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原帖由 峰 于 2008-4-20  17:05 发表 房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案% b: p% a+ F* i* E
上面的那个网络图和横道图是实际工作中的计划，做计划的时候考虑了很多统筹的思路。www.swotbbs.com" C' f- t" h3 e& f# K  g
因为这个项目对开工时间的要求非常高，而策划代理招标、产品定位、成本控制等工作都必须要做，所以只能通过统筹的思路，以多支付 ...

% a2 B/ |8 M1 H. f% P: M" Y) Y( k9 jwww.swotbbs.com看得出来：
5 y& _. n& O9 d+ X房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案１－时间要求非常紧迫；
% Y5 x! n5 d. P& A* K1 Z▓▓房策天下（地产思想库）２－与设计之间的关系密切；
( Z1 y0 r- G5 X1 |# ~+ g中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。３－与施工单位应该也是有过合作和默契；
/ z/ G3 g) M- I) Z7 d４－与外部专业部门的关系密切；房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案9 C" m+ t9 |% y4 ^
５－打破常规的逻辑关系的地方很多，必然也意味着这些环节增加一定的成本，但统筹考虑整个项目围绕销售的时间安排，这样的成本支出是值得的，但正如蜂所说，不能生搬硬套（仅仅限于不是很复杂的、相对单一的住宅产品，往往开发商的住宅开发项目都几乎是这样来安排），对于大型的复合地产项目，业主方的功能定位复杂，规划及其他部门的要求复杂，一般不能套用这样的逻辑安排。中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。( Z3 y5 T5 i$ C5 K
６－对于大型的复杂项目而言，地质勘察有可能分初勘和详勘两个环节，在与设计不是很密切的情况下，勘察工作尽量早安排，但往往又受限于规划总平的确定，但对有桩基的项目而言，这个环节对总工期或关键线路的时间影响相对较小。www.swotbbs.com3 M+ g) H, q4 i
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另外，就工期压缩的基本思路而言，总结起来就两点：打破常规的工作逻辑关系（意味着潜在的风险），变先后为并行或搭接，以及压缩工作持续时间（如设计工期、招标时间的压缩等等），两者都意味着所涉及的环节的成本的增加——设计费用，请客吃饭送礼等等。当然还有”违法“操作，如，施工许可证尚未拿到，现场即行施工，很常见，呵呵，当然风险也很大，看关系了。& t5 u9 p7 i6 K0 Q# s# {" [( f

6 h" x& K9 k% q# z- D# g7 f4 W5 ~6 a中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。乱说一气，不对的地方请指正。1 h& g6 P. _, l0 R2 t5 O
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说实话，本人做的项目主要是一些大型的综合办公和商业综合体项目，工期长，在前期的工作的逻辑关系的主线上，还真是没有蜂所提及的住宅项目走的这么深，呵呵。
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6 z0 U3 Q7 A# \6 {[ 本帖最后由 10187452002 于 2008-4-20  17:55 编辑 ]

峰:)

101兄弟果真厉害！佩服！中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。0 ?- K3 y& g( J& ^8 }, s7 g/ r' w
说一下这个网络图制作中的一些问题。
& S3 H0 w* }! I9 S% h1、问题一：正常程序是先做市场调查、产品定位、客户分析、规划建议，然后才是方案设计。
9 H- j' z3 ]' G9 }* w& qwww.swotbbs.com但这个项目对时间要求非常高，正常的营销策划代理招标周期需要一个半月时间。这显然不能等待。▓▓房策天下（地产思想库）. L8 K' o! U% W
因此，开发公司在做这个计划之前就已经完成了初步市场调查和产品定位，并在产品定位上反复探讨，等大方向确定后，才开始制作此计划。
. ?: B5 I2 S! ^6 o1 Y9 C2、问题二：建安成本控制和优化是一般开发公司在做计划时不专程考虑时间的，这一点是很多项目开工时间一拖再拖的一个核心原因。这个项目时间非常紧，自然不能再让这个工作成为关键线路上的工作，所以要打破常规，把控制做在前面。
% x$ ^9 t& N/ q/ r: uwww.swotbbs.com方法：A、在方案设计时即考虑尽量减少户型种类，尽量考虑套用图纸。比如说：一共30栋楼，可能一共就5栋楼不一样，其他25栋都和这5栋楼是完全一样的施工图纸。这样可以避免失控。5 t9 A. X; E  V5 l
B、套用图纸最多的那种类型直接开始施工图设计，将来的方案调整和初步设计审批后的调整，尽量控制在其他一些楼房上。这样一来，尽可能地避免返工。当然，这也要建立在对当地规划非常熟悉并与当地规划部门的关系非常密切的基础上。然后，针对这一栋楼直接开始成本控制和优化工作。中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。; U) c1 u$ A' t. \3 [  Q
3、问题三：施工单位的选择问题。房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案  m& Z  g; y+ p( I( ]
常规的施工合同分三类：一是固定总价合同；二是固定单价合同；三是固定下浮率合同。
, ?, J% G  x7 Y房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案三类合同需要的时间是固定总价合同最高，效果最好；固定下浮率合同需要的时间最少，效果最差。
* q5 T, ?+ L0 k2 ]0 V& b8 N▓▓房策天下（地产思想库）这个计划考虑的施工合同是：已做成本控制和优化的楼房直接采用固定总价合同，而其他楼房采用固定单价合同。
0 Z: T. i' H+ t' F" [中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。这样一来，在该楼成本控制和优化进行的同时就可以开始施工单位内部招标工作，优化结束后不久，施工单位即完全确定下来。
5 _2 `- w! ~4 Z% J& d8 F# i房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案4、问题四：前期手续办理问题。房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案3 Z4 p# Q( ]  W/ }( M+ _
这个项目所在城市在前期手续上采用的流程是：资质办理——立项——方案竞选——建设用地许可证——并联审批（即扩初设计）——建筑工程许可证——施工图审查等四项审查——招标——施工许可证（即开工手续）。www.swotbbs.com$ q) B3 l$ U( V% \  ?
严格来说，建设用地许可证办理结束后方能申报并联审批手续，即建设用地许可证是并联审批申报的紧前工作，而事实上，由于开发公司与审批单位关系较好，可以先让并联审批先运转起来，待建设用地许可证办理结束才拿并联审批意见。这一层逻辑关系，在网络图中并没有表现出来，如想表现，需要在并联审批事件中增加一并联审批通过，而建设用地许可证成为并联审批通过的紧前工作。
" W# S5 J7 |# s" \, g: q+ ~9 ^6 v5、问题五：建设工程许可证与四项审查和开标的逻辑关系表达。▓▓房策天下（地产思想库）2 O9 y! C9 T# J) T8 B. S
这是本人没有搞清楚的一个问题。
' I/ w/ b* H4 y4 p  F' O7 b! Ywww.swotbbs.com逻辑关系如下：施工图（建筑部分）完成后申报建筑工程许可证，办理结束后与全部施工图一起送至四项审查的主管部门那里，待四项审查通过后方能开标。www.swotbbs.com; [" e& h* z2 g! \- M; }$ S8 ^
请教101兄弟，这种逻辑关系在网络图中应该如何表示？. w* P$ Z6 C0 O+ U+ t* Y
房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案9 M- q; C: H7 V  ?% W# K. J0 }
补充：这个计划还有很多内容没有加进去。
6 {  E1 X1 s6 A( f+ c8 H4 `房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案比如说营销方面的内容，需要待营销公司确定后，由营销公司制订出计划后加入本计划。
; l5 H" a' t, [& }0 J$ I▓▓房策天下（地产思想库）再比如，这个项目也是有商办部分的，而且体量不小。这一部分的计划也涉及到桩基，为了成本控制，还需要打试桩，而此时的试桩非常可能成为关键线路上的工作。所以商办部分的计划，也需要等营销公司确定后，结合营销计划来确定。当然，商办的开工时间要比现在的这个开工时间滞后，具体滞后多少天，待计划确定后再定。
6 n. i+ b, i. J( J, o" W4 g( P( z& E中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。前期工作中还有很多工作需要做，这是由前期部的人员来补充完善的。
  }* a: n) M, L$ k7 t  Owww.swotbbs.com而工程部的也需要结合这个计划，把很多内容进行补充完善，制订更周全更可行的工作计划来。www.swotbbs.com/ X$ V  N( t2 B$ c
设计部也结合本计划，指定出设计进度计划。# q# X& X. H2 a' l
而这个软件有个很好的功能，就是可以把每个工作涉及到的资源都输入进去，这样可以根据资源状况进行调整，达到资源均衡的一个效果。
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2 W( [0 s! B4 {中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。非常期待101兄弟继续为我们讲解项目管理思维。
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# N6 ?) j6 c. T7 W' z中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。[ 本帖最后由 峰 于 2008-4-20  18:18 编辑 ]

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! B2 _3 y. A1 E9 Twww.swotbbs.com101兄弟果真厉害！佩服！
! }( K* \4 g9 G; V5 O中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。说一下这个网络图制作中的一些问题。. F; D8 I' k# p
1、问题一：正常程序是先做市场调查、产品定位、客户分析、规划建议，然后才是方案设计。▓▓房策天下（地产思想库）2 u* C4 ]" `0 b7 H* f2 n( ]+ |
但这个项目对时间要求非常高，正常的营销策划代理招标周期 ...

# D  r0 ^# s3 U! c3 F- h学到很多，尤其是设计房地产开发功能定位和成本控制部分。房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案! ]: b0 A; r$ @: D

2 f& c: @; H$ ~/ X6 D0 _你说的建设工程许可证是规划许可证吧，我前面理解错了。
7 ?; L3 Z3 \% ]; Z房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案www.swotbbs.com- {8 B1 M4 M3 f* Z% g8 \
就本人所在的地区而言，办理建设工程规划许可证需要满足的条件：
+ X8 ?2 Z8 L( i6 ^www.swotbbs.com房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案4 ~6 y' G7 S2 A4 a. i
办理建筑工程规划许可证所需资料
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        申请表一式二份（建设方盖章）；www.swotbbs.com# x; n4 d7 s7 H) C3 n
        建设方申请报告一份；7 }+ ]' P' G' E& Z, [
        建筑专业图纸及光盘；房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案4 @0 u: B( v# _' M$ e
        规划局设计方案审定通知中所要求的各单位书面同意意见；www.swotbbs.com$ S/ r' c* {/ Z3 L! v* v/ ^* I" X
        放大样成果；
" q% h* C6 j& j% C2 I: h中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。         初步设计方案审定意见；中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。' r- p' U# t: T( c/ {# w, S. j# F; W- Q
        规划局设计方案审定通知书中所列各种要求解决问题的书面解决文件；
% t0 {$ o* \5 ]5 d         所有书面文件要求扫描后刻入光盘。
+ a, G* x4 e9 Z( n2 g& X# ?1 c. ^受理单位：规划局% Z7 D) I0 Z$ B! f( X
办理期限：15个工作日www.swotbbs.com* J, d* W  J  Y

$ S6 C$ p2 k5 x; r( B6 [而办理建设工程施工许可证所需要的条件：中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。; K6 C* \( R, E- r

4 Q9 `1 ^' ]" A5 E5 A0 r         施工图审图中心文件审查意见书；
3 V) ~, r, g/ [' C" r房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案         施工组织设计监理审批意见（A3-1表）；
* W! f3 N# a9 A8 h9 }  q         施工及监理单位中标通知书；房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案  ^; {3 p* H( {0 ]
        建设工程质量监督通知书；$ J+ y6 W$ Y) M* i; {" o* j, ?* j
        建设工程安全监督备案证；
# v7 ?( Q* A! [/ I. uwww.swotbbs.com         建设方资金保函或证明；▓▓房策天下（地产思想库）& E  \: r" D" k  ^# D8 @
        消防审核意见；
) L) I. Z$ m4 u0 d7 cwww.swotbbs.com         施工队安全生产许可证；房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案( o5 r  E) F6 X  M* \. q+ w6 Q
        安全文明措施费支付协议；中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。. {6 a. W6 m7 R
        施工民工保障金交纳证明；/ w4 p( L5 m! f! L# ~
        申请表一式一份（建设方盖章）；
3 ^# L3 [% }5 A" `( B7 K▓▓房策天下（地产思想库）         防雷中心审核意见书；房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案7 ~! P9 ^# r6 H! H3 v1 v
        人防办审核意见书；中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。4 m0 O) J, d( O4 q3 ]
        环境评价意见书。www.swotbbs.com. f- F) t9 ~$ a2 l" h

3 h& u: x. S* R4 S$ [# Kwww.swotbbs.com在操作上，本地区有一个建设管理部门牵头组织的初步设计审查会议，规划、供电、消防、人防、排水等等部门参加，初步设计审查通过，在施工图经过各专业部门提出审查意见，汇总到规划部门后，方可获得建设工程规划许可证。房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案1 i+ {# j; a' o# u+ i
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在环节上，招标环节与图纸的审查，在有些地区似乎还没有完全衔接好，这样对建设单位而言，只要图纸满足其招标的深度，而不论图纸是否经过专业部门的审查（但是初步设计必须经过审查。否则没有招标所需的后续的施工图），就可以进行招标，招标管理部门似乎并没有要求提交相关专业部门的审查意见，这样招标工作与专业部门的审查工作似乎是可以并行进行的，各地情况不一样。; J$ z' {$ u2 r- A& ~) Q; `  J0 O! J
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严格来说，上述仅仅针对施工图纸审查的环节，还是提供一个流程图来表达吧。6 t" O8 \+ o9 M# s5 U

  @8 U2 u. T8 @; t1 |0 ~4 }6 U房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案[ 本帖最后由 10187452002 于 2008-4-20  19:25 编辑 ]

峰:)

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原帖由 10187452002 于 2008-4-20  18:07 发表
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在环节上，招标环节与图纸的审查，在有些地区似乎还没有完全衔接好，这样对建设单位而言，只要图纸满足其招标的深度，而不论图纸是否经过专业部门的审查，就可以进行招标，招标管理部门似乎并没有要求提交相关专业部门的审查意见，这样招标工作与专业部门的审查工作似乎是可以并行进行的，各地情况不一样。

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招标工作可以同步进行，但开标时必须要有审图处的审批意见，而审图处需要消防、抗震、人防审核意见。所以，在计划中特意列了个开标事件，以表达出相互的关系问题。
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: S7 E& @$ i' r; b漂亮！通过网络图和流程图的结合，更能表达清楚相互的关系。而所有这些都贴在公司员工办公室的墙上的时候，就可以让所有的人都紧盯目标，努力去达成。而股东和高管也时刻盯着目标去授权、监督。www.swotbbs.com6 n5 e" ?  U1 K, j$ h
这就是科学的管理工具带来的好处。▓▓房策天下（地产思想库）3 ~  G4 N5 j) d2 e  {; G
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[ 本帖最后由 峰 于 2008-4-20  18:33 编辑 ]

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原帖由 峰 于 2008-4-20  18:22 发表
1 ?, z2 @# P% C
  T- A, y% f7 B+ i+ A' v招标工作可以同步进行，但开标时必须要有审图处的审批意见，而审图处需要消防、抗震、人防审核意见。所以，在计划中特意列了个开标事件，以表达出相互的关系问题。

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这里的关键是开标时要否专业部门的审查意见、图纸审查机构的审查证书。严格来说，应该是有审查意见才能开标，但往往这样对项目拖延的时间很长。本地招标管理部门与专业部门审查还是有一定的脱节（这样的脱节应该是默认的，否则时间上太耽误，而且最终施工许可证的办理可以避免这样的脱节，即使有风险，也是建设单位的内在风险）。就规划许可证而言，应该是各个专业部门对施工图的审查意见提交给规划部门以后，才能办理。但图审机构对施工图的图审证书，在本地并非规划许可证办理的输入条件。9 z4 q+ n, j" _7 V9 h
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[ 本帖最后由 10187452002 于 2008-4-20  19:05 编辑 ]

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关于试桩，建设单位往往从成本的角度出发，试桩就是工程桩，这样，试桩图就必须在总平确定后才能出具。试桩的方法应该是建设单位进行成本控制的一个环节，极限承载力更能提供设计准确的承载力数据，从而更科学的确定桩的直径、长度和数量，这些合理的桩的参数，对建设单位而言，就是成本的合理。▓▓房策天下（地产思想库）* Z7 L9 Y& L$ p) g

6 Y( Y* r# x! ~: h▓▓房策天下（地产思想库）在时间安排上，在初步设计的总平面布置确定，地质勘察报告出具，试桩图纸即可先行出具，并安排试桩施工单位的选择、检测等等，同时，初步设计、以及各个专业部门对初步设计的审查工作并行进行。
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[ 本帖最后由 10187452002 于 2008-4-20  19:19 编辑 ]

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期待峰的精彩案例和评述，学到很多，尤其是关于产品前期定位、产品研发、营销方面的内容，受益非浅。以前接触的项目大多是政府、事业和企业单位的建设项目（这些项目往往并不面向市场），而对ＫＦＳ的项目接触很少，现在正在进行一个ＫＦＳ的超大综合体项目的代业主管理，同时与一个知名的地产公司进行管理上的合作，所以特别需要在开发项目上补充相关的知识，谢谢峰不吝指教。

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5、问题五：建设工程许可证与四项审查和开标的逻辑关系表达。
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个人意见，核心的问题还是地方的规定和惯例做法。
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9 x# _& f& s1 B' N7 o! pwww.swotbbs.com１－程序上，规划局汇总了个专业部门对施工图的审查意见后，方出具规划许可证。峰所说的地区必须在有专业部门的审查意见方可开标，也就是流程图所表达的先有规划许可证，才有施工招标。
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２－但是在本地区，招标部门并不要求提交消防、人防、规划等专业部门对图纸的审查意见，也不要求提供规划许可证。
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9 z! y" m4 x8 X0 `/ M: v/ s- D  m+ L▓▓房策天下（地产思想库）３－对其他地区的情况不了解，所以不敢妄言，就自己的理解，完全按照先有规划许可证，才能招标的先后逻辑，在我国目前前期手续非常烦琐而且各个专业部门还存在先后关系不清的情况下（如环境评价、土地手续与立项的关系），建设单位将面临很大的工期压力，在实践中也肯定是各显其能，手段用尽。
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8 M% |: l0 ?! q& J" t) V４－就施工招标开标的时候，是否需要各个专业部门的审查意见（本质是获得规划许可证），个人意见本地的惯例做法是合理的，因为最终还有施工许可证的环节，作为建设单位而言，即使施工单位已经中标确定，如果因为外部手续不能获得规划许可证，还是不能获得施工许可证。在国家法律法规的层面上，招标必须要有图纸，而招标图纸有否专业部门的审查意见所存在的风险，应该属于建设单位承担的范围，而且有后续的施工许可证约束，个人意见。具体应该根据各地的地方规定以及惯例，还有建设、开发单位的神通。当然，这样的惯例可以说是合理的情况下的地方上对国家法律规定的具体执行的解释（直接表现为地方上关于相关程序的明文规定和操作惯例），这让我不由得想到峰在前面提及的人防事件。关键的是有了解地方规定与惯例以及变通方法的管理机制。
7 T# t8 j9 @  ~7 m# j中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。  ~7 e2 O* Y6 |4 J1 R
[ 本帖最后由 10187452002 于 2008-4-20  20:17 编辑 ]

AIAI0806

对房策我认知很久了，一直没有参与发帖回复之类的，目前正在逐步学习参与中，很多东西还没研究透，希望前辈们能够多多指教

新丝路

仰望啊