风之骄子

呐喊兄所言:  溜河的河堤比二期地基高五米 二期比一期地基高两米
这个问题也需 重点关注啊 地上悬河 可是 宅地大忌
适当考虑 特别是 二期需重点关注  土地添充 一层架空 适当的降低高差
使项目沿河部分与河堤形成 同一水平的景观带(具体以项目情况而定)
小区内部高差 可以根据内部具体地势 考虑通过景观 和建筑 形势 降低高差影响

钱塘江的小鱼

几点考虑：
1、当地的市场情况＼需求意向？
2、竞争的差异化体现？
3、根据楼主的意见，小高层可能有抗性，个人理解为了树立项目的高端性，景观洋房、双拼联排应该是可以考虑的；另外要做一个高价值的景观体系，最好有小高层（城市在发展，接受度会越高的，）的规划，如果景观形象高端。项目的高端又更上层楼，无疑为后期营销加分。
4、产品附加值的充分挖掘——有别于竞争对手，人家在售，意味产品空间基本定型，你可否出奇？进而制胜？作为一个300亩的大盘，建议在规划阶段多吸收名盘的亮点——至少你要打造成当地一流的楼盘。也即产品的创新。
5、户型配比，你的目标客户？满足目标客户的能力？其中很重要的一环是总价的控制，重要的手法是户型亮点，面积控制。想必你对对手的户型配比有充分了解。相信你能切入。
6、至于什么形象切入，重不重要？重要！但业主更关注品质、单价、总价。
7、规划建议充分结合河景：目前的三个区块似乎嫌太生硬、古板，建议有机融合。目前2期区块是最易树形象、挖价值的空间，建议高端产品在这一区域充分展开。整个规划形象不宜太多的形象切入，以围合式组团切入可否？人车分流必须体现。

[ 本帖最后由 钱塘江的小鱼 于 2008-3-31  17:00 编辑 ]

花香袭人

会所在一\二线城市都只是个鸡勒,维护成本非常高,且几乎没有收益,在小城市的作用就更加少了,还是建议做对外开放的底商.
另,奥运题材只适合做SP活动,并不适合在项目中过多闪亮.建议从当地老百姓的实际需求出发比较好.比如质量,组团,建材,物管等与客户息息相关的地方去做

zhangzhiyu

三楼风动说的很有道理，无论产品还是形象，一定要有大局观、未来观、价值观，就是纸上谈兵也要把排兵布阵做好!

浪漫色狼

1、主题概念
当地体育事业发达就一定要体育社区吗？那外部都是体育，你社区也是体育？一点特色没有！建议追加音乐主题，可参考深圳茵悦之生项目，在园林小品等设置扩音器等，作一个体育、音乐双概念社区！在规划概念上实现超越，并且改动不大！
2、组团与景观
     一期组团明显，二期组团算乱，三期干脆条状分布，没有很好的利用外部景观资源和内部资源，内部交通混乱，完全没有几级景观轴概念！
    项目东北侧邻河，为项目最大的外部景观资源，如果我做一定要求规划上充分考虑河的景观因素，使社区内部错落的尽量多的可以观河！目前邻河为斜条状，基本南北朝向，这没有错。问题是一线景观过后，二线河景的住宅应该与一线河景的形成组团，而不应各自为战！同时，应在现有沿河带中部留有足够视线口，通向社区内部，形成一条沿河的主景观轴之一。

3、建筑组团
     组团间应对外享有社区外部景观或社区内主景观轴或二级景观轴景观，对内享有自身特有景观，现在的设计只享有自身围合景观，且不利于与其他组团景观及资源的共享。
4、分期
项目分期散乱，不是很连续，没有章法，建议自东向西分期，通过规划把沿河带规划在各分期组团内，这样较为连续和惩戒性强！

水在呐喊

我是楼主  感谢大家的参与


主推案名 奥韵汇   
正方观点: 借助08奥运之风  顺水推广  强化受众心理   
反方观点: 奥运有时限性  这么大的体量 不可能一年售完  08一过 过时矣


请大家点P

[ 本帖最后由 水在呐喊 于 2008-3-31  19:33 编辑 ]

chenwenxian

路过，就说一点。
建议楼主把目前三期改为一期，目前一期改为二期，目前二期改为三期。

浪漫色狼

为了不辜负楼主的鲜花，色狼再继续点评一下案名，并就大盘策略略说一二！
楼主的案名还是不错地，也认识到了奥运的时限性！那么怎么解决呢？色狼以经验说：放弃或用分期案名。
分期案名有两种手法，一是总案名贯穿始终起主导作用，二是各分期以分期案名为主概念，弱化分期案名进行；
色狼曾操盘项目可列举如下：某项目，北欧主题，色狼建议分案名为挪威森林、芬兰精彩、丹麦茵悦等；另一项目为德国风格，色狼建议分期为柏林四季、柏林印象、……
另就大盘策略简略说一下，大盘有两种模式，一是锁定一种客群，每期都面积和客群相同，比如万科这样的模式就很多；另一种为随着分期而产品不同客户不同。
大盘策略主要有分期策略、复合策略、启动策略、……，今天就不长篇大论了！建议楼主重点注重启动策略，启动什么位置，什么启动策略，跟进策略如何，启动价格、分批推售顺序、产品组合、价格杠杆、……。
顺便说下一个小经验，这种小城市，亲友推荐比推广效果好，可用客户会或直接老带新奖励，相信会有帮助！

钱塘江的小鱼

"奥韵汇" ?
1\个人认为有点生硬,为了配合健康主题题材而取名"奥韵汇";为了奥运会而"奥韵汇" ,似乎有点机械,
2\一个好的案名,一定是缘于前期的规划和后期的营销推广结合的推敲而出,楼盘结合奥运主题切入,如果在5年以前,我们取个"北京圣奥"之类,,并在推广过程中结合奥运主题,相信效果会不错,但是即使离开了时效的的考虑,我们也要考虑楼盘的大小(占地\总建等)\及城市规模,我认为在一个北方小城,在8月8日即将到来之际,我认为接受度可能不高?在加上你的内在的健康主题表达是否能满足"奥韵汇"的风味?
3\建议从高端品质切入,提炼.初步提个想法"水晶韵".

水在呐喊

引用:

原帖由 钱塘江的小鱼 于 2008-3-31  21:35 发表
"奥韵汇" ?
1\个人认为有点生硬,为了配合健康主题题材而取名"奥韵汇";为了奥运会而"奥韵汇" ,似乎有点机械,
2\一个好的案名,一定是缘于前期的规划和后期的营销推广结合的推敲而出,楼盘结合奥运主题切入,如果在5年以 ...

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即便自己否定自己的案名  运动主题还是不能变   和对手拼水系 没有胜算