面具下的babi

我国城市发速度加快是专家们在论证房地产业兴旺发达最有利的证词之一，尤其是对于我们这样一个农业大省，城市化的市场将更为可观！引用师大一位教授的话：“我省目前城市化水平只有不到30%，目标是40%，也就在未来的短时间内，以10%乘以我省目前的家业人口数量，造就的将是三四个郑州市！”，话没有错，可是遍观国内目前大多数的中小城市的城市化，大多数却面临着 “土豆进城了，快准备框”的建设性质粗劣。这种现象也并非中小城市独有，大城市中效区城市化产生的大量农业人口安置同样存在这样的问题，许多安置村变成了“三不管地区”，房子建得漂亮，里面的生活却仍然与城市格格不入，这样的城市化遗留下的病根，要到何时才能解决，再到下一次“旧城改造”吗？在郑州市房地产市内大家为着一块蛋糕争得头碰血流的时候，大家不如往农村看看，往那些小县城看看！
    城市的发展很大程度上可以称作是建立在房地产业发展的基础上的，既然有了市场那么为什么这个广大的小城市房地产市场迟迟没有得到人们的重视，是市场本身有问题，开发价值不大吗！让我们来分析一下：
    首先，小城市居民房地产产品消费特点有区别人大中城市，小城市因为地价及建造成本原因，建私房是大多数人的首选，当然也与我们老祖宗“置家产”的思想有关系；随着县城内核心区域的数量减少及地价的高涨，这个趋势逐渐向城郊发展，依靠一辆自行车、摩托车就能轻易解交通问题，这种置业方式越来越受人们追捧；与一般大中城市不同，在县城拥有房产几乎就成为当地人的身份名片，几乎略同于城里人买别墅了！
    在房屋产品方面，这个大家都有一个感性认识，小城市的的“盒子建筑”，“厕所建筑”比比皆是，大多数是一个模子倒出来的，只要能做生意的，都是“上住下商”型；产品区别主要依托房子的高度、面积、内外装修水平三个方面，在房子多了的同时，卫生间、厨房等细节部位设计出问题是这类房子的通病。这里有一点要提出来，当地人并没有觉得自己的房子如何没有特色，如何不好用，想想逢年过节大帮亲朋好友走访，房子大的优势就明显了！相对于我们所说的“单元套房户型”，当地人也有自己的看法，除开面积小和“不够气派”，其好用是没得说的。好的东西自然有人想要，缺乏有关的引导、规定，这类房子出现做出个寺庙状、盒子式也在所难免了，但人们对有内涵的建筑期盼是显而易见的。
    在市场消费者这一块，主要有三个置业群体：一个是县城内各企业部门、单位的居民，其中身份涵盖社会上的公务员、企事业单位职工等等，随着福利分房的取消，绝大部分人的二次置业选择了建私房，由于相应的商品房开发滞后，建不起房的居民大多数只有继续在八九十年代甚至更久的房子居住，两极分化较为明显，按照笔者的朋友圈子分析，实际上这部人消费者的消费力及对产品的认知是最稳定最可观的一群；第二个主要消费群是本地的老居民，以从事人体经商及其它职业为主，大多有私房，但居住质量较差，该部分消费者凭借长期居住在县城积蓄较为可观，即“家底子均属不错的”，但因为城市老区改造难度较大，加上受自身经济实力所限，这部分居民落在了一个“高不成，低不就”的地步；第三部分是目前人所常称的“擦干腿上泥进城”的居民，很有趣的是这部分居民是县城经济等方面均较高的一个群体，其大部分在原居住的乡镇（村）享有较高的声誉，属于“能人”行列的，这个群体情况最为复杂，据笔者平时的留意，我将其分为三类：
    一类：各地方的“精英份子”，其大多是通过个体经商、办场积累了足够的财富，且社交较为广泛，其业务活动大多在县城进行，其在县城置业属于发展和彰显身份双重需要。
    二类：地方各政府机关、部门、事来单位职工，这部分消费者中的许多将来都会进入县城工作，工作调动大多局限在本县内，其在县城置业目的无非有二，一是本身知识层次较高，喜欢城市生活，二是工作需要。
    三类：其它消费群体，这其中包括向往城市生活的乡镇居民；儿女在外，在县城为父母置业的消费；投资客，在县城拥有物业，保值可能较大。所谓城市化这部消费者可能是最直接受益者，只要资金门槛适当，市场是最有潜力的一块。
    分析目前县城房地产市场大多没有真正拉动起来的原因，除开消费本身的因素，笔者认为以下几个方面是最主要的：

一、 市场受关注度小，开发模式相对滞后：本土开发机构往往边学边做，带有一种建一栋房子是一栋房子的思想，对市场的分析做的工作较小，再加上受本身实力所限，无力承担大的风险；而市级、省级开发机构则主要集中在大中城市，似乎不暇顾及县级市场；步步高边锁超市的成功其实也可借签到房地产市场来，不说包围城市，占领县级市场对企业长期发展将是相当关键的，市场有了，关键是如何做，以引导消费为例，其实在郑州，引导一个较为理性的房地产消费观难度开发商心里都有个数，而相对在落后的地级市场，可塑性更强，机会也更多。
    二、 政府机构扮演的角色发挥不够：城市越小，地方越偏，好像我们的ZF职能就越见不着一样，俺出身一个农村小镇，乡亲们建房除了交点钱，哪有人管你，想建什么就建什么，到了大一点的县城大多也是如此，更有甚者，比如新密，全城房子几乎是清一色的八层，没到了沿街也要修几间房撑门面，满足“规划要求”，外墙清一色的白色釉面砖。在越来越多的小城市发展起来的时候，缺乏一个宏观管理者。
    三、 市场容量及地方消费特点因素：可以将小城市人民的置业称作叫小农经济，各人管各人的事，自扫门前雪！多了就成了堆砌！人们的置业观念将看来可观的房地产市场其实变得很少，规模开发的价值不大，这也就也了为什么没有人去组织到县里面做一个品牌小区出来了。较大中城市而言，小城市的流动人口较小，且大多是从各镇集中而来，所带来的消费有限，但是我们也可以看到，随着一些乡镇人民生活水平的提高，许多居民会定期上县城采购，优惠的价格、丰富的品种、还有那种购物的感觉都是理由。

changzhao1516

战略的讲，没有县城的发展就没有中国的崛起，县城是农村向城市发展的接合部或过渡期。

hanqingwudi

县级市场是未来房地产市场的新的热点，但是现在利润好像低了点，在有能力做一线二线城市市场的时候，难得有KAS去县城做战略转移！

wuyepiaoyi

值得关注，我所呆的这座城市房地产市场貌似正在要进行一场剧变，政府的干预越来越多了，代理开始感觉到压力，我们的市场开始向小地方转移，相信不久的将来县级市是将来中小型代理公司的主要战场。

围城

其实要改变小地方建设性质粗劣，建设开发后成为“三不管地区”的问题，关键在于当地ZF机关的大力协助，如没有ZF的投入及辅助，这个问题是无法解决的。当然，反过来ZF会考虑在小地方投入当地金库中“有限的银子”，又出不了政绩，那么就没有“银子”再挥霍了，那还不如在大城市或县级市花费心思，来得有的放矢，落地有声，又能出政绩，升官发财。

所以要解决这个问题，不是一天两天可以解决的，关键在于中央领导班子，什么时候进行体制改革，也只有到那个时候才能解决这个根本性问题。

pengzhong666

2楼真正了解目前地产市场吗？建议大家去看看碧桂园发展规划，他就是在做战略转移，目标就在2、3级城市，个人认为2、3级城市现在的开发利润远比1级城市高，这是现状也是地产业发展趋势。第一季度全国成交额上100亿的只有碧桂园和万科两家，而万科靠的是优惠措施而吸引人气得以有此成就，但碧桂园不同，高瞻远瞩的眼光让他得到了不少市场份额，这是实打实的能力表现。虽然县级地产远没1级市场成熟或正规化，但前景广阔、市场容量大，自然开发商前而往之！

caomming