水在呐喊

本项目备用案名一 奥林匹克·运动城
运动为主题社区   容积率1.7 , 分两期开发  .
园区主入口处及次入口处马路都不宽敞  属于在规划中路
车库建于二期小高层地下
项目紧邻竞争对手之一水岸雅居 :以水景为主题大型现房楼盘 . 园区正前占地5000平广场 .
目前已提出建议
为了便于前期推广 造势等配套先行的策略, 计划把会所建在主入口旁 原会所建议建篮球场  开发商意愿在原会所建住宅
备注: 篮球场 为 网球场 (打错了 )



请各位挑出本规划图的一些弊端和建议 !
以下为本项目的以前讨论贴________________________________________________________________________________________________
如何打造奥运主题的园区
城市概况：
东北三线城市，40万人口。经济实力偏弱，无产业支柱，体育事业较发达。
项目简介：
占地近20万平米，建筑面积30万平米，临河，项目旁有一所新建的中学。（在当地算较大规模），交通不便利。配套基本没有。
竞争项目：
项目旁即有一个同质化的在售楼盘，临河，占地40万平米，园区规划好，口碑佳。目前剩余20万平米待售，已销售60%。现房。
本项目相对劣势：
期房，交通差，配套差，地块不规整。
本项目优势：
开发商口碑佳
————————

针对本项目案名大家有什么好的建议 ?
能体现出运动风格 奥运气息 又临水的楼盘

[ 本帖最后由 绿荫如云 于 2008-4-1  13:43 编辑 ]

求学001

建议在学校和项目之间预留一个小门,把学校的卖点体现一下,就象项目的自己学校一样,我觉得是和有吸引力,

风动

路过......一点儿看法
   1、分期方式
     按图，项目1、3期划分为相对独立的部分，从项目包装、营销策略的更新，及施工组织等方面来说都无太大的影响，而对于2期部分划分，有些问题：
     1）2期部分呈“条状”，期间一条直路将其与1、3期隔断，这样划分将1、3期部分的临河面完全遮挡，这样使1、3期呈不临河状态，大大降低了环境价值。再则，由于隔离直路将2期与1、3隔断，2期本身的环境塑造空间就非常局限了，就算有临河的环境条件，也不会塑造出较好的环境空间。
     2）按图中，1、2、3期的分割界限都是以道路来明确的，这样的做法是损坏了项目的完整性，不同分期过分独立，不利于塑造小区的整体规模形象，会降低项目在市场中的影响力，毕竟，300亩的用地在三线城市，可以说是大盘的。再则，景观环境之间没有联系性，使小区的居住品质受到很大限制。
      建议：总平设计之时，将整个地块的建筑产品、景观、配套设施总体考虑。将临河2期的条带分别划分到现图的1、3期部分。景观布局从内延伸到河边，使整个小区的景观在设计思路上联系成整体。
      这样划分后，在分期的经济指标上不用硬性规定出来1、2、3一定要修多少，整体规划、整体推盘，根据市场反馈情况，来确定每个阶段施工多少、推出多少。这样在掌握更多的灵活性。
     至于如果加速或减速销售、价格提升在营销策略里考虑，配合这样灵活分期的思路而言，更容易发挥并主动于市场。

    2、建筑组团布局
      项目1期是4个小合院组团构成，2期采用的“排布”，3期采用的半合院、半排布。地块形状不规则增加了设计的难度，但目前这样布局方式不仅使小区在产品面上没有一个统一的风格，并且在产品卖点的塑造上，比如户型、环境、配套的布局和应用等方面都受到局限。
     建议：之前说过，要从项目的整体性、各部分的联系性出发，在建筑布局的时候，由河边向内、由北向南，交叉形成弧型带的设置，各组团在建筑坐标角度上保持基本一致，由于是“交错弧型排布”，景观组团的设计更容易联系，形成整体景观，使景观的共享价值更大化。同时，从施工分期上来将，以景观组团的分割方式，比直路分割方式更好。
     另，由于北方地理环境主要是平原，多层建筑群而言，在一个平面上布局，会显得单调，在组团分割时，不仅从横向的角度去考虑，如果分割，也可以从竖向的角度去考虑。比如，不同组团间，可人工造缓坡、等距高差等，一方面使社区的空间感更灵活，另一个方面使景观的可塑空间更大些。（我在北方生活过一段时间，北方冬天记忆里就是灰黄的，在植物景观方面不如南方这样丰富，所以建议在环境塑造上多考虑些人工石、雕、塑等）
      3、产品形态的设置
      根据资料，项目容积率约为1.5左右，按图，都是多层建筑。对于300亩的项目而言，在3级城市开发，都会是中长期的，同样，项目给予市场的认知也是相对长期的。那么，从产品角度而言，过度单一的产品形态，是很难满足市场不同、不同阶段的产品需求的。从营销角度而言，在相对长期的营销推广中，缺少来自产品方面的推广刺激点的。
      另外，按之前说过的布局方式，是肯定满足不了现设计的建筑面积的。呵呵....
           建议：项目考虑为复合形态。多层（景观洋房）、小高层（经济性住宅）、类别墅（河景双拼、联排）。通过“洋房”与“经济性住宅”对比来挖掘多层的潜价值；通过类别墅来拉升小区的整体品质和档次。小高层在地价不超过80万/亩、建按成本不超过1100元/平米的情况下是最优经济效能的（通常不绝对）
     多产品形态，对消费群体的针对面更完善，市场的影响力会越大。不是说每个300亩地块都适合做多形态产品，这块地是有条件做的，尤其是在新区，旁边还有个同质化竞争对手的时候。

      4、社区生活配套
      小区规模30万平，社区人口估计为1万人左右，目前图纸上只有篮球场和会所。从人们生活习惯出发，在新区大生活配套不完善的情况下，可以考虑一条独立商业街道（保障品质，别做底商），定位为“社区商业”，主要内容就是小超市、干洗店、五金店什么的。
     另外，小区内，同景观综合考虑，儿童天地、老人活动空间、室外运动器材、绿荫跑道等等。。。这些个东西可发挥的很多。。。

      5、交通组织和停车位
      按图，没有做到“人车分流”。这是个很老时，但是很重要的问题。人车分流已经成为了一个社区品质必要的判断标准。
       按图，停车场设置在1期的中心部分、入口位置，3期的入口位置，这些位置不仅使整个小区的交流组织分散凌乱，且数量一定不够，以后大家把车都停放在小区道路上、楼门口的时候，想象下，那个景象。。。。。（就是做样子，也弄个停车楼出来嘛。。。）
     
     不说了，打字说图——很累，很无聊。。。。。在没有清晰开发目标、市场情况、地块条件、规划设计条件的时候说说，是标准的拍脑袋纸上谈兵，是极不严谨的。大家当闲侃好了。。。。

风动

补充下：

    为什么要做奥运题材呢？奥运只是2008年，一个流行而已，老百姓热闹几个月，心理满足下，在人们生活中停留的时间很短，房子是要卖挺长时间的，这样的题材利于长期推广吗？毕竟，奥运对老百姓而言是遥远的。。。
    做运动型社区？健康社区？这些个性符号太强烈的题材，在短期内对市场的促进作用是不错的，但也是局限的，尤其是人们对项目开始认知疲劳的时候。

水在呐喊

感谢各位的反馈,回答的很忠恳,
确定的说应该说是4线城市,这里人均消费能力很差,基本上还处于住宅的需求阶段,还没有上升到环境需求,我的意思就是说当地人目来讲,多层接受较强,小高层是一个萌芽期,老百姓对价格比较敏感
另外提到的案名问题,很多人提过了,不过这个案名最初甲方同意现了现在否定自己可能不太好,我想在组团案名上多下点功夫,

[ 本帖最后由 水在呐喊 于 2008-3-30  08:22 编辑 ]

禅机无边

好 也

叫我靓仔吧

东北三线城市，40万人口。经济实力偏弱，无产业支柱，体育事业较发达!!!!
既然经济实力不强,又何必做奥运主题的园区呢,毕竟奥运年只有一年时间,是否可以利用旁边的那条河,做成一个以绿色生态为主题的园区.考虑到体育事业较发达,可在其中穿插一些奥运要素,打造一个以绿色生态为主,奥运为辅,相辅相成的小区.

eeeyxf

问个方向的问题．按北方一些城市的习惯．房子还是正南正北好．至少在山东是这样．你那个图上三期和学校一个方向，一、二期和路一个方向，认不认方向，最好调查清楚。

feitian90

做建筑规划要形成一种理念，就好像房子装修，有的淡雅、有的华丽、有的简介......对本项目而言，不管是规划、建筑、园林我们要体现的精神是什么？奥林匹克，他的含义是在太丰富了，要充分挖掘，取其重要的几点，运用规划的语言、建筑的语言、园林的语言去表达。楼上所说只能是常规做法，不足以体现建筑规划的理念。
这就是做建筑规划的境界。

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住宅没问题  一定能卖出去的  深挖卖点