枫叶一片

赞同丹顶鹤的观点,通过项目区域市场调研,赋予项目主题理念,以此去指导规划.

liuqian

个人看法：

        地块形态的确不是太规整，但对于一个300亩的项目来说，其实影响并不大，可以通过有效的规划和整体布局实现产品合理性。但需要明确的是：

1、规划道路
       目前分的三期由规划道路进行自然分割，那规划道路是必须按目前的形状进行修建，还是有调整的余地；如果能够调整，建议在总平概念规划的基础下进行上报，能够保证总平的完整性和布局合理性；

2、分期开发策略
       目前项目分三期开发，对于一个四级城市，这样的分期开发是否合理，销售进度是否能够支撑回款要求，值得商榷，是否可以考虑分成5—6期进行开发。
虽然从目前的总平规划来看，看不出具体的产品规划，但是可以肯定的是：一、三期是以多层物业为主，二期以二个单元的小高层为主。从产品形态来看，过于单一，不利于分期开发产品形态的多元化、产品档次的升级，营销卖点的升化和营销策略的演化。
       如果目前的规划道路不能调整，那么是否可以拓宽产品线，如：形成普通多层、花园洋房、类别墅项目、小高层项目的搭配。建议，一期以普通多层和花园洋房为主，三期以花园洋房、小高层为主，二期：如果河堤高度与地块水平线相同的情况下可以考虑以类别墅为主，如果河堤高度比地块水平线高很多（6米以上）可以考虑以小高层项目为主，如果是小高层项目应该以点式住宅为主。保证整个小区的通风、采光、视线、通透性。
       容积率为1.5－1.7的小区，如果有小高层项目，可以修建成较底密度的高品质小区，可以走中高端线路。

3、组团布局
       从总平图可以看到，一、三期是以联排式住宅为主，这样的布局不利于核心景区组团、景观中轴、人流动线的布局，并且会形成非常明显的对视效应，是否可以考虑半围合式布局，这样可以有效的利用土地，降低建筑密度，形成较好的影观效果，达到较好的景观均好性；
       二期小高层组团，采用两个单元的“条式”布局（如前面所述，在水平高度落差较大的情况下，布局还算合理），从景观角度分析，该区块拥有最好的临河面，如果按2梯四户考虑，仅有62%的户型可以看到河景，是否可以考虑采用“V”型布局，这样至少有75%的户型可以看到河景。

4、景观设置
       目前来看，景观没有特色，没有形成核心景观组团、小景观组团、景观中轴的布局。是否可以引入活水资源，形成水景布局，增加小区的灵动、活水概念，同时形成水景的参与性。

5、交通组织
        三期产品相对比较独立，单一的组团仅有一个入口，使车流、人流、消防都使用一个出入口，不利于项目档次的提升，可以考虑人车分流设计。同时三个组团是一个完整项目的组合体，在三个组团交汇区形成主入口或者可响应的入口区域，有利于后期配套设置的规划和利用。

6、车库
        目前车位全部规划于二期小高层楼下，对于一个300亩的住宅小区，从规划图可以看出， 最远距离将超过400米，距离太远，不利于车主停车及取车，增加了消费者的成本。可以考虑三个各设置车库。形成组团之间的相对独立性。

7、配套
       目前的配套仅在一期拥有网球场和会所，不足于形成运动概念（有点牵强），如果要打运动概念还需要规划其它的运动设置，但成本会比较高。建议在目前配套的基础下再规划一个半篮球场、增加一个社区幼儿园，与现有的实验中心形成互动，可以打教育概念和前期所述的水景概念，增加项目的卖点。
       对于配套场所设置的位置，由于三期相对比较独立，建议还是不要设置在一期的主入口处，可以分散于一、三期的交汇处，有利于3期业主的共享，在规划时弱化一、二、三期“T”形交汇处，使3期形成一个整体，配套设置可以达到较高的利用率和小区之间的互动性。

8、商业
       对于300亩的项目，周边配套不成熟的情况下，可以考虑修建一条商业街，可以放置于一、三期之间，可以最大化的发挥社区内、实验中心的消费潜力，同时增加项目的产值。

总之：在总平而局时不要过多的考虑如何摆放各类产品，应该根据区域市场的消费特征，未来几年的消费潜力进行深入挖掘，开发适应未来几年市场需要的产品。同时在前期规划布局时充分考虑后期营销、分期卖点、产品升级、景观升级的梯级过渡，形成期期有新主题，新卖点，增加产品的可塑造性和卖点。

跳舞的螃蟹

看过各位阐述分析着实令我汗颜
此项目与我盘略有相似，两点意见：
1、充分把握利用学校资源，名校的引进对于项目销售会有意想不到的效果。
2、如开发商在该市只此一个开发项目，建议缩短销售周期，产品针对中低等收入主流客群，洋房、别墅必然存在一定风险。30万建筑规模的项目没必要做成产品多样化，多层小高层以性价比和高品质完全能够被市场消化。
浅谈，吴恼！

liuqian

个人看法：

        地块形态的确不是太规整，但对于一个300亩的项目来说，其实影响并不大，可以通过有效的规划和整体布局实现产品合理性。但需要明确的是：

1、规划道路
       目前分的三期由规划道路进行自然分割，那规划道路是必须按目前的形状进行修建，还是有调整的余地；如果能够调整，建议在总平概念规划的基础下进行上报，能够保证总平的完整性和布局合理性；

2、分期开发策略
       目前项目分三期开发，对于一个四级城市，这样的分期开发是否合理，销售进度是否能够支撑回款要求，值得商榷，是否可以考虑分成5—6期进行开发。
虽然从目前的总平规划来看，看不出具体的产品规划，但是可以肯定的是：一、三期是以多层物业为主，二期以二个单元的小高层为主。从产品形态来看，过于单一，不利于分期开发产品形态的多元化、产品档次的升级，营销卖点的升化和营销策略的演化。
       如果目前的规划道路不能调整，那么是否可以拓宽产品线，如：形成普通多层、花园洋房、类别墅项目、小高层项目的搭配。建议，一期以普通多层和花园洋房为主，三期以花园洋房、小高层为主，二期：如果河堤高度与地块水平线相同的情况下可以考虑以类别墅为主，如果河堤高度比地块水平线高很多（6米以上）可以考虑以小高层项目为主，如果是小高层项目应该以点式住宅为主。保证整个小区的通风、采光、视线、通透性。
       容积率为1.5－1.7的小区，如果有小高层项目，可以修建成较底密度的高品质小区，可以走中高端线路。

3、组团布局
       从总平图可以看到，一、三期是以联排式住宅为主，这样的布局不利于核心景区组团、景观中轴、人流动线的布局，并且会形成非常明显的对视效应，是否可以考虑半围合式布局，这样可以有效的利用土地，降低建筑密度，形成较好的影观效果，达到较好的景观均好性；
       二期小高层组团，采用两个单元的“条式”布局（如前面所述，在水平高度落差较大的情况下，布局还算合理），从景观角度分析，该区块拥有最好的临河面，如果按2梯四户考虑，仅有62%的户型可以看到河景，是否可以考虑采用“V”型布局，这样至少有75%的户型可以看到河景。

4、景观设置
       目前来看，景观没有特色，没有形成核心景观组团、小景观组团、景观中轴的布局。是否可以引入活水资源，形成水景布局，增加小区的灵动、活水概念，同时形成水景的参与性。

5、交通组织
        三期产品相对比较独立，单一的组团仅有一个入口，使车流、人流、消防都使用一个出入口，不利于项目档次的提升，可以考虑人车分流设计。同时三个组团是一个完整项目的组合体，在三个组团交汇区形成主入口或者可响应的入口区域，有利于后期配套设置的规划和利用。

6、车库
        目前车位全部规划于二期小高层楼下，对于一个300亩的住宅小区，从规划图可以看出， 最远距离将超过400米，距离太远，不利于车主停车及取车，增加了消费者的成本。可以考虑三个各设置车库。形成组团之间的相对独立性。

7、配套
       目前的配套仅在一期拥有网球场和会所，不足于形成运动概念（有点牵强），如果要打运动概念还需要规划其它的运动设置，但成本会比较高。建议在目前配套的基础下再规划一个半篮球场、增加一个社区幼儿园，与现有的实验中心形成互动，可以打教育概念和前期所述的水景概念，增加项目的卖点。
       对于配套场所设置的位置，由于三期相对比较独立，建议还是不要设置在一期的主入口处，可以分散于一、三期的交汇处，有利于3期业主的共享，在规划时弱化一、二、三期“T”形交汇处，使3期形成一个整体，配套设置可以达到较高的利用率和小区之间的互动性。

8、商业
       对于300亩的项目，周边配套不成熟的情况下，可以考虑修建一条商业街，可以放置于一、三期之间，可以最大化的发挥社区内、实验中心的消费潜力，同时增加项目的产值。

总之：在总平而局时不要过多的考虑如何摆放各类产品，应该根据区域市场的消费特征，未来几年的消费潜力进行深入挖掘，开发适应未来几年市场需要的产品。同时在前期规划布局时充分考虑后期营销、分期卖点、产品升级、景观升级的梯级过渡，形成期期有新主题，新卖点，增加产品的可塑造性和卖点。

pengzhong666

交通：改善道路情况，为项目创造外部条件
推广上主推配套及居住环境
既然要做运动风格，正好利用原有地形进行改造，节省开发成本
口碑不佳可通过事件营销来弥补
整体来说，商业可借助旁边项目的人气来规划，住宅要做就做城市文化建筑代表，高品质 实惠的价格就OK

hanqingwudi

房策真是高手如云。
没什么好说的就几点想法：
1、整体布局：
    我一直在北方做项目，南北朝向对北方人来说太重要了，建议在改变整体布局的时候维持南北向。如果河是南北的，那就只能尽量做探出式观景阳台了。河景景观的借用可以更多的考虑作为项目休闲场所。体现以下“大开放，小围合”
    可以考虑尽量把三块地联系上，比如，景观走道，高空景观桥（跨路，联系三块地，并可以立体看一下社区景观）。
2、产品方面：做以下多层和小高层就得了，东北四线城市，旁边还有半成熟社区，市场能有多大啊。不过可以在高层上下点功夫，搞个“空中别墅”也不错啊。产品花样翻新着点。同质化的市场突破本质上就靠这个了。
3、自身配套：30万的社区不小了，图上这么点配套怎么行啊，找个边角做个篮球场，整几个活动广场吧。
4、定位及车库：分开来写太麻烦，打包了吧，
    东北四线城市，现有周边资源、配套，所处地段，地块形式，提供的当地居民水平，综合来说，项目定位很难高上去，那就走群众路线，普通社区就行了。普通不等于平凡，关键是怎么配套，怎么做，怎么宣传了！
     车库不用太多，当地市场估计也难有大量的私家车，浪费钱财，销售还是问题，在保证人车分流的基础上，做好停车位为上策。建议做好将来大量非机动车辆的安排，给找个地方，反正项目这么多边角。
    个人想法，别得罪不同观点的朋友就万幸，得罪也请见谅啊！

流氓兔

呵呵，我先看看各位的高论

流氓兔

项目规划这一块前面的大大们都说得够多啦，现在这个方案各区之间分裂严重，没有形成一个统一、整体的风格，造成各区之间各自为政、没有延续性，二期地块狭长，环境打造上几乎无法出彩，顶多一个滨江公园～～～
案名倒是觉得无所谓，KFS都定啦，就表去改啦，影响KFS对你的信心，既然是奥运牌，那小区内的体育设施还应该加强，一个网球场是不够的，也形不成核心卖点，对方超越你太容易啦。偶觉得定位于产品多形态、体育健身、精品花园、河畔观景复合式住区。

hexueli12

我是学工程项目管理的，从项目管理的角度来说，这样分期不利于施工组织，三期的施工会直接影响1期和2期，楼主可以考虑一下。

sunjun24

好帖。。说的好。。学习