整的生活空间。
模块公寓：利用活动镶板墙，划分各功能空间。 使各功能模块在狭小的空间内有序地组合。多个储物柜的设置，为其各空间灵活的拆合提供了方便性。
切割空间：利用楼层的高度3.4～3.6m，较一般楼层2.8～3m高的特点，划出部分空间用以其它用途。（如:城市3.6米公寓）
迷你小复式：一种阁楼文化Lofts的复兴。在较小的平面内，通过轻巧的楼梯，将动静空间彻底的划分开，加强了卧室的私密性，丰富了室内空间。（阁楼的层高在1.95～2.15米内。）

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(广州某楼盘，该区内的平均楼价为5000元/平米，该楼盘通过迷你小复式赠送二楼面积实现了6500元/平米的价格，利润丰厚。)
对于起到丰富室内空间，并增加附加价值的部位，按其对小户型物业可起到价值最大化来排序为：
阁楼——夹层——落地凸窗——凸窗台——露台——入户花园
（按照附送的面积，为可用面积为原则。入户花园对于小户型而言实属奢侈品，慎用。）
2) 公共空间
a) 入户大堂、电梯厅
i. 投资型
商用的小户型与写字楼的用途非常相似，提供可办公的价值。写字楼非常注重大堂的设计。因此，商用小户型对此也较一般性住宅的要求高。入户大堂及首层电梯厅应尽可能参照乙级写字楼的标准设计，以满足客户对其商用的需求，并以此提升整栋物业的形象。电梯的数量、选型及控制系统都是非常重要的指标，需较一般住宅标准高
ii. 居住型
对于生活配套设施齐全，处于城市CBD辐射区的小户型。客户来源主要以城市精英一组为主，其入户大堂及电梯厅的设计需迎合其实用、耐用性，但同时具有个性及创意的需求。并能充分展示小户型生活的品味，且更进一步的表现出对城市精英价值、地位的认同与尊重。这将有利于拉大与传统公寓的档次，提升物业形象。

b) 共享社区配套空间
i. 商用小户型
商务会所_提供小型会议厅；健身室；短期仓库；便利店；商务服务中心。
ii. 居住小户型
小型球场；泛会所_健身房、乒乓球、桌球、棋牌室、书报室；休闲座椅；便利店。对于拥有大社区的小户型，建议可加入一些提高生活品味的设施。如小型烧烤场，小型影视厅、露天咖啡座、清吧、雪糕屋等。
四、概念推广及形象包装
1、小户型物业营销特点
1) 小户型营销更加注重概念的运用和形象的塑造
相对于其他物业类型而言，小户型更加注重形象的塑造，这主要是由于小户型的物业特点决定的，小户型物业面对的客户群目前主要是年轻人，这类人群思想观念先进，易于接受新概念、新思想、同时也喜欢新事物的冲击。
因而，小户型物业的营销显得十分夺目，经常让人有耳目一新的感觉，新概念、新形象层出不穷。这些从案名、推广主题、形象包装等都可见一斑。苹果园、柠檬印象;钰龙园、炫特区、易构空间、苹果社区、蜂鸟社区、非常男女等案名都能让人感觉到一种强烈的冲击感。
从包装来看，炫目的色彩、大量时尚元素的运用极大的丰富了人们的视线，给人们带来了视觉享受，使客户在不知不觉中就陷入了美丽的“陷阱”之中。
2) 小户型营销的手法更加多元化，也更易创新
概念演绎：小户型大多会演绎某个概念作为形象的支撑和社会的关注点
主题活动：组织网络文学征集大赛
支付方式：零首付等
名人走秀 ：崔永元实话实说皇庭世纪的开盘、中国女排东方都会的走秀。等等。
3) 小户型营销更加注重文化营销
营销打出“文化牌”，当地段和价格不再成为楼市竞争的惟一因素的时候，文化营销的塑造成为一道亮丽风景。如果说在整体的市场容量和市场影响力上小户型还没有成为楼市的主流，那么在营销上，小户型的营销却是当之无愧的最为引人注目的现象之一。相对一些大户型项目客户组成复杂，小户型的目标客户集中明确，基本上是22至35岁之间的年轻白领，志趣相近，积极向上。而现代的流行文化，基本上是一种属于年轻人的文化。
这种特点使得小户型项目在营销过程中，可以更好的利用文化的力量来抓住目标客户。因而更多的利用文化营销的力量，包括各种晚会、时尚表演在小户型社区具有广泛的群众基础。
2、小户型营销推广概念解析
小户型尤其注重概念推广，制造市场热点、树立市场形象，提升物业价值，吸引市场注意力。
1) 小户型推广概念
概念 基本特征 代表楼盘
Studio 小空间个性化办公、居住 财富广场B栋、欧陆经典
SOHO Smalloffice&Home office的缩写，居住办公 建外SOHO
Loft LOFT英语的意思是指工厂或仓库的楼层没有内墙隔断的开放式平面布置的住宅 嘉铭桐城、金谷1号
Solo 精准居住空间、原本的意思是指独奏、单独、单飞。在这里，它指的是超小的户型，主要的定义要素是：每套建筑面积在35平方米左右，卧室和客厅没有明显的划分，整体浴室，开敞式环保节能型整体厨房 绿景苑SOLO、金茂、金茂礼都
Montage 以小户型面积标准为基本设计单元，可按积木式自由组合（即α—room ） 空间;蒙太奇
MORE Mobile Office Residential Edifice的缩写，就是移动、办公、居住 。
Condo 功能延展；国际condo标准的阳光生活；轻松、自由、浪漫，邻里互助；最大限度的分享和参与 丽阳天下
2) 小户型推广概念案例
STUDIO ——财富广场-B
STUDIO概念：在英文中的意思是工作室，在国内属比较新的产品类型，在国际上也没有形成定论。概念要素包括：针对中小型服务企业—— “发展中企业”；相对于写字楼面积更小；对地段要求较高、交通方便、周边配套设施齐全；灵活小巧的空间设计；共享一流资源，包括共享律师、共享会计师、共享秘书、专业全程代办公司注册；商住两用等。
消费群体：STUDIO的消费群体，是所谓的“发展中公司”，这些公司一般的规模在10 人以下，尚未形成强大的经济支柱，又迫切需要发展并注重形象。此类公司一般为服务性行业，靠“脑力”经营。比如创意行业、贸易、信息咨询、网络行业、商业艺术行业、媒体行业、摄影、漫画、音乐、软件开发、设计(包括网页设计)等新兴行业。
典型案例：财富广场B栋。财富广场根据后工业时代无限事业空间（OPEN HOUSE）项目形象定位，项目在推广中的主题演变为“整体：国际商务窗口 深圳财富门户；B栋：国际STUDIO。”推广策略是先期以高档商务整体形象面市，统一形象，整体推广；后续根据A,B栋的实际市场表现，调整B栋形象为国际STUDIO，使B栋形象更加鲜明，营造形象差异，以加速B栋销售。A栋面向成熟期公司（大中型办公），注重办公形象与空间的使用效率；B栋面向知识型公司（小型办公），关注空间分隔与开放办公的均衡性。最终市场表现/客户认同是：深圳商务销售冠军、深圳最佳地铁物业、提升企业形象，一步到位的选择。
SOHO ——建外SOHO
SOHO（家庭办公）：一词起源于80年代的纽约，因艺术家云集而出名，那里风情独特，有纽约最另类、最有品位的商店、画廊和餐厅。后来有日本人在建筑中引用了SOHO这个词，即是“Small Office Home Office”的缩写，意为小型的、家庭的办公室。
典型个案：建外SOHO，位于长安街上，国贸中心正对面，是北京的商业心脏。 建外SOHO总占地面积为12.28公顷（东西长约760米），总建筑面积约为70万平米，地下建筑面积为19万平米，地上建筑面积约51万平米，由18栋公寓、2栋写字楼、4栋SOHO小型办公房及大量裙房组成，配套设施包括幼儿园和会所。

LOFT ——嘉铭桐城和金谷1号
LOFT概念：英语的意思是指工厂或仓库的楼层，现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅。LOFT发源于六七十年代美国纽约的建筑，逐渐演化成为一种时尚的居住与生活方式。它的定义要素，主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。
消费群体：LOFT是同时支持商住两用的楼型，所以主要消费群体包括个性上的和功能上的。作为功能上的考虑，一些比较需要空间高度的，比如电视台演播厅、公司产品展示厅等；作为个性上的考虑，许多年轻人以及艺术家都是LOFT的消费群体，甚至包括一些IT企业。
典型个案： 嘉铭桐城位于亚运村北苑路以东，地处新圈定的"奥运村"址的门户之上，北面是将由大陆和港台三方共同兴建、紧邻中心市区的多功能高尔夫球场；嘉铭桐城的半围合式建筑是国际知名设计公司---加拿大B+H国际建筑事务所大师之作。300米长的天然梧桐大道，社区最集中、最富有艺术气息的文化休闲走廊，此刻、即使不在法国你也能感受得到晨昏浪漫的梧桐之约，其实在嘉铭。桐城无论是林阴大道、还是会所概念下的文化体育设施或个性十足的ＬＯＦＴ咖啡屋……都是深藏在嘉铭。
SOLO ——时代SOLO
概念：原本的意思是指独奏、单独、单飞。在这里，它指的是超小的户型，主要的定义要素是：每套建筑面积在35平方米左右，卧室和客厅没有明显的划分，整体浴室，开敞式环保节能型整体厨房；公共空间也SOLO化，即24小时便利店、24小时自助型洗衣店、24小时自助式健身房等。
消费群体：SOLO的消费群体是年轻人，他们或是外地人，或是本地想独立的年轻人。共同点是：大学毕业不久，积蓄有限，但是收入稳定，渴望独立生活，通常有两次置业的心理准备。
典型个案：“时代SOLO”地处崇外大街新世界商场西侧，为崇文门新世界商圈的核心区域。以新世界百货，新世界万怡酒店、正仁大厦等为核心，大康大厦、廖氏文德大厦、金纶大厦及众多写字楼，各种餐饮娱乐设施组成了成熟完善、商务气氛浓厚的新世界商圈。“时代SOLO”位于崇外大街与即将通车的祈年殿大街之间，得两路之便利，同时也肩负着沟通两个商圈的责任。周边：商圈核心区商务气氛浓厚，周边被天安门广场、前门、天坛、明城墙遗址公园等所包围，堪称最具北京特色的商务区。主力户型在30-50平方米(建筑面积)，以京城写字楼前所未有的面积出售。可以以销售户型为基础自由组合，可大可小，可进可退。配合精准办公室所推出的“精英商务”办公服务模式，将公司日常事务性工作全部剥离出来，连同财务、法律等服务由“精英商务”办公体系一并向您提供，使您从消耗性固定资产投入、低频使用空间，行政人员聘用等繁杂的事务中脱离出来。

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蒙太奇(montage) ——空间蒙太奇
蒙太奇(montage)属设计原理。最突出的特点是以小户型面积标准为基本设计单元，可按积木式自由组合成各种中、大户型，甚至是1000平方米以上的超级户型。其楼内无承重墙，空间过渡没有任何明梁、暗梁。大空间平面（free plan）模式，所有蒙太奇的户型都是"活"的，客户在购买时就可以按需订做…。通俗地讲，如果你对户内的格局不满或更进一步，想实现户与户之间的合并，不管你对空间有什么想法，马上会被告知，在蒙太奇的积木式自由组合户型中都能够得到实现。所有蒙太奇的户型都是"活"的，客户在购买时就可以按需订做。
典型个案："空间蒙太奇"是现代住宅结构技术的革命；大跨度预应力楼板技术的使用；使楼内的墙均可拆移，没有任何明梁和暗梁；可以象搭积木一样自由组合各种形态的户型；二户并一户、三户改二户、半层做一户；甚至能组合出京城最大的1000平方米户型--一层做一户；也可以分割出京城最小的户型50余平方米。
Condo——丽阳天下
Condo概念：condo缘起（in America）:60年代以后发展起来的一种新兴物业形式，首先在美国立法建造；“任何集合式的社区，大家共有公共的部分而形成condo”；“ Condo为了使生活更为简易、方便，除了一般性的休闲设施外，更有加入餐厅、购物中心、娱乐设备等，有些更提供退休老人照护服务，使住入Condo的住户，更能自给自足”。
事实上，按照原有的 condo定义，目前我们居住的小区都是condo。时至今日，在美国condo已发展为一种高级商务公寓，主要用于投资，相当于目前深圳的酒店式公寓。Condo在发展变迁的过程中在物业的形式上有了很大的改变，但并没有改变它所倡导的精神。
典型个案：丽阳天下地处深圳市滨河路新洲立交东南角，阳光四季花园正南，紧邻新洲路和石厦中学。项目占地6731平米，总建筑面积61776平米，由2栋32层塔楼组成，其中1—2层为4500平米的商业裙楼，3楼架空，4楼以上为住宅。项目毗邻中心区，地理位置一流；周边配套成熟，交通便利，居家生活相当方便。
五、销售中采用的促销手段

低首期、低首付 中低档楼盘、小户型 零首期、买一成送一成等 缤纷时代、云顶翠峰、星桂园、仙湖枫景等 刚参加工作并有一份收入不错工作的年轻人 对首次置业者有很大吸引力 开发商资金有压力或楼盘销售速度慢时采用
X千抵X万、VIP卡认购 总房款较高的楼盘 内部认购期用的较多，变相的折扣 新街口、金域蓝湾等 较普遍的诚意客户 对于诚意客户效果大 主要用于选房或开盘时吸引人气
送装修 位置好小户型 装修套餐 心语雅园、金色都会、东方时代广场等 生活节奏快、收入较高青年，投资者 对部分置业者吸引力较大 排斥了不需要装修的部分客户
送物业管理费 普遍适用，最好是物管公司与开发商关系较密切的楼盘 买房送，或老带新送 海印长城2期、时代都会等 居家人群 实用，充分利用老客户资源为楼盘宣传，效果很好 由于物业管理公司的不确定性将给发展商带来一定麻烦
送全屋家电家私 中低档楼盘 送所有业主或特定时间购买的业主 金色都会、东方时代广场等 生活节奏快、收入较高青年，投资者 对首次置业者或投资者吸引力大 对逼定客户十分有效
抽奖 普遍适用 特定时段购买的业主 康达尔四期、新街口等 大众 对吸引人气效果好 对逼定客户十分有效
特惠单位 有部分单位缺陷明显楼盘 尾盘期 新街口等 对价格很敏感人群 对部分尾盘有效 有时反而适得其反
一口价 所剩无几的楼盘 入伙后一段时间 丽阳天下 对价格很敏感人群、投资客 不一定 开发商急于回笼全部资金，往往有较大让利，但如不能一举成功则陷入绝境
送保险费/律师费 开发商与银行关系较好楼盘 免交保险费、律师费 海阔天空 无特定针对人群 较小 由于金额较小，所以效果不大，只是一种辅助手段
买楼收租 地段有投资价值的楼盘 有一定的反租或投资回报率 金茂礼都、东方时代广场等 投资客 提高楼盘价格 若没有得到投资客的追捧即失败
折上折 普遍适用 用于开盘后，针对某种户型或某楼栋 新街口 诚意但未能购到低价单位的客户 对其针对的对象促销效果好 其实是一种变相的降价，用于弥补层高引起的价高
节日大礼包 普遍适用 逢年过节 新街口 诚意客户及新客户 对逼定诚意客户及吸引新客户的效果都很好 还可为现场吸引人气
送购物卡/消费券 适用于发展商有相关资源楼盘 一定时期内购房送可用于大商场的购物卡 时代都会 喜爱消费的青年/小户型业主 对逼定客户有效 与知名大型商场/企业联盟，间接可以提高楼盘形象
六、小户型活动集锦
1、游园会
2、烧烤野餐会
3、音乐会
4、化妆舞会
5、水果节
6、异国风情节
7、咖啡节
8、红酒节
9、大盆菜
10、美食节
11、文化休闲节
12、刨冰节
13、装修讲座
14、美容讲座
15、抽奖活动
16、跆拳道活动
17、经典电影回放活动
18、欢乐家庭游戏赛
19、交友PARTY
20、节日PARTY
21、摄影展
22、艺术画展

tangren.jiang

谢谢。。。

农夫三拳

1、现在小户型住宅发展趋势

    （1） 面积功能全，小三房两厅为永恒的户型

    小户型住宅的主要特点是面积小。一般三房面积为75平方米，二房面积为65平方米，一房面积为45平方米，同时功能齐全，客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台等套内功能完善，动静分离。目前市场供应量以二房、一房为主，但从长远来看，由于家庭结构的关系，小三房两厅应是一个永恒的户型，也是未来需求量最大的一种户型。

    （2） 结构合理，使用率高

    小户型住宅因为面积较小，要求采用纯框架结构，方便间隔，墙体材料要轻而薄，窗台为大凸窗，书柜、衣柜尽可能入墙体，以便室内空间更加的宽敞。同时，在户型设计上要求越来越精致，项目的居住主题越来越被重视，包括对项目小社区的文化要求。

    （3） 目标客户承接面广，以知识型的年轻工薪阶层为主体

    深圳是一个年轻的城市，高科技产业迅猛发展，大量年轻的知识精英涌入深圳，逐步形成了一个收入稳定且逐年上升的知识型工薪阶层，他们是首次置业者的主体。

    （4） 总价低，付款方式灵活

    对于许多工薪阶层来说，特别市对于年轻的知识型阶层，他们有能力承担每月的供款，但首期款的十几万、二十几万元，对于他们是一笔不小的负担，所以总价必须低，特区内的中心地带要在40万元以下。

    （5）向繁华区域周边发展

    从小户型的供应区域来看，虽然各行政区的中心成熟区域占了绝大多数，但已不仅仅局限于此，小户型已开始有向泛中心化区域发展的趋势，这些区域的特征是距离中心旺地有一定距离，周边的生活配套也不尽理想，但这些区域物业的价格具有绝对的竞争力，同时他们未来有较好的发展前景和升值潜力，因此这些区域的小户型物业也常常会受到市场热烈的反馈。

    （6）一次性装修，档次中等偏上

    在早几年的小面积住宅的装修档次都比较低，对于现在在售的小户型，在保留一次性装修的基础上，装修应该再上一个新的台阶，建议中档装修的每平方米的价格应为350—500元/平方米，部分可考虑配套较为完善的厨卫设备，客户购置少量的家具即可入住。

    2、 市场总结

    所谓的小户型住宅其实是可以分为两类，一种是带有公寓痕迹，居家、投资两用的楼盘，另一种是以居家为主要目的的小户型住宅。目前，小户型住宅项目项目虽然多，但销售并不困难，绝大多数小户型的销售都比较火爆，有些项目甚至在内部认购期发放的认购号就已经超过了项目的总户数。

    但是，目前的小户型住宅项目虽然比较受市场欢迎，但是同质化现象比较严重，差异化特征并不明显。这也就给今后的小户型住宅项目提出了要求，在项目的建筑上，除了在布局、户型设计上需要改进外，在细部处理、配套设施、楼盘包装等方面也需要提升，只有不断改进和提升，小户型住宅市场才不至于萎缩，那些率先进行“更新换代”的楼盘，则成了市场上的领头羊和佼佼者。

    另外，开发小户型住宅，一定要在合适的地段开发一些符合地段要求、消费特点，且建筑风格超前的小户型项目，才是可行的，开发商要对地段周边情况作出详细调查，仔细论证基础上，再做出精确的市场定位绝对不能盲目跟风。

    在未来几年内，小户型住宅的市场空间仍然是令人心动的，但这有赖于对产品的不断的更新换代，产品的简单重复和同质化是没有希望的，对于市场也无异是灾难性的无效供给。

wangliying

楼主慷慨！！！