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感谢各位的厚爱，由于我是边写边发，所以有点慢

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踩盘经验中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。) \; G5 P& ^2 ?) K
   一个礼拜过去后，营销经理（以下称王经理）交给我一个任务：去踩盘。于是接下来的日子我都是在外面度过的，一般是上午在公司，下午就去踩盘了，我拿了个包，带上纸和笔，就一个一个楼盘的踩，一般一天一个或两个，有时候几个楼盘是挨得很近的，我一般踩盘所登记的内容有：发展商、代理商、价格、装修标准、物业管理公司、物管费、户型、装修风格等，完后，我会绕小区走一圈，看看园林有没有什么特色，特别是有些小区有些区域景观很美，很特别我就会记录下来，到了第二天早上，我就会把这些资料简单得整理下，然后附上本人的意见。
4 U" T! D3 z( e" w房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案    我当时没想到我的工作就这样在无声无息中开始了，没有所谓的培训和领导交待，和新人入行指引等，我完全是摸着石头过河。就这样，踩了将近一个月，我把踩过的盘全部整理了下，做了一张各楼盘对照表，并附上自己的想法。我把整理完毕的资料打印了一份给王经理，他没怎么说，只是说把踩盘的资料留着，就这样，踩盘算告一段落了。

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开盘前奏▓▓房策天下（地产思想库）5 v# y+ v/ c; k
离公开发售还有一个多月，开始准备以下工作了
9 f; X+ E3 r, }+ x4 E: T▓▓房策天下（地产思想库）1、        确定广告公司
8 d5 p, Y" F; J4 z0 _www.swotbbs.com招标，一共有四家广告公司应标了，包括两家4A公司，接下来就是安培广告公司来我司提案了。在公司会议室里，对面坐着广告公司人马：一般由设计总监、客户总监、品牌总监等，我司有总经理、王经理、我，设计总监对事先挖空心思的构思PPT在投影仪里即生动又激昂的描绘了一番，我听完蛮有感触的，可能是我第一次听到比较完善的广告提案，以前没接触过。，期间，我主要做了记录，顺便给领导砌茶，（谁叫我是个小罗罗呢），就这样两天，四家广告公司提案完毕；过后，公司领导和王经理确定了两家比较切合我司项目的公司，让他们再完善下，下次我司会登门再探讨。约过了一个星期后，总经理、王经理，顺便捎上我，去两家广告公司，其中，一家广告公司前后提案没什么深入，而另外一家稍好，但两家都没有和领导的肯定，最终还是定了最后一家，希望在合作过程中，再发挥了。

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2、        媒介、宣传房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案& j0 ]& ~& k1 ]$ Y
宣传方面，主要以平面广告，包括报纸、宣传单页、室外广告，车身广告等为主，在开盘前一个星期集中力量在当地主要媒体（报纸）头发1/2版、正版广告，并在前往项目的主要路口（交叉）投放灯箱广告，给人以视觉冲击，并在经过我项目的公交车投放全车身广告，以扩大目标消费群的知晓力。另一方面，找了几个媒体的记者，开了个记者会，让他们来现场实际体验一番，并介绍了本项目的各方面的优点，希望他们能在报纸，电视上“造势”（当然这里面也是要给红包给记者的，中国就是要腐败的，这也是我上班来第一次看到递红包）房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案- y2 M4 _% z# @0 t% A
3、        销售中心布置
5 o* p+ k& ^& x5 y( p) O8 M中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。销售中心内部装修，内部布置、音响设备、办公设备等等布置
7 i  e$ ~) ~! z* H9 K) f& |www.swotbbs.com首先，就是购买办公设备了。由于公司人手不够，于是，王经理就指令我去购买了，我就直奔家具中心了，那时正好是春夏之交，天气热得很，我在家具中心恍荡了约一个多小时，买了30来张销售前台的椅子，交完钱后，就直接回来了。货会在明天上午送上。▓▓房策天下（地产思想库）% z; w, l# q; v( c: }2 N
音响设备装置，试音，调试；
% U" x: N# T1 W% R+ c# P! C. g房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案摆放办公设备至最佳位置，并贴玻璃防撞线等细节的事项
7 e! K0 s: E+ Y( {& y/ I, F# a房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案        摆放模型，调试灯光效果等
6 w  e  u- {8 }3 y- o房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案        整个销售中心清扫

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4、        购置室内绿化
8 m7 u* x1 d  R, s2 t1 l1 }% Z8 [▓▓房策天下（地产思想库）那天，天气更热，每个人的心情也不是很好，总经理对王经理说，你叫个人跟财务一起去买绿化吧，王经理他说走不开，那就叫我去罗，我二和尚摸不着头脑，那就从命了，谁让我是小兵啊，于是我们三人（还有一个司机）驱车前往市郊区一个很大的花丕市场（约一小时路程），我一下车，整个眼前一亮，我还从未看过这么漂亮，这么多的花、植物阿，不过很扫兴，没时间观赏了，我对植物也不敏感，所以也不知道怎么选，就选了些大颗的比较散的植物，还有挑了一些花（开盘那天要摆的），整整买了三个小时，完后装了一大卡车，这时已经是晚上8点多了，到达项目时已经是九点多了，但是找不到任卸货；这是我的手机响了，是总经理打来的，他问植物买回来没有，我说没人卸货。约过了2分钟左右，一个大块头（后来才知道是保安队长）过来骂我了，是谁在老总面前打小报告阿，他明显是针对我的，我那时，本来就一肚子的火，所以我也跟着跟他理论起来，我冤啊我；生平第一次这么委屈；后来，还是王经理过来调节，最终把保安叫来约20几个，把植物卸下了，就这样，不愉快的一天就过去了，也是我开始认识到，在学校里，学不到，在社会这个大砸锅里的“人生险恶”，（这在以后发生更多类似的事件，把社会的丑陋演绎的淋淋尽值。

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5、        楼书、宣传物料的设计制作) |7 f! x3 U6 c* y9 d
项目LOGO的提炼花了半个月，当初选的广告公司并不争气，我们要求它们换个风格，而他们老在上面修修改改，把王经理给气死了，然后，每次，广告公司送稿过来，王经理都会否决；搞得广告公司也晕了，最后，王经理给了个范围给他们，让他们再发挥他们的优势去改；可能也就是给了个范围给他们，搞得最后这个广告公司老跳不出去，做出来的东西，死气沉沉的，这也可能跟我们有关，毕竟，他们是要为我们服务的。LOGO一定下后，楼书的格式、内容、版式也就差不多就定下来了，还有，就是一些购楼须知之类的资料的确定，最后定稿送印刷厂印刷，这个印刷厂不是广告公司的，而是王经理的朋友的（后来才知道的），真是肥水不流外人田阿。
2 A: M6 g7 j4 r# A5 B- w; Iwww.swotbbs.com6、        样板房▓▓房策天下（地产思想库）. o8 }( R+ e) @) l) c
临开盘就只有一天了，可样板房和通道还没出来呢？ 怎么办，那就抓紧时间赶出来吧，动用所有可用的人，把财务部的、预算部的人都拉上，摆放家私、电器阿，打洞挂窗帘，铺地毯阿等等；完了之后，还发现缺了音乐，于是，这个任务又交给我了，我跑到最近的商场，买了两个CD机，顺便买了几个CD碟，奔回来后，就把机子给摆上了，听着CD机放出来的沙克斯，心情轻松多了。好久没听到这么舒畅的音乐了。最后一道工序：清扫。
3 q9 }- `# r" X7 _3 a  c' swww.swotbbs.com到这里，我发现，我不知道是在做什么，好像就是有什么事情发生了，就有你去做，我也不知道我的位置到底是做些什么，糊涂中……

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7、        开盘活动布置房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案1 d8 {( ?- g1 Y( }! C( p
明天就要开盘了，那总得有个仪式吧，于是就找了个礼仪活动公司，让他们搞个开盘的仪式，礼仪公司下午就开始布置现场了，并给了份活动流程表给我们，一切就绪，就等明天开盘了。  a+ t' }0 X9 Y1 d5 D
小插曲：沿路途要插小刀旗，于是领导又叫我去找公司弄这些了，我找了几张卡片，（之前这些公司来做过业务的，所以有很多卡片，到现在派上用场了）打了个电话过去，并比较了下价格，最后定了一家价格适中的公司，我对他们说，我们明天就要的，他说来不及了，那我说那就算了，他又说，我们尽力吧，第二天，他们如期而至，并把沿路途插得要迎接毛竹席似的，气氛就出来了。（这件事以后出问题了，就因为是我经手的，没经过其他领导的批准的，这又使感到社会的复杂了，我也在这一轮又一轮的人际关系中，被击中……这些后面再谈）

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开盘当日房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案2 i  Q2 u. Y( f; P
  开盘当日，我们部门早早的来到项目现场，天还是刚刚亮，天气不是很好，这也与以后发生的事情埋下了胡笔。8 G* [6 Q: p6 I9 a) X
   王经理穿得笔挺笔挺的，西装革履；由于本人不太喜欢穿西装，再者，穿在我省上也不好看，我就穿了件衬衫，下穿休闲裤，脚蹬牛皮鞋，擦得特亮；陆陆续续的，相关领导，包括有政府部门的，电视台，报纸等记者也都来了，现场来了很多看楼的，也有买楼的人员，也有看热闹的阿叔阿婆的，来得人还可以，蛮多的；该来的都来了；到了9.00，仪式正式开始了，首先，有老总致词，老总激昂的言语说得在场的人心热热的，很有一股买房的冲动，那天，那套音响的效果还真不错，那个声音在空中飘荡，久久不会谈去，余音妖娆；完了就是一些政府部门到场祝贺，并拍照留念之类的，最后在一声礼炮巨响中，开盘了；中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。9 f" c' l, G1 J7 B9 t, h/ v
买房者出奇的有秩序，一字排开，等待进入销售中心认购，队伍排得也够长的，我那时候不知道里面不知道有没有托之类的，当天销售业绩还不错，认购了80来套，等到销售中心的人陆陆续续的离去，领导出来发话了，今天非常成功，晚上大家一起去酒店吃饭，大家可高兴了；但是我们部门还不可以走，我们还有每天的售后例会。
0 Y9 j/ l6 b5 z$ ?0 F中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。例会上，要求销售人员各自发表在销售过程中客户反馈的问题，还有什么需完善的地方，并统计成交套数，预计明天可能要下定的客户，下定客户的职业，工作单位等统计。

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楚境大哥：
5 _/ T$ E) |( J* l. r中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。对于下层做事的，做多了可能也会错多，不做绝对不会错，顶多给人个印象：此人不会做事。我的忆述的整个核心，就是这个社会的复杂，我在这些年间，总是跳不出，好像被困在鸟笼里面，所以我想大家帮我分析分析，我该怎么去做？

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进入漫长的日子
; w/ o' i; i( r$ U/ H开盘过后，就是漫长的销售过程了▓▓房策天下（地产思想库）  [9 X) n7 l) R, V& K4 G5 z; ?0 {
公司原先是想成立自己的销售队伍的，但考虑到培训、组织等费用和时间的问题，也有当时时间紧迫的原因，于是就找了间代理机构，有他们负责策划同销售，他们拿取代理费；这样子，我们部门就退居二线，算是做一些售后售前的一些工作了。
' w: u, l3 u/ F! K) O( R+ _7 i房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案代理商一般在每期的公开发售前，他们会出一些方案过来，给我们部门参考，而且会有一个会议的讨论过程，最终会有一个意见，然后，我们会把这个方案传达给董事会，董事们（我们公司共有六个董事，有三个是占较多股份的，另外三个是陪衬），这个过程一般都要很长时间，因为各董事的意见不是很合很统一，所以有些事情要拖很久才有结果。
& r8 F( x2 _! K房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案代理商人员驻场：十几个销售人员（有高级销售人员，也有普通的），销售主管，销售助理
2 ]$ @$ m5 p7 n0 `% j中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。还有销售总监、项目总负责人，这些一般不驻场的，偶尔会过来视察一番。
3 l$ t5 i2 _& c1 L中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。一般销售的过程房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案3 ^# B6 \1 H- {5 i$ K
销售人员负责接待客户，带客看现场，谈判过程，落订，交钱，签订认购书，复核，这个过程中，只有交钱和复核有我司参与，其他的就全部有代理商完成了。" P4 ^- T, N. f7 T
作为销售人员，他们是按总销售额来计业绩的，不是按套，他们公司也有一个比较严格的考核制度，每个月最后一名就要被淘汰，竞争是很残酷的；所以对于每个月末，业绩较差的人员，就会使劲各种方法，使自己不会垫底；他们会想尽各方面的招。这里我做一个简单的描述：A、他们会向发展商申请折扣（当然是客户书写，其实际上是他们告诉客户去写申请的）B、 他们会向客户输导各方面的信息，包括一些根本没有的信息，比如可以提前交楼阿，可以自行打通阿等等；C、与客户勾结，签订认购书后，又取消合同签约（这些是我之后发现的）等等；D、提供不对称信息给客户，比如屏蔽掉好的单位，拿出不好单位，逼人下定，说你再不下定，就没了等胡人的话（销控是有代理商来把控的）。